NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Valores inmobiliarios en cuarentena

Los precios de los inmuebles se ajustaron al nuevo escenario sobrevenido a partir de la pandemia? Como se comportaba el mercado antes del aislamiento, cuál es el cuadro de situación actual y que puede esperarse a futuro?

Cuando se impuso el aislamiento obligatorio el mercado inmobiliario ya atravesaba una prolonga crisis con una fuerte reducción del número de compraventas y una tímida disminución de los valores de publicación.

El año 2019 ya había sido el peor año del cual se tenga memoria registrada. Según el Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos Aires, el número de escrituras traslativas fue el más bajo desde 1980, resultando menor aún que 1982 con guerra de Malvinas, que 1989 con plena hiperinflación e incluso inferior a la última gran crisis del 2002.

Mientras tanto a mediados de marzo aún cuando la devaluación del peso frente al dólar superaba desde abril de 2018 el 400 %, los valores de cotización registraban una caída del 12.5 %.

Si bien los precios que se pactaron en el tercio al que quedó reducido en número el mercado eran inferiores entre un 10 y un 20 % según tipologías y localización de los inmuebles transados, resulta evidente que ese precio era la cantidad que permitía equilibrar el mercado en ese número de compraventas más bajo de la historia y obviamente no era el necesario y/o atractivo como para que mayor cantidad de demanda participara y por ende el número de propiedades vendidas fuera mayor.

Pasados ya dos meses de esa situación, y dentro un mercado aún más restringido que se asemeja más a una situación de inexistencia de mercado debido al exiguo número de operaciones ad referéndum que se pactaron en ese interín, resultaría evidente que el nuevo punto de equilibrio en cantidades de mercado se ubicará en un número aún menor de no verse un mayor ajuste en los valores pretendidos.

Ahora bien, como fijar ese nuevo valor? Resulta una obviedad mencionar que en un mercado activo los valores los fija el libre accionar de la oferta y la demanda, pero como se fijaría un nuevo valor de arranque en un mercado prácticamente paralizado? Se espera a ver que cantidad de demanda responde a esos mismos precios o bien la oferta ofrece una señal más tentadora de precios para obtener una mejor respuesta de su contraparte recreando un nuevo mercado? Quien dá o debería dar el primer paso?

Resulta evidente que el mercado inmobiliario, al menos en Argentina, no funciona como un típico mercado de productos o al menos no lo hace con la velocidad y transparencia que puede observarse en otros mercados. Pero, si se tratara de interpretar un nuevo cuadro de precios, con que parámetros debería hacerse? Es válido con tan insignificante número de operaciones pactadas durante el aislamiento obligatorio recurrir a esos casos como comparables válidos? Los son en todos los casos? Valdrá ante este panorama, aplicar otros métodos de valuación recomendados por normas internacionales? Resultarían apropiados para tasar en nuestra realidad o al menos para algún tipo de inmueble?

Está claro que al mercado le dan forma quienes participan en él y más ante circunstancias tan atípicas como la actual, de allí que la conformación de un nuevo mercado dependerá de lo que hoy se haga para conformarlo.

Precio siempre hay y habrá para un mercado como el de inmuebles donde el espacio físico es imprescindible para la vida, aún en condiciones que puedan interpretarse como “de no mercado”. Es precisamente en esas situaciones donde el “precio” cobra el papel protagónico para reanimarlo.

Así, en el décimo Seminario anual de Valores Inmobiliarios, que se realizará el 2 y 3 de junio en vivo por Zoom, y como siempre poniendo el foco en ese rol central de ordenador supremo que tienen los precios, Reporte Inmobiliario convocó a referentes de distintas áreas del ámbito inmobiliario y de la tasación para debatir como interpretarlo en estas inéditas circunstancias.

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (25–5–2020)

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