Vivienda: cómo es el déficit de cantidad y de calidad que hay en la Argentina

Se estima que la falta de unidades para habitar o la falta de buenas condiciones en las existentes afecta a 3,5 millones de hogares; cuáles fueron y cuáles son las políticas planteadas en los últimos años y qué se considera que podría hacerse

Muchos planes oficiales se concentraron en construir nuevas viviendas, aunque buena parte del problema está en el déficit de calidad de unidades ya existentes

El déficit habitacional que afecta a la Argentina es de 3,5 millones de viviendas, según estimaciones oficiales hechas en la gestión anterior; de ese total, en el 60% de los casos se trata de unidades que existen pero tiene problemas de calidad. La lógica indica que las políticas que desde diferentes sectores se despliegan deberían hacer foco en ese segmento. Pero a lo largo de los años el acento se puso en hacer nuevas unidades. Según el Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) en el país hay 4416 asentamientos informales (el dato es de hace tres años y quienes habitaban esos lugares concentraban un 10% de la población). El aumento de la pobreza –que según datos del Indec al segundo semestre de 2020 afecta al 42% de la población– implica más inconvenientes para acceder a una casa o para poder mejorar la que se tiene.

El 61% de los hogares con déficit habitacional se concentra en las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, especialmente en los grandes centros urbanos. Le sigue la zona del noroeste, con una participación de 15%. La Patagonia, con un 4% del déficit total, es la región con menos problema de viviendas.

La economista de la Universidad Nacional de San Juan, Lucila Avelín Cesco, insiste en que hay varios aspectos en la política de vivienda que se deben rever. A su entender, además de los montos presupuestarios asignados, falta eficiencia en la distribución territorial. “No hay mucha correlación entre el traspaso de fondos y el déficit; hay que analizar sobre la base de qué indicador objetivo se hace la asignación de recursos”, dice. E insiste en que es “crucial” contar con un esquema que evite la discrecionalidad. También plantea que todos los programas deberían concentrarse en una sola repartición, para que el seguimiento y control sea más “planificado, simple y fácil de controlar”.

En la actual gestión presidencial de Alberto Fernández, Mientras estuvo María Eugenia Bielsa en el Ministerio de Desarrollo Urbano y Hábitat (casi un año), no se hizo prácticamente nada. A los problemas generados por la pandemia, se sumaron los de las tomas de tierra, que recrudecieron. La ejecución presupuestaria en su gestión quedó muy atrás de la de sus colegas. Eso y las quejas de intendentes que reclamaban por su ausencia en conflictos territoriales definieron su salida y el reemplazo por Jorge Ferraresi. El presupuesto 2021 para Vivienda y Urbanismo es de $ 115.936 millones (1,7% del total). Desde la asunción de Ferraresi –quien decidió no hablar con LA NACION porque las entrevistas con los diarios son “en persona”– se entregaron 6800 viviendas y se espera llegar a 10.000 este mes. Se lanzaron los planes Casa Propia (con un sistema similar al que había en la gestión anterior con el nombre Mejor Hogar) y Reconstruir (apunta a terminar 55.000 viviendas cuyas obras estaban paralizadas “desde 2015” según la versión del Gobierno, o desde antes, según exfuncionarios de Juntos por el Cambio).

En abril, el Presidente anunció 87.000 créditos del plan Casa Propia, con cuotas que se ajustarán según la evolución de los salarios: 40.000 de hasta $ 100.000; 25.000 de hasta $ 240.000 (en ambos casos para refacciones), y 22.000 de hasta $ 4 millones (para construcción).

Fernando Murillo, del Programa Ciudades del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), plantea que la Argentina se destaca en América Latina por abordar de una manera “particular” el déficit habitacional, con políticas activas desde mitad del siglo pasado: “Ese marco normativo es fundamental pero no suficiente; hay que articular con una macroeconomía estable que permita dar créditos”. Indica que no hay una evolución –como sí se la hay en otros países– para la agilización de trámites que permita que no se terminen encareciendo recursos como el suelo urbano.

Murillo señala que a lo largo de los años los gobiernos priorizaron reactivar la industria de la construcción de unidades nuevas por ser uno de los motores de la economía. Uno de los problemas –en el que coinciden quienes siguen el tema– es que parte de los barrios se construyen en zonas con problemas de infraestructura y, al tiempo, terminan desocupados.

Para Murillo, el Procrear –lanzando en 2012– acumuló “experiencias útiles” a partir de la decisión de usar tierras del Estado que estaban en desudo, aunque como efecto “colateral”, agrega, se provocó una distorsión en el precio del suelo, problema que fue corregido generando macizos urbanos (se pudieron presentar ofertas de terrenos aptos para la producción de lotes de uso residencial). “El problema central es la tierra –agrega–; por eso es auspiciosa la creación del Ministerio de Hábitat que, suponemos, tendrá una coordinación mayor con todos niveles del Estado”.

También Iván Kerr, exsecretario de Vivienda (en la gestión de Mauricio Macri) dice en que el Procrear fue una buena iniciativa y que por eso decidieron continuarla; señala que financiar casas con recursos del sistema previsional tiene sentido porque los tiempos de “maduración” son similares, aunque subraya que es importante no usar los recursos “a pérdida”, como se hizo en un principio, cuando se prestó dinero a tasa negativa. “Le dimos continuidad porque es bueno y, aunque nos critican, ahora prestan con la fórmula que hicimos para el plan Mejor Hogar”, añade.

En diciembre, el presidente Fernández anunció la construcción de 264.000 viviendas en los próximos tres años, con una inversión cercana a los $ 900.000 millones. Según datos de Ferraresi en ese momento, con los recursos del Fonavi (dinero que reciben las provincias derivado del impuesto a los combustibles), se ejecutarán 25.000. Otras 55.000 serán del programa Reconstruir, mientras que el plan Procrear II sumará 20.000, según lo prometido, y apuntará a generar 24.000 lotes con servicios, “en una tarea que será articulada con cada una de las provincias y de los municipios, en función de su planeamiento territorial y de sus estrategias de zonificación”.

Para el Plan Nacional de Suelos (que plantea la generación de 5220 lotes en 245 municipios de diez provincias) se prevé invertir $ 3200 millones. Además, el programa Argentina Construye Solidaria tiene recursos por $ 1575 millones para resolver temas estructurales de organizaciones que trabajan “en tareas comunitarias, de contención y desarrollo social” en provincias y municipios.

Según el Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda (Cipuv) de la Universidad Di Tella, mientras que la mancha urbana crece al 3% anual, la población lo hace al 1%, lo que implica que llevar servicios es más costoso. “Se va siempre por detrás –sostiene Kerr–; hay que adelantarse para generar suelo urbano disponible”. Según el diputado, programas como el Casa Propia, que es la continuidad de uno que hubo en la gestión anterior, con préstamos otorgados por el fondo de garantía previsional de la Anses, son “fundamentales” para dar respuestas a los problemas, a mayor escala y con menor inversión del Estado.

“Reactivan rápido la economía y generan empleo y venta de materiales. Un inconveniente es que los beneficiarios no contratan trabajadores formales ni compran materiales con IVA. Es un tema a tratar, porque el final son recursos públicos que alientan la economía informal”, apunta. Y repasa que ese esquema de microcréditos no existían antes de la administración de Juntos por el Cambio, que tomó un modelo de fideicomisos existentes en Moreno. “Hay que mejorarlos si es necesario, pero no dejar de darle continuidad a la política pública, que no tiene por qué ser partidaria”, afirma.

Provincias complicadas

A partir del consenso fiscal firmado a fines de 2017, el dinero del Fonavi (creado en 1972, cuando ya varias provincias tenían institutos de vivienda) tiene asignación específica a viviendas (hasta entonces, había distritos que lo destinaba a gastos corrientes); pese a la suspensión de varios puntos del pacto con la llegada del actual Gobierno, ese no tuvo cambios. Las provincias reciben por “goteo” el dinero y tienen autonomía para determinar los esquemas de recupero. “Cada uno resuelve lo que mejor le parece –se sincera un secretario provincial del área–. Hay algunas jurisdicciones que no intentan cobrar lo que entregan; en general, la recuperación sigue siendo baja y eso dificulta la posibilidad de políticas activas, salvo que se destinen más fondos propios por afuera”. Existe coincidencia de opiniones acerca de que el sistema debería reverse.

El trabajo del Cippec titulado La política habitacional en Argentina advierte que lo necesario para solucionar el déficit habitacional que enfrentan las provincias es superior a los recursos nacionales disponibles para hacer viviendas e, incluso, que la situación histórica empeoró por la reducción de los recursos en los últimos años, en los cuales el déficit sigue creciendo. La mayoría de los distritos no tiene presupuesto para financiar programas propios o para cofinanciar los nacionales.

“Esto pone de relieve una primera desigualdad territorial entre provincias que tienen cierta autonomía para enfrentar el déficit habitacional y aquellas que dependen exclusivamente del financiamiento del Poder Ejecutivo Nacional”, dice el documento. Otro aspecto que señala en torno a la desigualdad son los “fuertes procesos de migración” internos en las jurisdicciones, hacia sus principales centros urbanos, lo que provoca que en algunos casos la concentración del déficit sea superior al 50% en las grandes ciudades. “Esto plantea la disyuntiva entre destinar recursos escasos a dar soluciones habitacionales en estos centros con alta demanda, o a fortalecer proyectos hacia el interior, que operen doblemente como política de vivienda y política de empleo, promoviendo la radicación y disminuyendo, consecuentemente, el flujo hacia las ciudades mayores”, añade.

Avelín Cesco insiste en que debería haber un indicador “claro y objetivo” para asignar las cantidades de viviendas, a la vez que entiende que se debería trabajar más en la segmentación por niveles de ingresos para poder ingresar a determinados planes. Lamenta que el país no logre “salir de la lógica de vivienda como política de votos; con entregas en zonas donde hay afinidad política o a valores nominales con lo cual todo va a recurso perdido”.

Coinciden con Murillo en que el sector de ingresos medios está “condenado” al depender del apalancamiento del sector financiero. “La ausencia de crédito estable es clave; para que se desarrolle hace falta una economía estable”, grafica el especialista del Cippec, quien menciona que también hay mucho por trabajar en el segmento de alquileres para el cual –por ejemplo– el Banco Interamericano de Desarrollo impulsa un esquema de alquileres con opción a compra, tutelados.

Críticas cruzadas

En el último mes, en dos oportunidades el Presidente y Ferraresi criticaron la gestión de Juntos por el Cambio en materia de viviendas y plantearon que no finalizaron las obras. “¿Cómo puede ser que no hayan pensado en la necesidad de tantas personas de ocuparlas? La única respuesta que encuentro es el odio; que prefieran que las casas queden vacías a que se recuerde quién las hizo”, dijo Fernández en referencia a la decisión de no concluir unidades que estaban “prácticamente terminadas” a fines de 2015. Así habló al inaugurar 48 casas en un barrio de Avellaneda.

En el lanzamiento de Reconstruir el Presidente insistió: “Para ellos esto es populismo, para nosotros es dignidad. Para ellos es un abuso de gastos del Estado, para nosotros es una inversión que da mejores condiciones de vida”. Y puntualizó que “55.000 casas como estas quedaron construidas así y dejaron de construirse en 2016. El odio fue tan enorme que prefirieron dejar a los argentinos sin casa antes de que recuerden que hubo una Presidenta que se ocupó de ellos, de los que el mercado jamás se ocupa”.

Consultado por LA NACION, Kerr plantea que la “mala ejecución” de los planes de vivienda es un problema que “se arrastra hace muchos años” pero que se “agravó” en la gestión de Cristina Kirchner, cuando la inflación no se reflejaba en los índices de actualización de las obras que publicaba el Indec y “la corrupción se apoderó de la obra pública”.

“Así se desfinanciaron, no ésta, sino muchísimas obras en todo el país”, definió. Respecto de las casas de Avellaneda, dice que culpar a la exgobernadora María Eugenia Vidal cuando el peronismo gobernó la provincia por 28 años, es “un claro ejemplo de no querer hacerse cargo de la responsabilidad que a cada uno le toca en la historia”. Esas obras, indicó, tenían que estar listas antes de fines de 2015. “Cuando llegamos estaban paralizadas, como muchas en todo el país. Y habían pasado más de 8 años, un plazo más que suficiente para terminarlas”. Según un reporte, a 2016 tenían un avance financiero de 67,09% pero un avance físico bastante menor, de 47,77%. “Estaba paralizada porque simplemente no tenía nada para certificar y se había sobregirado el avance financiero”, indica Kerr.

Según cuenta, en su gestión se dictaron resoluciones para que los entes ejecutores pudieran rescindir o reconveniar las obras, “algo muy similar” al plan Reconstruir, con la diferencia de que “no fuimos a ningún acto público con todo el gabinete a echar culpas y a sembrar odio”. Se creó también el “Recupeba”, para reactivar una “gran cantidad” de obras sin finalizar y se intimó a todos los entes ejecutores, municipios y demás, a que presentaran los certificados para actualizar y finalizar. Kerr detalla que el intendente de Ensenada, Mario Secco, que fue crítico con el gobierno de Juntos por el Cambio, “nunca” pidió la continuidad para terminar viviendas.

“Existe una continuidad administrativa del Estado y los problemas que arrastramos hace muchos años, como lo es el acceso a la vivienda digna, no los vamos a resolver con acusaciones demagogas y con más enfrentamientos, sino con acuerdos serios que permitan el desarrollo de la Argentina en su conjunto”, añadió Kerr.

Por Gabriela Origlia

Fuente: DIARIO LA NACION (9–5–2021)

A. BRAÑA PROPIEDADES

Teléfonos fijos 4682–4700 / 4701

Teléfono móvil 4418–2674

Email: abranapropiedades@gmail.com

Web: www.abraña.com.ar

C. P. I. Alejandro BRAÑA

Matrícula Nº 199
Colegio de Corredores de la Ciudad de Bs. As. (CUCICBA)

Matrícula Nº 689
Colegio Corredores Pdo. La Matanza Pcia. Bs. As. (CMCPLM)

Matrícula Nª 198
Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ)

Socio Nº 4579
Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)

Integrante Sistema Inmobiliario SOM — Club de Inmobiliarias S.A.
Sistema de Ofertas Múltiples de la República Argentina

Socio Nº 90 Sistema Inmobiliario CECIN
Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As.

Integrante Sistema Inmobiliario A.P.I.
Asociación Profesionales Inmobiliarios de la República Argentina

Miembro de 777 REAL ESTATE — RED INMOBILIARIA

Socio Sistema Inmobiliario LUGANOPROP — LUGANOVIVE
Inmobiliarias de Villa Lugano Interconectadas