Polémica por la aplicación de la nueva fórmula para ajustar alquileres: alertan que podría perjudicar a los inquilinos

Es porque ahora se deberá tomar como referencia la combinación de la suba de salarios y la inflación. Podría dar ajustes mayores a los que se venían pactando hasta ahora.

A la sanción de la nueva ley de alquileres que el Senado votó ayer, sobrevino una intensa polémica acerca de la conveniencia del nuevo sistema de actualización de los contratos de las locaciones. Algunos economistas alertaron que, de aplicarse la nueva fórmula -compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (indice RIPTE) y el resto por la evolución de la inflación según el Indice de Precios al Consumidor- los aumentos en los alquileres, podrían ser mayores a los que surgen de los acuerdos que libremente venían pactando hasta ahora propietarios e inquilinos.

Hasta ahora lo que ocurre es que el costo de un alquiler viene creciendo bien por debajo de la inflación, al menos en los últimos 15 años. Esto es porque los salarios si bien crecieron más que el nivel de los alquileres, tenían que destinar más dinero a, por ejemplo, las expensas, que son un factor que de hecho le pusieron un techo al contrato de locación. Frente a esta realidad los inquilinos y propietarios trataban de ponerse de acuerdo en el valor del alquiler y de los ajustes, pero sin tener que atenerse más que a la realidad del mercado. Esta situación, con la nueva fórmula, es lo que puede cambiar, según advierten los economistas.

Matías Surt, economista de la consultora Invecq, hizo un ejercicio hipotético que se viralizó en las redes sociales. Aseguró que si en los últimos dos años se hubiese aplicado la fórmula que incluye la nueva ley, los aumentos de los alquileres hubiesen trepado el 100%. Para el caso de un alquiler de $ 10.000 en junio de 2018, dos años después estaría pagando $ 20.900. La realidad es que en estos dos años el ajuste de los contratos rondó el 30% anual. Es decir que de $ 10.000 saltó a $ 16.900

En el mismo sentido, Juan Jose Cruces, rector de la Universidad Di Tella, también contó tiempo atrás en su cuenta de Twiter que “favorecidos por la no indexación automática, los alquileres han bajado 47% en términos reales desde 2001 contra el índice de precios al consumidor (IPC)”. Con lo cual, se infiere que la indexación automática es muy dañina para los inquilinos y conflictiva en las relaciones con los propietarios”.

Sin embargo, si los valores de los alquileres se calculan en forma anual, y no semestral, el resultado puede llegar a ser más ventajoso para los inquilinos según otro ejercicio que realizó Reporte Inmobiliario.

Esta consultora elaboró un índice, aplicando los aumentos según los distintas formas de indexación. Suponiendo un contrato de alquiler que se hizo en febrero de 2018 y que debería haberse renovado en marzo pasado. Este contrato habría finalizado con un valor locativo a febrero de $ 14.144 de haberse pactado un escalonamiento semestral creciente del 15 % y en $ 13.242 si el incremento cada seis meses hubiera sido del 12,5 %. Mientras que por el índice fijado por ley aplicado en forma anual habrían correspondido $ 12.753.

“Todos estos montos resultan inferiores al que hubiera correspondido para mantener el poder adquisitivo en forma mensual del alquiler del mes inicial del contrato, si se hubiera actualizado mes a mes por IPC de acuerdo al índice correspondiente al mes anterior. Así hubiese llegado a un valor locativo de $ 20.567 al mes 24 e incluso también menor de aplicar la actualización por IPC real en forma semestral en lugar de mensual, llegando así a $ 16.066”, explicó la consultora.

José Rozados, analista de Reporte Inmobiliario explicó a Clarín que “el problema con la nueva fórmula es el periodo de actualización. “Porque -por un tema financiero- la situación termina siendo mas perjudicial para el propietario”, dice. Pero aclara que “ambas partes tienen un riesgo porque no saben cuánto va a ser esa actualización”. “Ahora, con la nueva fórmula solo vas a saber lo que vas a pagar durante el primer año, el segundo año va a depender de la aplicación de la fórmula”, señala.

Por su parte, Gervasio Muñoz, titular de la asociación Inquilinos Agrupados, defiende la nueva propuesta: “Beneficia más a los inquilinos porque la fórmula baja rotundamente el precio de los alquileres”, sostiene.

Eduardo Brigada, presidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), también apunta al riesgo del cambio en la forma de actualización de los alquileres: “Pasamos de algo previsible a una actualización de un índice que resulta más incierta”. Pero los propietarios no quieren los inmuebles desocupados. No hay salvajismo en el vínculo con el inquilino. Esta ley va a marcar un cambio regulatorio que si no funciona ya se corregirá”. “Hay que verlo sobre la marcha”, dijo.

Según Rozados, la polémica actualización va a generar que el propietario aumente más el valor del alquiler para cubrirse. Ya que, de por si la rentabilidad que da el alquiler es super baja: no llega al 1% anual neta. Es decir, con el riesgo que implica, no conviene. “Además, no se resuelve el problema de fondo que es la inflación”, señaló el analista.

Por Natalia Muscatelli

Fuente: DIARIO CLARIN (12–6–2020)

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