Se disparó 110% la cantidad de locales en venta o alquiler: hay precios de oportunidad

El dato surge de un relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y compara la situación de agosto respecto de la prepandemia en grandes avenidas.

La cantidad de locales en venta o alquiler mostró un aumento del 109% en agosto en comparación con el período previo a la cuarentena, según un relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC).

Sin embargo, en las zonas relevadas por la entidad empresarial, los locales que siguen en alquiler o destinados a la venta bajaron un 27% con relación a junio, un mes de alto impacto de las medidas sanitarias para controlar la pandemia.

Según se desprende del sondeo, durante agosto se detectó un total de 238 establecimientos en venta o alquiler en las áreas relevadas.

Respecto de la medición anterior, correspondiente a junio, se detectó una baja de 27%, ya que entonces los locales ofrecidos eran 328.

Las arterias porteñas más afectadas

De acuerdo con la medición que se realiza desde 2014, que incluyó a las principales arterias comerciales porteñas, se registraron alzas bimestrales en las avenidas Córdoba (4000- 5300); Pueyrredón (0–1200) y Santa Fe (700–5300).

Por el contrario, en la peatonal Florida y en las avenidas Cabildo (0–1800); Rivadavia (2000–2800; 4900–5400; 6300–7400; 11000–11600); Avellaneda (2800–3800) y Corrientes (200–6800), hubo caída.

La CAC aclaró que el relevamiento sólo incluye los locales ofrecidos, dado que los simplemente cerrados (relevamiento habitual) no pudieron cotejarse debido a la imposibilidad de salir a la calle.

En este sentido, indicó que “el relevamiento actual se hizo de manera online, con aquellos locales que están en alquiler o venta y han sido ofrecidos de manera digital”.

La crisis económica y social generada por la pandemia del coronavirus golpeó con fuerza al sector comercial, sobre todo el gastronómico, que intentó equilibrar las ventas con modalidades de delivery o take-away.

Otro costado preocupante es el nivel de desempleo que se genera tras el cierre de locales comerciales o el parate por la pandemia y las medidas sanitarias.

Según datos oficiales, el desempleo subió al 14,7% en el segundo trimestre del año en la Ciudad de Buenos Aires en medio de la pandemia, y unas 22 mil personas se quedaron sin trabajo.

El alza de la desocupación fue de 3,8 puntos respecto de igual período de 2019, según datos del Gobierno porteño.

En los barrios de la zona sur el desempleo trepa al 21%, de acuerdo con la estadística oficial.

Fuerte caída en los precios de alquileres

A tono con la repetida máxima que menciona a las crisis como un instante de oportunidad, la elevada vacancia que exhiben los locales comerciales tiene como otro resultado la aparición de opciones por demás de atractivas en zonas de reconocida alta demanda. A la par de este detalle hay que añadir que, reconocen en el ámbito inmobiliario, la disponibilidad de estas locaciones comenzó a incentivar negociaciones con rebajas por demás de potentes a fin de garantizar la ocupación.

Sendos expertos consultados por iProfesional reconocieron que en avenidas de histórica demanda comercial como Santa Fe, Scalabrini Ortiz, Cabildo o Corrientes los nuevos contratos que empiezan a discutir en buena parte de los casos se negocian a valores 2019.

Esto implica que se pueden encontrar rebajas de hasta un 40 por ciento del precio previsto inicialmente para esta época del año.

Las tratativas, al compás de la flexibilización de la cuarentena, comenzaron a tomar color en las últimas semanas. De hecho, el Colegio Profesional Inmobiliario informó en las últimas horas que la demanda de alquileres comerciales aumentó 10 por ciento durante el mes de agosto.

“Las marcas con visión a largo plazo comenzaron a tomar posiciones porque entienden que este es un momento clave. Por disponibilidad de lugares y precio. Poco a poco se van acercando a locaciones hoy vacías que, saben, luego podría costarles otros 10 años volver a encontrar disponibles”, comentó a iProfesional Tomás Seeber, director de RG Montes.

“Si bien hay propietarios que defienden un poco el precio, lo cierto es que sigue primando la idea de tratar de no tener vacíos los locales. Si se quiere ahora hay una situación de mayor paridad entre el que busca y quien quiere alquilar. Los dueños ya no pueden poner tantas condiciones. Ocurre que en las negociaciones ahora ingresan cláusulas de revisión de contratos para un determinado momento del vínculo. Sobre todo, en los vínculos que podrían ser de 5 o 10 años”, añadió.

Desde Altgelt Negocios Inmobiliarios su titular, Miguel Altgelt, expuso justamente que las negociaciones que comenzaron a tomar cuerpo se realizan “al mismo valor que hace un año”.

En diálogo con iProfesional, el experto sostuvo que “los diálogos se dan con pretensiones de rebajas de hasta el 40 por ciento según el caso” y que los propietarios “están abiertos a escuchar a raíz del contexto y la incertidumbre económica hacia adelante”.

“La enorme desocupación que evidencian los locales comerciales genera, a partir de este escenario, una gran oportunidad para quienes buscan reposicionarse. Es un momento perfecto para las empresas o inversores que de repente aspiran a ganar visibilidad, por ejemplo, en las principales avenidas de la Ciudad. Por vacancia y valores, hoy quien tiene su local instalado en Arenales sin dudas puede migrar hacia avenida Santa Fe”, expresó.

Las oportunidades

Altgelt puso como ejemplo de locales vacantes a aquellos que, previo a la irrupción del Covid-19, se encontraban orientados mayormente a la gastronomía o la venta de indumentaria.

“Esos espacios son los que, a diferencia de los ocupados por farmacias o bancos, hoy se encuentran disponibles en mayor medida y con negociaciones que se dialogan a la baja en términos de valores de alquiler”, aseguró.

En sintonía con Seeber, el experto también expuso que los nuevos contratos se discuten con cláusulas de revisión tras el primer año y otras pautas para la modificación sustancial de valores a partir del segundo.

“Es como si el propietario otorgara un año de gracia, por así decirlo. Luego, sí, se comenzarían a aplicar incrementos dando por sentado que, para entonces, la economía ya se habrá normalizado”, señaló Altgelt.

Diego Migliorisi es socio gerente de la inmobiliaria del mismo nombre. En charla con iProfesional, reconoció que la demanda de alquileres comerciales poco a poco comienza a ganar ritmo.

“La sensación es que lo más duro de la cuarentena ya pasó. Muchos comercios continúan a partir de las facilidades que fueron otorgando los propietarios, que según la situación incluso llegaron a condonar el pago del alquiler por varios meses”, dijo.

“En los contratos nuevos se percibe el interés por locaciones hoy desocupadas que se ubican en sitios clave en términos comerciales. Se trata de locales que, por efecto de la pandemia y la crisis económica, podríamos decir que se ofrecen a precios bajos o ‘antiguos’ para la época del año. Hay interés por migrar a determinadas avenidas, por ejemplo”, indicó.

Según Migliorisi, en el contexto actual “es posible dar con locales en puntos clave como Scalabrini Ortiz y Corrientes, la avenida Córdoba o Santa Fe, a valores 20 por ciento por debajo respecto de la primera parte del año”.

“Hoy es un momento oportuno para quienes intentan ganar una mejor posición a nivel comercial. Es posible dar con muy buenos locales en avenidas de mucha circulación a valores bajos. La posibilidad quizás no se extienda por mucho tiempo dada la flexibilización de la cuarentena. Muchos interesados comenzaron a negociar fuerte porque entienden justamente que esto tal vez no dure demasiado”, concluyó.

Qué dicen las entidades

Cercano a lo antes expuesto, un relevamiento dado a conocer esta semana por el Observatorio de Análisis Estadístico del Colegio Profesional Inmobiliario porteño (CUCICBA) afirma que el mercado de alquileres comerciales en la Ciudad de Buenos Aires comenzó a reactivarse en agosto.

Según el relevamiento, que se realizó mediante una consulta online a los matriculados y que contempló un universo de 40.000 inmuebles de toda la Ciudad, “en agosto se acordaron contratos de alquiler comercial por alrededor del 10 por ciento” del total de locales, oficinas y galpones disponibles.

“Si se tiene en cuenta que las recisiones de contratos de alquiler comerciales en el mismo período fueron de aproximadamente el 6 por ciento, estamos ante una recuperación real del mercado de alquileres comerciales de un 4 por ciento, fruto de la reactivación económica que está comenzando a vivir la Ciudad de Buenos Aires”, informó Marta Liotto, vicepresidente de CUCICBA.

En lo que respecta al nivel de pago de alquileres comerciales, las cifras se mantuvieron relativamente estables, con casi un 55 por ciento de comerciantes que abonaron el canon en tiempo y forma (en julio, este mismo dato se encontraba en torno del 58 por ciento).

Por último, el informe señala que, “a pesar de que existen incumplimientos y rescisiones en los locales comerciales, podemos tener la esperanza de que ese sector se irá recomponiendo, ya que los matriculados están recibiendo cada vez más consultas para alquilar locales que han quedado vacíos estos meses”.

Fuente: DIARIO IPROFESIONAL (8–9–2020)

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