NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Propiedades: Cómo arrancó la flexibilización de la cuarentena en el sector
El Gobierno de la ciudad de Buenos Aires permitió que se retomaran los trabajos en los cimientos de las obras y autorizó la reapertura gradual de las inmobiliarias y la realización de las mudanzas.
La flexibilización de la cuarentena fruto del coronavirus llegó al sector. Hace unos días, el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires permitió que se retomaran los trabajos en los cimientos de las obras y autorizó la reapertura gradual de las inmobiliarias y la realización de las mudanzas durante los fines de semana.
Además, la ministra de Hábitat, María Eugenia Bielsa, aclaró puntos sobre los alquileres tras la multiplicación de casos que contaban que, por la imposibilidad de mudarse, se encontraban frente a situaciones que les exigía pagar un doble alquiler: el contrato que habían firmado antes de que se anunciara el aislamiento social obligatorio y el del departamento que habitan.
Los casos inéditos de personas que necesitaban mudarse por otras razones también se multiplicaron. Desde quienes se separaron días previos a la cuarentena y trabajan en áreas relacionadas con la salud y se habían instalado en forma temporaria en la casa de los padres mayores hasta quienes decidieron dejar el departamento que alquilaban porque no pueden pagar el alquiler, más allá de que el decreto anunciado a fines de marzo les congela el valor del contrato hasta fines de septiembre. De hecho, Bielsa salió a realizar una serie de aclaraciones haciendo referencia al decreto anunciado a fines de marzo por el presidente, Alberto Fernández, para quienes se encontraban en situaciones límites, muchas de las cuales fueron descriptas en notas realizadas en La Nación. En concreto, la funcionaria, dijo que:
° No pueden efectuarse desalojos ni rescindirse contratos hasta el 30 de septiembre.
* Los precios de los alquileres siguen fijados al valor de marzo y, de generarse deudas, se pagarán recién en octubre en 3 o 6 cuotas.
* Los inquilinos pueden exigir los datos bancarios a fin que se les garanticen los medios para el pago de los alquileres.
* El pago por transferencia o depósito no puede sufrir aumentos ni penalizaciones.
* Los contratos de alquiler que se vencieron luego de iniciada la cuarentena quedan prorrogados automáticamente hasta el 30 de septiembre.
* No se paga doble alquiler. No puede exigirse el pago de contratos de alquiler de unidades alcanzadas por el DNU que debieron comenzar durante el aislamiento social y preventivo pero no pudieron llegar ser ocupadas dada la imposibilidad de traslado y mudanza.
* La apertura de la actividad inmobiliaria queda sujeta al pedido formal por parte de cada provincia a la Jefatura de Gabinete de Ministros y el posterior análisis de la autoridad sanitaria previo a su aprobación final.
* Tanto en aquellos distritos donde la actividad ya fue autorizada, como en todo el resto del territorio nacional, las medidas que establece el DNU siguen vigentes y con fuerza de ley hasta el 30 de septiembre.
A la espera
Mientras la apertura de las inmobiliarias podría resolver la situación de los inquilinos, los desarrolladores afirman que están listos para volver a la actividad. Se estima que hay 3792 obras privadas en curso que quedaron en stand by por la cuarentena . “Las obras privadas están preparadas para arrancar lo antes posible”, afirma Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, quien afirma que la paralización de la actividad que generó la pandemia retrasó casi tres meses el lanzamiento de un plan de financiamiento en pesos a 10 años con más de más de 500 unidades a la venta. Por ahora, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires solo autorizó los trabajos en las obras que implicaban excavaciones o demoliciones porque movilizan poco personal y también porque se habían recibido denuncias por potenciales focos de dengue en los terrenos que quedaron desocupados.
El próximo paso sería la reactivación de los 800 proyectos de la Capital Federal a los que le quedan como máximo cuatro meses para terminarse. Ese plazo no es casual. Las autoridades del Gobierno explican que se trata de obras que por su avance no necesitan de mucho personal. De hecho, se trabaja en un relevamiento entre los directores de obra de esos emprendimientos para ver cuánto les falta y cuántos empleados necesitan para llevar a cabo los trabajos pendientes. De esta forma se busca resolver en un futuro próximo el problema que tienen las familias que están alquilando una propiedad a la espera que se entregue el departamento nuevo que compraron. “La paralización de proyectos que estaban a punto de finalizar genera inconvenientes no solo a nivel empleo y cadena de pago con los proveedores sino también en los proyectos que estaban a punto de lanzarse al mercado y que le iban a permitir al estado recaudar más, emplear más personas y mover una economía en recesión” analiza Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados. El desarrollador se refiere a que, en muchos casos, los empresarios utilizan el dinero que reciben sobre el final de una obra para arrancar un nuevo proyecto.
“Si no hay un cambio inmediato, varias obras de la Capital Federal quedarán paralizadas“, alerta Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, quien afirma que diseñó un plan para proveer a todo el personal de los traslados necesarios. En números, un informe del Cippec estableció que la construcción ocupa el tercer lugar en los sectores que usan los medios de transporte masivos para movilizarse: casi el 28% de los empleados viaja de esa forma. El primer lugar lo ocupan las empleadas domésticas (44,13%) y el segundo, la administración pública (36,39%).
En este sentido, hay varias soluciones que las constructoras están analizando: desde un transporte específico para cada obra que recoja a sus operarios por distintos puntos de la ciudad o de la provincia, o la de escalonar horarios de entradas para evitar las concentraciones en los horarios picos. “ Nosotros estamos pensando, como tormenta de ideas, en hacer unidades de dormitorios en las obras para alojar entre lunes y viernes el 50 y 60% del personal de obra “, relata Gabriel Torraca, director de Grupo Idea Desarrollos.
Hasta hoy el Gobierno dispuso que en todas las actividades no esenciales exceptuadas el transporte de los empleados está a cargo de los empleadores, ya que no pueden movilizarse por transporte público.
Desde el lado de las constructoras se preocupan por el sobrecosto y al mismo tiempo aseguran que ya no tienen margen para seguir pagando los sueldos. “Te piden que te quedes en tu casa mientras le tenés que pagar el sueldo y las cargas sociales al personal. Además, cada empleado tiene depositado a su nombre un fondo de desempleo que no nos permiten usar y que podría cubrir un mes y medio de salario”, relata un empresario del sector. El fondo de desempleo se conforma a partir del aporte de la constructora sobre la remuneración mensual: el primer año, la empresa aporta cada mes el 12% y luego el 8% en una cuenta a nombre de cada empleado.
El personal de la construcción lo puede cobrar en caso de renuncia o despido. Pero en esta situación de emergencia económica puntual, se plantean diferentes interpretaciones legales y no está claro si prevalece el decreto o la ley de contrato de trabajo para el sector, razón por la que no lo pueden utilizar. “Las empresas lo pagamos y se está licuando en los bancos. Son los propios operarios quienes están pidiendo cobrarlo” , profundiza el empresario, que prefiere no dar su nombre.
Hoy la hora básica de trabajo de un oficial ronda los $ 175, lo que le permite cobrar en una quincena mínima -de 88 horas trabajadas- alrededor de $ 15.400. A ese salario hay que sumarle los pluses, bonos solidarios, y proporcionales -horas extra, feriados, presentismo, viáticos, comida, producción- que depende de cada obra. También hay zonas u obras especiales que tienen incremento en el valor horario, que puede alcanzar el 30%. Para calcularlo en costos para la compañía, la multiplicación es por dos. Hasta ahora, las empresas pagaron los sueldos pero advierten que si los plazos de inactividad se estiran, el pago de los salarios de la próxima quincena no podrán afrontarlos.
En este contexto, los desarrolladores y las constructoras insisten en que la decisión no solo pone en peligro la continuidad de las obras sino también la preservación de los empleos: se estima que la construcción privada da trabajo a unos 200.000 obreros de un universo de 350.000, según los datos de la Cámara Argentina de la Construcción. “La dilatación del inicio de las obras podría generar más de 100.000 despidos”, cuantifican.
Protocolos propios
En la Argentina, la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (Uocra ) desarrollaron un protocolo de trabajo en obras que ya se está aplicando en los casos de las provincias y municipios autorizados a continuar con los emprendimientos privados . Entre las medidas, se plantea un estricto control de las personas que ingresen en la obra con preguntas sobre la existencia de alguno de los síntomas, la toma de la temperatura corporal y un equipo encargado del control con un traje tipo Tyvek, máscara facial, barbijo y guantes de látex, y la fila de acceso a la obra será de acuerdo con la normativa de la Organización Mundial de la Salud, con una separación con un mínimo entre trabajador de 1,50 metros.
A la hora de justificar por qué no es riesgoso la apertura de las obras, los emprasarios ponen sobre la mesa la experiencia de otros mercados como por ejemplo, Uruguay. “En ese país abrimos nuestras obras sin inconvenientes aplicando el protocolo establecido “, comenta Santiago Tarasido, CEO de Criba, la constructora con obras en Punta del Este. Detalla que construyeron pasarelas de acceso con demarcaciones para indicar la distancia que debe respetar cada individuo. Y en cuanto a la dinámica comenta que en el ingreso, las personas reciben elementos de protección personal como tapabocas y lentes de protección, luego deben avanzar al sector sanitario, provisto de alfombras higiénicas y lavatorios separados por dos metros de distancia, donde se lavan las manos en forma obligatoria. Finalmente, un profesional de la salud controla la temperatura corporal mediante un termómetro digital, junto a un empleado del equipo de seguridad de la constructora. “En estas primeras semanas no se han reportado casos sospechosos” aclara Tarasido.
Juan Gils, Director de Casa Tua, una desarrolladora de Asunción detalla la experiencia en Paraguay. En ese país se estableció un protocolo compuesto de seis pasos: el primero desde la casa hasta la obra (transporte), luego el ingreso a la obra con medidas de seguridad auditadas por profesionales, en tercer lugar la distancia de trabajo tanto en obra como en la hora de descanso haciendo hincapié en la higiene (2 metros de distancia), luego cuando se retira, replicando el sistema de ingreso y por último indicando la prevención al momento de llegar al lugar. “A su vez la jefatura de las obras ploteó todas las zonas con mensajes relacionadas a prevenir el contagio de coronavirus”, relata.
Las inmobiliarias, en acción
Finalmente llegó el día D y las inmobiliarias pudieron reabrir sus puertas el pasado jueves. Si bien la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) y la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), habían presentado sus protocolos, el Ministerio de Desarrollo Económico y de Producción de la Ciudad elaboró uno que engloba a todo el comercio minorista (excluyendo a indumentaria y calzado), en consenso con todas las cámaras y con la validación del Ministerio de Salud porteño. El mismo establece que no deben asistir al trabajo las personas incluidas en grupos de riesgo, que la atención es de lunes a viernes de 11 a 21 y que hay que revisar y adecuar las diferentes tareas fundamentales para garantizar la distancia entre personas de al menos 1,5 metros. Por otro lado, se aconseja que los empleados eviten el transporte público, no utilicen el celular en el lugar de trabajo ni compartan elementos de uso personal. En forma diaria se los consulta por síntomas compatibles con el Covid-19 y, en la medida de lo posible, se les tomará la temperatura.
En cuanto a la operatoria, Daniel Zampone de la inmobiliaria homónima afirma que “nada será igual”. Habrá un mix entre visitas presenciales -que se reducirán a la mínima expresión- y certificaciones de actuación remota . Zampone relata que ya vivió la firma de una escritura bajo el protocolo. “La escribana recibió a todas las partes con guantes, alcohol en gel y cuatro lapiceras, por supuesto, del mismo color y mismo trazo. El dinero se contó de forma automática con un dispositivo”, describe.
“Barbijos y distancia social serán parte de nuestra nueva normalidad” , comenta Miguel Ludmer, director de Interwin, quien agrega que los brokers relevarán de manera más exhaustiva y perfecta la propiedad, para que el comprador cuente con toda la información de su interés antes de concretar la visita personal para recorrerla. Respecto a las firmas de las reservas y los boletos se podrán hacer de manera remota, a través de video conferencias , incluso con la intervención de la inmobiliaria y del escribano. Igual vale la aclaración que este tipo de acto no tiene el mismo valor probatorio de la certificación de firma presencial.
Los escribanos por su parte, también pudieron retomar sus actividades . En este caso pueden abrir a las 11 horas y sólo atienden con turno previo. Además a cada acto deben asistir solo las personas necesarias con el compromiso, guardar la distancia social recomendada, además de aplicarse el protocolo sanitario que establece la toma de temperatura y los procesos de higiene de otras actividades.
Por Carla Quiroga
Fuente: DIARIO LA NACION (15–5–2020)
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