NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — SITUACION DEL MERCADO DE LOS ALQUILERES

A propósito de la nueva iniciativa de Ley de alquileres

Como hubiera evolucionado un contrato de alquiler de aplicarse la fórmula que tiene mayor consenso legislativo para su actualización?. Preocupa su efecto en el mercado.

Por estas horas, nuevamente distintas iniciativas se están impulsando en el poder legislativo de la Nación con el fin de modificar lo que actualmente legisla el Código Civil y Comercial de la Nación sobre alquileres, las cuales finalmente confluyeron en un dictamen de la cámara de diputados el pasado 6 de noviembre.

Más allá de las distintas cuestiones que podrían advertirse con relación a diferentes puntos del proyecto, el índice de actualización propuesto conjuntamente con la periodicidad anual del ajuste y la extensión del plazo total del contrato, resultan en su conjunto como algunos de los aspectos más sensibles a analizar.

Repasémoslos.

El plazo mínimo de alquileres residenciales se extiende a tres años.

Se admite la actualización anual de los alquileres durante la duración del contrato.

Dicha actualización resultará de la aplicación de un nuevo índice que deberá ser elaborado por el INDEC o bien por el organismo que dicte la ley al sólo efecto de esta aplicación y resultará del promedio entre la inflación y la evolución de los salarios (IPC y RIPTE).

En un contexto de alta inflación la actualización anual mediante esta fórmula devendrá en una nueva pérdida de rentabilidad del propietario. Así surge de comparar el comportamiento pasado de un contrato de alquiler como usualmente se pactó en el mercado con relación a la actualización propuesta por el nuevo proyecto de ley de alquileres.*

Revisando hacia atrás, surge del análisis, que en el total del contrato con el índice de actualización propuesto la perdida para el propietario hubiera sido de $ 16.528 un 6,44 % menos medido siempre en términos nominales, los que equivaldrían a 2 meses iniciales de contrato. En términos reales en función del menor ingreso obtenido a lo largo del tiempo el porcentual de pérdida obviamente sería mayor.

Por otra parte, al aumentar en un año la duración del contrato la reducción de rentabilidad seria aún mayor evitando la corrección del desfasaje en la renovación a los dos años. No se puede dejar de destacar que con la actual situación la rentabilidad bruta que genera un alquiler al propietario es actualmente la más baja de la historia, y prácticamente nula bajo un análisis financiero.

Adicionalmente en un contexto de alta incertidumbre como el actual la fiabilidad en la objetividad en la elaboración del índice empieza también a jugar como un factor adicional de desconfianza en un compromiso a tres años vista.

La fórmula tal como está planteada resulta en un desincentivo más para la oferta, siendo que por el contrario el crecimiento en número y calidad de la misma debería promoverse a través de distintas políticas como un medio para facilitar la accesibilidad a la vivienda de todos los sectores de la población.

*Para el análisis, se tomó un contrato de alquiler a dos años vencido en octubre de 2019. El alquiler inicial corresponde al promedio de CABA para una departamento de 2 ambientes usado sin amenities que surge de la base de datos de Reporte Inmobiliario, con un escalonamiento semestral del 15 % que era lo usual en el mercado a agosto de 2017. Para la actualización correspondiente al mes 13 se tomó el promedio del IPC y RIPTE del mes de Septiembre de 2018 frente al mismo promedio para Septiembre de 2017.

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (8–11–2019)

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