Prórrogas, demoras y una demanda creciente: ¿cómo sigue el mercado de los alquileres?
Inquilinos cuestionan que las inmobiliarias “no quieren una norma” que las regule mientras los propietarios retiran sus inmuebles del mercado por la “incertidumbre” o piden contratos a corto plazo.
Mientras la reforma de la Ley de Alquileres se demora en el Congreso, las inmobiliarias firman prórrogas cortas por fuera de la normativa vigente o deciden “postergar” nuevos contratos. Desde ese sector, lo atribuyen a la “incógnita” que genera tanto el debate parlamentario como el contexto económico, pero para los inquilinos, la razón es otra: “No quieren que haya una Ley”.
El mercado viene de un escenario de aumentos anuales en los precios de los alquileres por encima del 50%, un altísimo crecimiento de la demanda y convalidación de precios; y poca oferta para arrendar, ya que los corredores aseguran, los propietarios retiran sus inmuebles por la poca “rentabilidad”.
La discusión en el recinto de los tres dictámenes que resultaron de las muchas reuniones informativas en Diputados aún no tiene fecha y en el ámbito de las inmobiliarias aseguraron a A24.com que la discusión dejó “muy preocupadas” a todas las partes.
Para evitar que los propietarios saquen sus propiedades y ante “la necesidad imperiosa de alquilar”, se están firmando contratos a un año o extensiones de 3 a 6 meses en el caso de renovaciones con el objetivo de que las partes no queden atadas por tres años a un marco legal que está a punto de cambiar, una maniobra que la actual Ley 27.551 no contempla.
En los casos de grandes alquileres, en muchas ocasiones se decide “esperar” un tiempo hasta que haya una nueva normativa que proponga un marco legal, pero en los alquileres chicos “ocurren contratos más imaginativos”.
¿“Incógnita” o “legitimar el incumplimiento”?
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) aseguró que el escenario actual es de incertidumbre ya que en el sector estaban “convencidos de que se iba a derogar o reemplazar, pero nada de eso pasó”.
“Dejaron una gran incógnita”, definió. En cambio, para Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, la discusión pública de la ley “ayudó a legitimar el incumplimiento” ya que “el mercado no quiere aceptar ni va a aceptar que el Estado le fije normas”.
“En una época de mucha inflación lo que quieren es contratos cortos para actualizar el precio con mayor periodicidad cada tres meses cada seis meses, pensando obviamente en el bolsillo de los propietarios. Eso va a generar crisis porque la gente hoy ya no tiene para el alquiler”, argumentó en conversación con A24.com.
Esos nuevos contratos a corto plazo se están firmando con aumentos del 70% promedio, afirmaron a este medio desde el sector inmobiliario.
¿Cuánto cuesta un alquiler?
Un informe del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) aseguró que en mayo de 2022 el alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires tiene un precio promedio de $ 43.000, un dos ambientes de $ 50.000 y un tres de $ 76.000. Y que para pagar el primero se necesita más de un 90% de un salario mínimo, hoy en $ 38.940.
Los valores no tienen en cuenta las expensas, para la que se calcula en promedio el 16% del costo del alquiler. En doce meses, los aumentos van desde 67% a 70%. En tanto, para los primeros días de mayo el cálculo de la actualización de los contratos de locación con el índice vigente están en el orden del 53%.
Pese a los altos precios, la demanda por alquilar es tal que los inquilinos terminan convalidando precios “especulativos”. “Se están haciendo barbaridades”, advirtió Muñoz. Bennazar en cambio consideró que los valores altos se deben a la poca oferta: “Para el propietario que cobra es poco y para el inquilino que paga es muy importante”.
Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, opinó que “el marco legal vigente lo que hizo fue favorecer la destrucción de la seguridad jurídica y eso se ve como una pérdida de rentabilidad y es básicamente no saber cuánto van a ser los ingresos en un año”.
“Lo que hacen es retirar del alquiler y de la venta, prefieren tenerla vacía antes de alquilarlo a tres años en un ambiente inflacionario del 60%”, indicó.
Ley de Alquileres en espera: ¿cuáles son las expectativas?
La Ley de Alquileres puede tomar tres caminos: el propuesto por el Frente de Todos, que mantiene los tres años de vigencia, la actualización anual, suma incentivos fiscales para propietarios y prohíbe alquileres en dólares.
Juntos por el Cambio buscará volver al plazo de dos años y un esquema de actualizaciones semestral, que pueden o no ser en base a un índice estadístico según pacten las partes. La iniciativa del Interbloque Federal propone reducir de tres a dos años la vigencia de los contratos e incluir beneficios fiscales.
Para Muñoz, lo más beneficioso para los inquilinos no está en las modificaciones a la norma, sino en el “cumplimiento y el control de la Ley vigente”.
Achával, por su parte, afirmó que las inmobiliarias coinciden en que la expectativa es que “se modifique el plazo a dos años y que se pueda poner como opcional la posibilidad de que las partes se pongan de acuerdo en una forma de actualización”.
Bennazar, en cambio, fue pesimista: “Lo que se modifique tampoco va a ordenar al mercado porque la única forma de ordenarlo es otorgando créditos que aumenten la oferta y dándole estabilidad al dólar. Con esos dos paliativos podríamos llegar a detener la salida de propiedades del mercado”.
Para que haya una aprobación pueden pasar meses. Los dictámenes aún tienen que pasar por la comisión de Presupuesto, tratarse en la Cámara baja y de allí, obtener la media sanción que la lleve al Senado.
Mientras tanto, Inquilinos Agrupados insistió en que los contratos firmados antes de cualquier eventual modificación “continúan vigentes hasta su finalización”.
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Por Eugenia Muzio
Fuente: A24.COM (24–5–2022)
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