NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO -Se dictó reglamentación para regularizar los Conjuntos Inmobiliarios
El Nuevo Código Civil y Comercial obligaba a regularizar los barrios cerrados, countries y conjuntos cerrados que no otorgaron título de propiedad a los compradores. Son más de 200 barrios con un aproximado de 100.000 lotes los que están fuera de la Ley. Por el Dr. Daniel Enrique Butlow.
A casi 4 años de la sanción y puesta en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, la provincia de Buenos Aires dicta una resolución firmada por su Ministro de Gobierno (2019–400-GDEBA-MGGP) por la que se intenta reglamentar el régimen para la regularización de los conjuntos inmobiliarios consolidados.
Se trata, ni más ni menos, que de hacer inteligible el nuevo derecho real de propiedad horizontal especial cuyo artículo 2075 leo en voz alta: “Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real.”
Más allá de las críticas y disconformidades que ha ocasionado esta norma, tildada de inconstitucional e imposible cumplimiento por buena parte de juristas (p.ej., Mariani De Vidal — Diario La Ley del 28/04/2015) y funcionarios públicos (Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires y Mendoza), resulta necesario subrayar algunas certezas que genera y que deben ser tenidas en cuenta para evitar la pérdida de derechos.
1. La Resolución se sustenta jurídicamente en la necesidad de no frustrar el derecho a la vivienda de los vecinos que hoy no cuentan con el título de propiedad de los inmuebles y en la necesidad de que previo a constituir derechos plenos de propiedad, al posibilitar la escrituración, se deberá verificar que se encuentran cumplidas las condiciones técnicas de habitabilidad y no daños a terceros, realizando los responsables, todas las adecuaciones y compensaciones que correspondan (párrafos 14 y 15 de los considerandos).
2. A nivel fáctico, se reconoce que existen en la provincia más de 200 conjuntos inmobiliarios ejecutados, que no han completado las gestiones necesarias para la escrituración de aproximadamente 100.000 lotes con posesión de buena fe y consentidos por los municipios (párrafos 8 y 12 de los considerandos).
3. Los proyectos comprendidos surgen del artículo 2 del Anexo I de la resolución y son los que hubieren finalizado su ejecución con anterioridad a la Resolución en el marco del Decreto Ley 8912/77, los Decretos Provinciales 9404/86 y 27/98 y sus normas complementarias. Acrediten la ejecución de la infraestructura establecida por el artículo 62 del Decreto Ley 8912/77, a saber: a. En áreas urbanas: pavimentos, desagües pluviales, energía eléctrica domiciliaria, agua, cloacas y alumbrado de espacios circulatorios. b. En áreas rurales o complementarias: pavimento o tratamiento de mejorado, consolidación o estabilización de calle de acceso, calles principales y secundarias, desagües pluviales, energía eléctrica, agua, cloacas –en caso de sectores con densidades netas mayores a 150 habitantes por hectárea- y alumbrado de espacios circulatorios. Hubieren entregado, la posesión de parcelas, lotes o unidades a los beneficiarios, propietarios y/o poseedores a título de dueño, cualquiera sea el estado constructivo actual — baldío o edificado — de las mismas.
4. Para la obtención de la “convalidación técnico final” será condición necesaria el ingreso al trámite y la acreditación mediante declaración jurada de la siguiente documentación: a) Memoria descriptiva final del emprendimiento; b) Plano urbanístico del emprendimiento según mensura, firmado por profesional con incumbencia; c) Certificado de Aptitud de Localización y/o Prefactibilidad de Uso y/o Viabilidad Urbanística y/o documentación equivalente otorgada por el Municipio que acredite la aprobación o no objeción del Municipio respecto de la localización del emprendimiento; d) Constancia de cumplimiento de contratación de tareas profesionales del profesional interviniente; e) Plano de Mensura del predio a afectar al proyecto y f) Reglamento Urbanístico o de Edificación del emprendimiento (artículo 4 del Anexo I).
5. La resolución fija un plazo máximo de 90 días hábiles a partir de su publicación, para que los responsables del emprendimiento den inicio al procedimiento administrativo (artículo 2) e, integrándose con 5 anexos donde se fijan los modelos de presentación y declaraciones juradas. Rige el decreto ley 7647/70 de procedimiento administrativo con las modificaciones introducidas por las leyes 13262, 13708, 14224 y 14229 de la provincia de Buenos Aires.
6. Los conjuntos inmobiliarios que se empadronen deben subdividirse bajo el régimen de propiedad horizontal especial que crean los artículos 2073 y s.s. del Código Civil y Comercial de la Nación.
7. El acto administrativo general (es decir la resolución) se notifica a través de su publicación en el Boletín Oficial (ley 14.828 de la Provincia de Buenos Aires) y SINBA — sistema de información normativa de la Provincia de Buenos Aires — decreto N° 2704/2005.
8. Como lo señala el artículo 95 de la ley de procedimiento administrativo de la Provincia (7.647) en caso de que, por una medida de carácter general, la autoridad administrativa perjudicase derechos privados o de otra administracion pública, deberá acudirse individualmente a la misma que dictó la medida general, reclamando de ella, y solicitando se deje sin efecto la disposición en cuanto al interés que perjudica o al derecho que vulnera dentro del plazo de 30 días a partir de la última publicación del Boletín Oficial o de su notificación. Aún esta norma, es de dudosa aplicación. Así lo ha expresado Agustin Gordillo al señalar que un acto general no puede reputarse “consentido” por el transcurso de un determinado lapso, cuando afecta en forma inmediata y directa a una persona determinada. Su índole es general y usualmente permanente, en el sentido de que su capacidad no se agota en una sola vez sino, que es también, de aplicación futura (Tratado de Derecho Administrativo, Tomo IV, capitulo 5 “Procedimiento administrativo”)
9. Si tuviera a la prudencia como acompañante, aconsejaría impugnar la resolución en algunos casos y en otros, formular una mediación o un reclamo administrativo previo. Además… seguir estudiando, que es lo que estamos haciendo.
Dr. Daniel Enrique Butlow
Abogado y Profesor Titular de Arquitectura Legal.
Con la colaboración del Dr. Ricardo Adrian Butlow
Director de la división Arquitectura Legal Laboral del Estudio Butlow. Asesor legal consultor del Centro Argentino de Ingenieros.
Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (4–6–2019)
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