Vivienda propia, inalcanzable: pese a precios en baja, el “nuevo” dólar hundió el poder de compra a su mínimo histórico

A. BRAÑA PROPIEDADES
6 min readMay 2, 2023

La acelerada del dólar “blue” mermó de un modo contundente el poder del salario ante el valor del metro cuadrado. Preocupa la perspectiva

En la actualidad, adquirir una unidad de dos ambientes demanda más de 13 años de salarios completos destinados únicamente a ese fin, alargándose a 20 años para alcanzar el valor necesario para adquirir un 3 ambientes usado de 60 metros cuadrados

Las reiteradas devaluaciones pulverizaron el poder de compra de metros cuadrados y es ese mismo aspecto el que, también, incide de manera directa en la demanda cada vez más amplia de alquileres

Se estima que, hoy por hoy, sólo en el ámbito de Capital Federal la oferta de propiedades en venta supera los 160.000 inmuebles.

“La baja acumulada de los valores por M2 desde marzo 2022 a febrero del 2023 es del 9,22% en el caso de los monoambiente, 7,25% para las unidades con 1 dormitorio y del 9,7 y 15,4%, respectivamente, para los departamentos de 3 y 4 ambientes

La nueva escalada que viene protagonizando el dólar “blue” en estos días intensificó aún más la complicación financiera para quienes buscan adquirir su primer departamento. Si bien los precios atraviesan una merma como no se había visto en años, lo cierto es que la aceleración del tipo de cambio intensificó la pérdida del poder adquisitivo y redujo la capacidad de compra de un modo inédito. En la actualidad, adquirir una unidad de dos ambientes demanda más de 13 años de salarios completos destinados únicamente a ese fin.

Según un trabajo de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, las reiteradas devaluaciones pulverizaron el poder de compra de metros cuadrados y es ese mismo aspecto el que, también, incide de manera directa en la demanda cada vez más amplia de alquileres.

“Un salario medio registrado mensual, en los últimos cuatro años, tuvo el potencial de comprar menos del 30 por ciento de un metro cuadrado de departamento usado. Actualmente, sólo alcanzaría para adquirir un 25 por ciento de 1 metro cuadrado”, precisó la consultora.

“Con lo cual el esfuerzo salarial medido en años de sueldo medio para la compra de un departamento de dos ambientes de 40 metros cuadrados sería de 13,3 años (13 años completos y un cuatrimestre adicional), alargándose a 20 años para alcanzar el valor necesario para adquirir un 3 ambientes usado de 60 metros cuadrados”, agregó.

Según la firma, el primer golpe fuerte que recibió el bolsillo de los asalariados ocurrió a fines de 2001. A lo largo de los años, el incremento permanente del dólar amplió la imposibilidad de compra hasta llegar a un presente marcado por una complicación tan profunda como expandida.

“El salario redujo su poder de compra de metros cuadrados casi a la mitad a partir de la crisis de la convertibilidad a partir de finales del 2001 y sufrió un nuevo salto importante a partir de las sucesivas devaluaciones desde mediados de 2018, reduciéndose aún más a partir de la depreciación del peso de las últimas semanas de abril”, señaló Reporte Inmobiliario.

“Devaluaciones y crisis mediante, la evolución diferencial de los salarios y el valor de las propiedades complican la accesibilidad al crédito hipotecario. Siempre y cuando, por supuesto, estuvieran dadas las mínimas condiciones de previsibilidad y estabilidad macroeconómica que lo permitieran, lo cual en el actual contexto es imposible de imaginar”, añadió.

Departamentos usados: la baja continúa

Si bien entre los comercializadores hay coincidencias en que la baja de precios perdió velocidad, lo cierto es que la tendencia continúa y la sobreoferta también ejerce presión desalentando cualquier idea de suba de valores. Se estima que, hoy por hoy, sólo en el ámbito de Capital Federal la oferta de propiedades en venta supera los 160.000 inmuebles.

“Desde noviembre del año pasado, el valor medio por metro cuadrado para todas las tipologías se ubica por debajo de los 2.000 dólares el metro cuadrado”, afirmó la misma consultora en otro informe reciente.

“La baja acumulada de los valores por metro cuadrado desde marzo a febrero del 2023 es del 9,22 por ciento en el caso de los monoambiente, 7,25 por ciento para las unidades con un dormitorio y del 9,7 y 15,4 por ciento, respectivamente, para los departamentos de 3 y 4 ambientes”, completó.

Departamentos nuevos: los precios más reducidos en 4 años

Desde la Sociedad Central de Arquitectos (SCA) se indicó a iProfesional que barrios de la Ciudad como Núñez o Belgrano viven un auténtico “boom” en términos de nuevos desarrollos. Y que la escasa demanda existente concentra su interés en la adquisición de unidades nuevas en detrimento de los departamentos usados.

Darío López es titular de la SCA y socio en la desarrolladora Arquitectonika. En diálogo con este medio, sostuvo que los niveles de demanda de los departamentos nuevos se acercan cada vez más a los volúmenes de venta de 2019.

El directivo sostuvo que en áreas como el Corredor Norte los nuevos emprendimientos se comercializan a precios que parten de los 2.350 dólares el metro cuadrado. Se trata de los valores más bajos en al menos cuatro años. Según el desarrollador, previo a la pandemia la cotización en ese tramo no descendía de los 2.600 dólares el metro cuadrado.

“La zona de contacto entre Núñez y Belgrano se ha vuelto la ‘frutilla del postre’. El precio está en el orden de los 2.350 dólares el metro cuadrado para unidades con amenities, cocheras, frente a plazas, seguras y muy bien conectadas. Quienes invierten son mayormente familias para uso final. Que se están mudando del centro porteño o, en todo caso, regresan a Capital tras haberse ido durante la pandemia”, ejemplificó.

Por Patricio ELEISEGUI

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Fuente: DIARIO IPROFESIONAL (2–5–2023)

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