NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Poselección: se agrava crisis en inmobiliarias, pero se ilusionan con nuevo gobierno

8 min readNov 3, 2019

El endurecimiento del cepo cambiario perjudica al sector. Creen que el nuevo presidente podría tomar medidas en torno a los créditos hipotecarios que reactiven la compra-venta de inmuebles.

El mercado de real estate cierra uno de los peores años de su historia. El lunes, tras las elecciones los brokers amanecieron preocupados por el nuevo escenario que instaló el Banco Central tras el endurecimiento del control de cambios que establece un límite de hasta u$s 200 por mes. Y en un contexto complejo el cambio de gobierno significa para muchos el fin de la incertidumbre y una esperanza ante la posibilidad de nuevas medidas.

Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires las escrituras en septiembre finalizaron otra vez a la baja. En total se efectuaron 2.871 actos de compra venta, lo que representó una caída del 19% respecto de 2018 y un 2,7% respecto del mes anterior y el panorama para los meses que vienen no es muy alentador. “De acá a diciembre no vamos a encontrar grandes cambios, seguiremos con una demanda baja y la oferta seguirá especulando a la espera de contraofertas para analizar”, sostuvo Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios.

Los agentes inmobiliarios describen el presente del sector como uno de los peores años de la historia. “El 2019 ya venía siendo un año difícil para el mercado, con una cantidad de escrituras similar a la época del cepo cambiario. Y el resultado de las PASO complicó más la situación y paralizó el mercado durante más de 60 días”, describió Altgelt. “El fin de semana se dieron dos hechos importantes: se eligió un nuevo presidente y se intensificó el cepo cambiario. La lectura positiva es que se acabó la incertidumbre política. La negativa es que seguirá la incertidumbre en lo económico y que se endureció el cepo”, concluyó Altgelt.

De cepo light a poderoso

Las cámaras y colegios inmobiliarios durante todo el mes de septiembre se reunieron con las autoridades del Banco Central y el Ministerio de Hacienda para definir alternativas para aquellas personas que quieran adquirir dólares para volcar al ladrillo a pesar del control de cambio que hasta el viernes tenía un tope en las compras de u$s 10.000 por mes. Si bien, el BCRA autorizó extender el límite hasta u$s 100.000 para aquellos que contaban con un crédito hipotecario ya otorgado, nada hizo para reactivar la venta de inmuebles.

Desde el sector le presentaron al gobierno un proyecto que buscaba autorizar la compra de dólares -por encima del límite- para los casos de primer hogar para propiedades de hasta 220.000 uvas, lo que equivale a poco más de u$s 147.000. Llegaron las elecciones y a pesar de las constantes reuniones, la resolución jamás se publicó. Con el nuevo escenario nadie cree que la situación se destrabe antes del 10 de diciembre, día en que asumirá como presidente Alberto Fernández.

“El endurecimiento del cepo no afecta mucho porque con el que ya regía nadie podía ahorrar en divisa estadounidense para comprar una propiedad, claramente la medida no nos beneficia”, indicó Ariel Champanier, presidente de Remax Premium. Lo mismo cree Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria que lleva su nombre “En mayor medida no afecta porque hay compradores que tienen ahorros en dólares y quienes tienen en pesos tienen la opción de comprar de pozo”, agregó.

Lo cierto es que estas medidas suelen generar un parate a un mercado que ya de por sí está paralizado. “Este tipo de situaciones coyunturales suele generar una breve desaceleración de la actividad, pero es muy temprano para hacer cualquier tipo de análisis. Trabajamos en la Argentina hace 25 años y hemos pasado todo tipo de períodos económicos y políticos, y continuaremos haciéndolo. Las obras que desarrollamos, desde la compra del terreno hasta los permisos y la construcción no demoran menos de 4 o 5 años, por lo que generamos un modelo de negocio resistente a los cambios”, agregó por su parte Gerardo Azcuy, Fundador y director general de Azcuy.

Hasta el 10 de diciembre

Todos los brokers consultados coinciden en que la clave para sobrevivir de acá hasta la asunción del presidente electo Alberto Fernández es ser cautos. “Es un periodo de transición y como tal hay que ser cautos e ir viendo cómo se comporta la economía, pero en nuestro caso vendemos a un mercado de nicho que es menos susceptible a los vaivenes económicos” agregó Gerardo Azcuy. Para Migliorisi serán días tranquilos “si el mercado ve una transición calma, más rápido se va a recuperar”.

En un tono positivo Champanier considera que al haberse disipado la incertidumbre ahora comenzarán a concretarse operaciones que estaban pendientes. “Se empezaran a cerrar negocios que quedaron a la espera del resultado de las elecciones, soy optimista de estos últimos 2 meses del año”, sostuvo.

Precios

El mercado inmobiliario no responde a la clásica ecuación de “si baja la demanda bajan los precios”. Hoy los valores de los inmuebles se mantienen en dólares con cifras similares a las del año pasado. Sin embargo creció la contra-oferta y las rebajas por oportunidades. Hoy se puede conseguir una propiedad hasta un 15% más barata por la necesidad de venderla, algo que dos años atrás era impensado.

Con respecto a los precios en sí, el valor medio de un departamento en la ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s 2.537 el m², “registra una caída de 0,3% en relación al mes anterior”, sostuvieron desde Zonaprop. Las bajas son casi insignificantes y los precios hoy dependen de cada vendedor. Pocos están dispuestos a rematar sus inmuebles y en la mayoría de los casos prefieren retirar la unidad de la venta hasta que la situación se re-acomode.

“Según las características del inmueble, un departamento de dos ambientes y 50 m² tiene un precio promedio de u$s 133.000, mientras que uno de 3 ambientes y 70 m² alcanza los u$s 186.000 promedio”, explicaron desde Zonaprop.

Sobrevivir

El 2019 fue para todos un año negro y los agentes inmobiliarios aprendieron a sobrevivir y surfear la crisis. “Se busca la mayor previsión posible y solidez financiera. En materia de inversión inmobiliaria, al ser percibida como un activo con la capacidad de ofrecer un retorno asegurado, continúa operativa aún con un mercado desacelerado”, indicó Azcuy. “En nuestro caso, al ser un player integral ya que desarrollamos, proyectamos, construimos y comercializamos, tenemos independencia en las distintas etapas de la construcción, lo que genera un círculo virtuoso que permite trabajar con una mayor cintura, sea cual sea la coyuntura”, explicó el número uno de la empresa que hoy está apostando al segmento ABC1 en el barrio de Caballito.

“El mercado inmobiliario es muy cíclico y hay que prepararse para estos meses de caída. Nosotros venimos trabajando hace cinco años para este momento. Es muy importante que el equipo esté fuerte y proactivo. Y los estamos capacitando para eso. Pero también es fundamental acompañar al cliente en estos meses de incertidumbre. Porque estamos en un mercado que es muy difícil establecer precios y definir tiempos para la concreción de un negocio”, explicó Altgelt, acostumbrado a los vaivenes de la economía argentina.

Para Champanier, la clave para sobrevivir a esta crisis está en acompañar a los clientes durante los meses más duros “Nosotros apostamos a trabajar más que nunca, estando cerca de los clientes, dando cada día un mejor servicio, estando atentos a las novedades del mercado, rebajando precios, utilizando todas las herramientas”.

Nueva era

Si bien todos coincidieron en que el mercado está atravesando uno de sus peores años, hay luz al final del camino. El cambio de gobierno implica para todos una oportunidad. “Somos optimistas, creemos que detrás de todo proceso de desaceleración viene un proceso expansivo, esos son los ciclos del negocio. Además, entendemos que el m² es la moneda nacional: el ladrillo se afianzó como un resguardo de valor confiable y lo seguirá siendo indistintamente de la administración de turno”, sostuvo Azcuy.

“Nuestra experiencia nos muestra que el 55% de los clientes que se acercan a la compañía tienen por objetivo invertir para obtener a futuro un retorno de capital, mientras que el 45% restante aprovecha el momento para adquirir el inmueble y destinarlo como vivienda propia”, describió Azcuy.

Lo que está claro es que Alberto Fernández y su gabinete económico deberán poner especial atención a la situación del mercado inmobiliario. La inserción de créditos hipotecarios con tasas más bajas y con un índice de variación atado a los salarios y no a la inflación será la clave para reactivar un sector que en los últimos dos años está prácticamente paralizado.

“Quiero ser optimista con que el 2020 será mejor que este año, con precios más acordes a lo que el mercado demanda y con nuevos desarrollos que sean opción para los inversores en pesos”, sostuvo Altgelt ante el nuevo Gobierno. Para Migliorisi, “el mercado comienza un proceso de recuperación, es posible que esa recuperación se consolide a mediados de 2020”. Y ya con un tono de desconfianza, Champanier sostuvo: “Quiero ser positivo y pensar que va a ser diferente de los que fue el Gobierno de Cristina, ella castigó muy fuertemente al mercado”.

Por Belén Fernández

Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (30–10–2019)

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