NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO ¿Por qué proliferan los microdepartamentos en América Latina (tan pequeños como un estacionamiento)?
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Son tan diminutos como el espacio que ocupa un puesto de estacionamiento.
“Son los más pequeños de América Latina”, dice Alexandre Frankel, director ejecutivo de Vitacon, la empresa que está construyendo microapartamentos de 10 m2 en San Pablo, Brasil.
Apenas el proyecto VN Higienópolis salió al mercado, las unidades se vendieron por un valor cercano a los US$ 18.000. El edificio aún está en construcción y la entrega de la obra está prevista para fines de este año.
Como en las grandes ciudades latinoamericanas los embotellamientos se han vuelto una pesadilla y los precios de las viviendas se han ido a las nubes, las constructoras están creando minúsculos apartamentos en zonas céntricas para profesionales jóvenes, estudiantes e inversores, que ven en ellos una oportunidad rentable.
En urbes como San Pablo, Buenos Aires, Bogotá o Ciudad de México, la gente puede gastar fácilmente tres horas al día en viajar desde su casa al trabajo.
Y como el salario medio no permite comprar viviendas más grandes, los que viven solos prefieren perder espacio y ganar tiempo.
Aunque algunos arquitectos dicen que es como enjaular a las personas al estilo de una celda penitenciaria, otros lo ven como una solución con alta rentabilidad para un problema urbanístico que seguirá empeorando.
Los defensores de la nueva tendencia, aseguran que el fenómeno responde a la manera en que funciona la “economía gig” o economía compartida, donde los jóvenes trabajan de manera independiente, tienen hijos más tarde y utilizan espacios laborales comunes (co-working).
Entonces los arquitectos están diseñando edificios con microapartamentos y grandes espacios compartidos, donde la gente que quiere socializar puede pasar una buena parte de su tiempo.
“Las personas duermen en su apartamento pero el edificio es parte de su casa”, le dice a BBC Mundo Alexandre Frankel.
Su empresa ha construido varios proyectos con microapartamentos en San Pablo, pero ninguno había batido el récord de los 10 m2.
Y de hecho, a futuro no podrá volver a construir espacios tan pequeños, porque la regulación ya no lo permite.
Pero sí le permite seguir construyendo unidades de 11 m2.
Y ese es justamente un punto clave: en la mayor parte de los grandes centros urbanos, las leyes no permiten construir a una escala tan pequeña.
Aunque en ciudades como Tokio, donde la densidad poblacional es una de las más altas del mundo y los precios son prohibitivos, hay microapartamentos de hasta 8 m2.
“Las ciudades expulsan a la gente”
En otras urbes latinoamericanas, han proliferado los microapartamentos, pero con tamaños mayores que bordean los 20 m2.
Aunque la sobrepoblación y el exceso de tráfico vehicular no son problemas nuevos en la región, lo cierto es que han empeorado en muchas ciudades.
Y si a lo anterior sumamos el alza de los precios, más el aumento de una clase media aspiracional, se forma el cóctel perfecto para que el fenómeno de los microapartamentos comience a expandirse, al menos mientras exista demanda que le ponga carbón al fuego.
La tendencia a vivir en microapartamentos ha tenido un fuerte desarrollo en ciudades como Tokio, Londres o Nueva York. En Buenos Aires también se están desarrollando proyectos inmobiliarios de este tipo. Algunos en barrios exclusivos, y otros en zonas de clase media.
“Nosotros hicimos productos para personas de clase media que no pueden comprar, que no tienen acceso a la vivienda”, dice en diálogo con BBC Mundo Pablo Brodsky, director comercial de Predial, empresa que vende microapartamentos que van desde los 18 m2 hasta los 30 m2, con una valor que parte en los US$ 40.000 o US$ 50.000.
“Las ciudades expulsan a la gente. Por eso los microapartamentos son una tendencia que llegó para quedarse”.
Aunque Brodsky afirma que todo tiene un límite, es decir, que no se pueden construir viviendas tan diminutas como las de San Pablo. “Yo no viviría en 10 m2”, apunta.
Alquiler para turistas
Otras compañías han desarrollado proyectos en zonas más exclusivas, como Belgrano o Palermo, que no bajan de los 20 m2 y cuyo valor comienza en US$ 55.000.
Los compran inversores que en algunos casos los alquilan en plataformas como Airbnb o incluso como oficinas.
“Por la devaluación del peso es muy rentable alquilarlos a turistas que pagan en dólares, más que alquilarlos por un año completo”, dice Manuel Mel, gerente de ventas de Mel propiedades.
También los compran los padres de estudiantes que vienen de zonas del interior del país o profesionales jóvenes.
“Tienen muy buena ubicación, están conectados al subte y pueden comprarlos personas que de otra manera tendrían que esperar cinco años más”.
Y como las normas que permiten construir microapartamentos en Buenos Aires fueron modificadas hace apenas algunos meses, es posible que en los próximos años se desarrollen más proyectos de este tipo.
“La gente sigue buscando espacios grandes”
“Este fenómeno aún no es tangible para el caso de México”, le dice a BBC Mundo José Luis Madrigal, lead manager de la firma CADU Residencial.
“Tenemos un encarecimiento de los precios para vivienda, sobre todo en la Ciudad de México, y una demanda alta que la oferta no puede asimilar”.
Sin embargo, la gente sigue buscando espacios grandes, que tengan como mínimo 65 m2.
De todos modos, argumenta, la tendencia apunta a que los espacios se reduzcan, tanto por encarecimiento de precios, reducción en el crecimiento poblacional o por las condiciones de vida y trabajo que conlleva la economía compartida.
En algunos sitios web de propiedades se ofertan apartamentos de 20 m2, principalmente para alquilar. Se trata, en muchos casos, de remodelaciones de viviendas antiguas, cuenta Leonardo González, analista del portal Propiedades.com. Y existe una cierta demanda por espacios reducidos en el sector millennial, dado que no es fácil para ellos comprar un apartamento. “Muchos no tienen la seguridad de ingresos, ni las condiciones para adquirir una propiedad”, explica.
La misma situación se repite alrededor del mundo, especialmente en las grandes urbes donde conseguir la primera vivienda se ha vuelto un sueño cada vez más lejano. No en vano muchos profesionales recién egresados intentan quedarse en casa de sus padres la mayor cantidad de tiempo posible con la idea de ahorrar.
Y otros, cansados de estar horas y horas atascados en el tráfico, terminan prefiriendo los microapartamentos. Una idea que escandaliza a muchos urbanistas que se toman la cabeza a dos manos y se preguntan por qué no hubo políticas de planificación a tiempo.
Sea como sea, las mega urbes seguirán creciendo y la demanda por viviendas difícilmente se va a detener.
Cecilia Barría — © BBC News Mundo
Fuente: DIARIO LA NACION (2–7–2019)
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