NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — SITUACION DEL MERCADO DE LOS ALQUILERES

Las claves para renovar un alquiler de forma exitosa

A pesar de que en los últimos meses el precio de las propiedades en venta se encuentra en baja y acumula una caída de casi un 0.9% en Buenos Aires, aún no es significativo para los argentinos que siguen en la búsqueda de alquileres más accesibles. En el país se calcula que hay 8 millones de inquilinos, por lo tanto renovar el contrato de alquiler es una operación masiva.

Tanto para el inquilino como para el propietario es importante conocer los requisitos necesarios a la hora de renovar un alquiler, en #ZonapropTeExplica te contamos qué aspectos tenés que tener en consideración:

Consejos para inquilinos:

1- Es importante conocer la duración del acuerdo:

El plazo mínimo de alquiler es de 2 años, a partir de ese periodo se puede pactar con el propietario un plazo mayor que no puede superar los 20 años. Esta regla no rige para alquileres temporarios, únicamente para comerciales o de vivienda permanente.

2- Especial atención con la actualización del precio:

El mercado de Argentina está condicionado fuertemente por el componente inflacionario. Por lo tanto, es necesario conocer qué porcentaje de suba se acuerda semestral y anualmente en el contrato de actualización de alquiler. El precio de alquiler y la suba se puede pactar libremente. A pesar de que actualmente la indexación de un contrato de alquiler no es posible, según usos y costumbres se estipulan las cláusulas de ajuste considerando los incrementos inflacionarios.

3- Las comisiones inmobiliarias:

El costo de las comisiones varía en las distintas provincias de Argentina. En la ciudad de Buenos Aires, la comisión no puede superar el 4,15% del valor total del contrato. A partir de la ley de alquiler sancionada en noviembre de 2017, se estableció que la comisión estará únicamente a cargo del dueño del inmueble. Está prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes. De acuerdo a la ley 5859, el depósito corresponde a un mes de alquiler por cada año de contrato.

4- Deducción de ganancias:

El monto que se paga por alquiler es deducible de ganancias hasta en un 40%, tiene como límite las ganancias no imponibles. Para poder deducir es necesario que el dueño de la vivienda le proporcione una factura al inquilino, que este último no sea propietario de un inmueble o de parte de uno y mandar a la AFIP una copia del contrato de alquiler cada vez que se renueva.

5- Luego de seis meses, se puede rescindir el contrato:

El inquilino es el único con derecho a rescindir el contrato de alquiler, aunque esto suponga un costo. En concreto, la multa será de un mes y medio de alquiler, después de los seis primeros meses.

6- Los servicios y la importancia de cambiar la titularidad

Como inquilino es importante conocer los costos de los servicios de la propiedad que se va a alquilar. De esta forma, es posible calcular un estimado de costos mensuales de la vivienda. No todos los consumidores pagan lo mismo de luz, gas o agua. El monto de los servicios se incrementa con el consumo de los kilovatios por hora o los metros cúbicos de gas y agua. Además, es fundamental considerar que las tarifas varían según el consumo interanual, es decir en comparación con el consumo del mismo periodo en el año anterior. Por este motivo, es clave cambiar la titularidad de los servicios, ya que se reanuda a cero el contrato. Cuando se cambia la titularidad se pasa a ser usuario R1, el usuario que menos paga, y se comienza un nuevo historial propio con la compañía proveedora de servicios.

Consejos para propietarios:

1- Ajustar el precio del alquiler de acuerdo al contexto actual

A la hora de renovar el contrato de alquiler, es necesario tener en cuenta la inflación y, también, el salario de los inquilinos. Es decir, si bien la inflación interanual actual es de un 54,5%, según datos del Indec, los ajustes de los salarios quedan por debajo de esa cifra. Para lograr una renovación exitosa del alquiler es importante considerar esta cuestión al recalcular el monto mensual.

2- Aclarar las reglas de la propiedad

Es muy importante explicitar las normas del edificio a los nuevos inquilinos para que al momento de ingresar a la propiedad no haya desacuerdos. Las reglas de convivencia con vecinos, la prohibición de mascotas, una aclaración que identifique si la propiedad es apto profesional o no, son algunas de las cuestiones que se deben dar a conocer.

3- Una pequeña reforma puede revalorizar la vivienda

Considerar una pequeña reforma en la propiedad como renovar la pintura, cambiar los herrajes de las puertas o la luminaria puede incrementar el valor de ese alquiler y mejorar la rentabilidad del mismo.

5- Tener en cuenta las nuevas modalidades de garantía

Abrirse a nuevas formas de garantía amplía las posibilidades de alquiler. No todos los inquilinos acceden a garantía propietaria de familiar directo, por lo tanto este requisito muchas veces es excluyente. Las garantías bancarias o los seguros de caución son una opción para inquilinos que no acceden a una garantía propietaria de familiar directo y cubren de la misma forma a un propietario.

Crédito imagen principal: Freepik.

Por: Lucía Benavente.

Fuente: ZONAPROP NEWS (26–9–2019)

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