NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Mercado de Alquileres — Cuestiones impositivas a tener en cuenta
Alquileres: una renta castigada
La renta de inmuebles es escasa en Argentina, medida en dólares apenas resulta un promedio menor al 2% y además su carga fiscal es comparativamente más castigada.
En el impuesto a las ganancias, las sociedades propietarias de bienes raíces tienen el mismo tratamiento que las personas humanas. Ambos deben declarar los ingresos en función del tiempo transcurrido, con independencia que estén cobrados o pendientes al cierre del periodo fiscal. Ello implica un serio perjuicio cuando hay atraso, pues limita el flujo de fondos para afrontar el gravamen. Aquellos periodos pendientes de cobro podrán excluirse, solo en caso que se hayan efectuado ejecuciones judiciales.
Para determinar su resultado final gravado, se permite deducir los gastos vinculados directamente al periodo, sin importar si estuvieran pagados o pendientes de cancelación. Entre ellos la contribución inmobiliaria y municipal, los intereses por deudas vinculadas, los gastos que demanden su reparación y sostenimiento, las expensas a cargo del propietario, las primas de los seguros contratados, el cargo de amortización por el desgaste del inmueble en función de los años de vida útil.
A partir de 2018 a las entidades jurídicas se les redujo la tasa directa del 35% al 30%. Sin embargo, sean SA, SRL, SC o cualquier otro tipo cuando se entregue en préstamo de uso un inmueble y no se fije contraprestación habrá que aplicar la normativa de disposición de bienes. Esto es, que el 8% del valor de plaza de esos bienes resulta ser un dividendo y por tanto gravado para el periodo anual 2018 y 2019 al 7% sobre dicho importe.
Para las personas humanas se dispone el mismo régimen del devengado para los ingresos y los gastos. Dicha metodología produce inconvenientes de disponibilidad de fondos para afrontar el sustento de vida de muchos propietarios, en especial los jubilados que disponen de esa renta con un destino exclusivo de alimentación y medicamentos para completar su haber jubilatorio.
Ante una restricción de la economía, esta situación se acentúa sensiblemente afectando sobre todo a este estrato de la clase media.
Cuando el inmueble sea destinado a casa habitación y fuera adquirido con préstamo, expresamente se consciente deducir los intereses hipotecarios pero hasta el límite de $ 20.000 anual cifra que continua desde hace más de una década.
Ante la inexistencia de administrador de la propiedad, puede elegirse entre restar los gastos de mantenimiento reales con los comprobantes respectivos o bien calcular el 5% de los ingresos. Dicho método deberá mantenerse por 5 años.
Por su parte, las personas si fueran titulares de casas, departamentos, oficinas o bien tierra rural, y decidieran ceder gratuitamente su uso a terceros, se verán obligadas a declarar igualmente un monto de ingresos presuntos, tal como si lo mantuvieran en alquiler. El fisco detecta su uso por cuenta de gas y luz, ya no de teléfono por obvios motivos.
La ley indica que el valor locativo, será el alquiler que obtendría en el mercado en la zona de ubicación. Cuando el precio fijado fuera menor, deberá el contribuyente agregar como ingreso gravado esa diferencia.
Esta medida apunta claramente a evitar la cesión aparentemente gratuita, escondiendo los ingresos generados por el uso de la propiedad. En buen romance alquileres en negro.
Serios conflictos se presentan cuando quien habita el inmueble es una persona de relación consanguínea directa. Muy frecuente es el caso de padres viviendo en el interior y que le prestan su departamento en CBA a sus hijos para estudiar. La realidad economía es que no se produce ingreso alguno.
La problemática de fondo es que la ley del impuesto a las ganancias solo exime el “valor locativo de la casa habitación del propietario”. Ello debería extenderse como mínimo a los hijos.
Asimismo se obliga a considerar el monto del valor presunto de un alquiler por los inmuebles utilizados para recreo o veraneo.
La “ganancia “ neta final obtenida debe incluirse en la declaración jurada anual del contribuyente a lo que se permite restar exclusivamente el Mínimo No imponible anual de $ 85.848 para periodo 2019. El excedente queda alcanzado por la tabla progresiva que alcanza al 35% luego de $ 528.000 anual. Ello significa que un alquiler mensual neto de $ 60.000 (de 1 o más propiedades) arroja un impuesto superior a $ 155.000, prácticamente 3 meses de renta solo por este gravamen.
Otra carga fiscal es el impuesto de sellos que nace cuando se suscribe un contrato de alquiler, extremo no obligatorio pero útil ante inicio de gestiones judiciales
Para todos los alquileres- sin importar el monto- siempre resulta exigible la emisión de factura oficial electrónica. Cuando se trata de vivienda quien la habita exigirá el documento para proceder a la deducción parcial de lo que abona. Si el titular es Monotributista califica solo cuando dispone en alquiler hasta 3 unidades y no exceda sus ingresos totales el monto tope.
Los motivos del castigo tributario de esta renta “esta fundado” en que no es una renta ganada , en comparación con aquella obtenida del trabajo.
No compartimos dicha afirmación, pues para adquirir el inmueble se invirtieron ganancias acumuladas que usualmente son consecuencia del trabajo en su vida activa.
En próxima nota continuaremos demostrando la opresión de la carga fiscal, al conocer los restantes impuestos que se deben afrontar.
Por Santiago Sáenz Valiente (Socio fundador SSV y Asoc 1987)
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (7–8–2019)
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