NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Reflexiones sobre el proyecto de modificación al Código Urbanístico de la Ciudad de Bs. As.
Ya pasaron más de diez meses desde que se aprobó el nuevo Código Urbanístico, y sus indefiniciones siguen preocupando al sector inmobiliario. Escribe Arq. Magdalena Eggers.
Después de más de diez meses de que fuera aprobada la nueva norma, el grado de indefiniciones sigue preocupando al sector inmobiliario. En un cúmulo de casos se necesita consultar la interpretación del funcionario debido a la precariedad de la normativa, y en consecuencia se dilatan los tiempos de otorgamiento de los permisos.
Con el objeto de subsanar algunas de estas cuestiones el pasado jueves 5 de diciembre la Legislatura aprobó en primera lectura (quedan para el año que viene la audiencia pública y la segunda lectura) un proyecto de modificación que enmienda errores e imprevisiones, muchos de ellos ya señalados por entendidos en el proceso legislativo el año pasado, que en su momento no fueron atendidos (constan los textos enviados a la Comisión de Planeamiento). Se trata de un avance. Pero no alcanza.
El Código Urbanístico era una necesidad postergada para nuestra ciudad, más allá de las piruetas legales para sortear procedimientos obligatorios como el desarrollo previo de un Modelo Territorial. El FOT era una mentira, y la falta de articulación con el tejido existente propiciaba desaciertos que disrumpían en la ciudad con sus medianeras y torres “fantasma” como dieron en llamarlas los propios funcionarios del gobierno de la ciudad.
En ese proceso que duró todo el año pasado, se enmendaron algunos errores, y se escuchó bastante a los vecinos (me consta), aunque no siempre accedieron a sus propuestas.
Ahora, resultan atinadas las correcciones presentadas, producto de la experiencia de estos meses. Entre ellas la vuelta a las extensiones del pulmón de manzana denominadas troneras (¡por tercera vez desde 1977!) reconoce una necesidad de ventilar dignamente los terrenos cortos sin tener que recurrir a destinos disfrazados. Aunque se pierde la posibilidad de analizar la particularidad en las extensiones de espacios urbanos que pudieran darse en forma más armoniosa y conveniente, como se estuvo evaluando durante este tiempo.
Además de temas importantes soslayados en este código como la sustentabilidad y la preservación y adecuación de las construcciones existentes, y en función de la vasta experiencia de análisis de terrenos bajo esta nueva norma que hemos hecho en nuestro estudio, se pueden enumerar algunas consideraciones que resultan preocupantes para el desarrollo de una ciudad armónica.
Estaríamos desaprovechando la oportunidad de corregir algunos desajustes sobre todo en el Plano de Edificabilidad, que fue concebido como un problema puramente estético, señalando con un color las avenidas, otro para las manzanas circundantes, y otro para las situaciones intermedias, sin tener en cuenta la masa existente ni las identidades barriales, temas sencillos de constatar con las herramientas digitales disponibles: en muchos de los barrios residenciales proponen edificios en altura con baja ocupación de suelo y desalentando las viviendas unifamiliares con jardines al frente aunque sea un rasgo característico del barrio; zonas netamente industriales o comerciales pasaron a ser netamente residenciales (vean los numerosos comercios sobre Av. Beiró entre Gral. Paz y Lope de Vega, que quedan fuera de mercado al no poder volverse a habilitar por ejemplo, o zonas netamente industriales en las que se permite uso residencial únicamente, con lo que las numerosas edificaciones existentes quedarán a merced de la picota para construir edificios de vivienda sin poder ser reciclados para actividades productivas). O en un aspecto más amplio, el destino de las áreas remanentes bajo los ferrocarriles recientemente elevados debería inscribirse en un plan integral y no tratado como operaciones de acupuntura.
Persisten otros temas no abordados en este proyecto que generarán edificaciones disruptivas, como la interpretación que se hace sobre los patios a respetar de los linderos consolidados, que pretende generar huecos enfrentando a los espacios urbanos de los edificios de perímetro libre, con soluciones grotescas a partir de los 16 m de la banda edificable garantizada; o pretender hacerlos coincidir con patios linderos de construcciones altamente renovables en zonificaciones de baja altura, que luego tendrán que adaptarse a su vez al patio proyectado por el nuevo vecino. Tampoco se resuelve en forma sistemática la articulación entre piezas catalogadas y su entorno inmediato, ni proponen herramientas más transparentes que ahorren continuas consultas e interpretaciones puntuales.
Es que la ciudad debería definir a priori los condicionantes constructivos en cada predio en relación a sus linderos, para que tanto inversores como vecinos tengamos reglas claras. Y que para establecer estas reglas se convoque a opinar a las instituciones afines y a los expertos, aunque piensen diferente.
Principales cambios proyectados:
- Vuelven las troneras, eliminando las restricciones para terrenos a menos de 34 m de la esquina
2. Se modifica la altura de PB mínima en USAM, que pasa de 3 m a 2,60 m
3. Sobre el plano límite se podrá sobresalir con recorrido, sobrerrecorrido y sala de máquinas de ascensor, y caja de escalera. En las alturas menores esa saliente podrá tener 2,50m en lugar de 2m.
4. Se elimina la prohibición de hundir la PB en los primeros 8 m (si mantener la altura bajo losa)
5. Se elimina la obligación de dejar fondo libre en los terrenos de más de 22 m de profundidad si no necesitan ventilar a espacio urbano
6. Se vuelve al trazado de pulmón en las manzanas atípicas de 4 lados (en la versión actual no requieren pulmón)
7. Se puede equiparar la LFI de los linderos si son edificios consolidados (en la actualidad deben exceder la altura del distrito)
8. Se permite ocupar el pulmón de manzana con cocheras en subsuelos cuando es requisito obligatorio
9. Para el cálculo de cocheras requeridas se toman superficies de uso y no cubiertas totales
10. Se flexibiliza el requerimiento de módulos para bicicletas (en viviendas se solicita la misma cantidad que las cocheras)
Clickea para acceder al proyecto aprobado en primera lectura
Magdalena Eggers
Arquitecta UBA especialista en normativa para construir. Docente y Magister en Historia y Cultura de la Arquitectura y la Ciudad UTDT
Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (11–12–2019)
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