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Cómo evitar conflictos a la hora de devolver un inmueble alquilado

En la fecha en que termina el plazo del contrato de locación, hay que devolver el departamento. Es un mito legal que el dueño deba intimar, preavisar o que haya un plazo extra si no avisa: se respeta la fecha del contrato.

El depósito en garantía no genera intereses y tiene que restituirse en la misma moneda y cantidad que fue entregado.

La devolución del inmueble

En principio el inmueble se tiene que devolver a las 24 horas del último día que indique el contrato pero en la práctica suelen negociarse unas horas después, a primera hora de la mañana siguiente, o unas horas antes. Como un inmueble, por definición, no se lleva a devolver, entonces se debe hacer un acta de entrega y restitución. Al acto mediante el cual el locatario lo entrega y el dueño lo recibe se le llama “toma de posesión”. De esto conviene dejar constancia en un acta, que sirve como prueba.

Sin embargo, la mayoría de las veces este acto se hace de manera informal, cuando el locatario le entrega las llaves al locador, en el mejor de los casos con un recibo. En la realidad, el dueño o administrador del alquiler deberían completar un acta de posesión por duplicado y entregarle una copia al locatario.

Qué es y cómo redactar el acta de entrega de posesión para devolver un inmueble alquilado

El acta que documenta la restitución de la posesión es un acto tan importante como el mismo contrato de locación, porque si al devolver el inmueble las partes no lo documentan bien, probar algunas cuestiones (su estado, que se hizo efectiva entrega, que se inspeccionó, etc.), será difícil más tarde. El acta de posesión es una hoja firmada por ambas partes, con algunos datos básicos. No hay fórmulas especiales para redactarla, puede ser un punteo que, como mínimo, detalle:

1.- La fecha y lugar del acto (“En la ciudad de Buenos Aires, en el domicilio de … a las … horas de fecha…”)

2.- Las personas que intervienen (“Estando presentes …. y …. en su carácter de locador y locatario, respectivamente, según contrato de alquiler de fecha…”).

3.- Que el locador recibe las llaves. (“En este acto el locatario entrega y el locador recibe de conformidad … juego/s de llaves del departamento locado”).

4.- Que se retiene el depósito de garantía para ser aplicado a servicios, alquileres, impuestos, gastos y expensas a cargo del locatario (“De conformidad con lo pactado en el contrato de locación…, el locador retiene el depósito en garantía por el plazo de 30 días desde la fecha de la presente que será restituido al locatario en la medida en que se cumplan las condiciones legales y contractuales”).

5.- Que se hace una constatación del estado general de la propiedad y que el locador la inspecciona. Esto es: cómo se encuentra la pintura y estado general del departamento, si funcionan los enchufes, las cerraduras, el estado de los pisos y las griferías de la casa, etc. Pueden anexarse fotos. (“En este acto el locador inspecciona el inmueble y verifica [su buen estado aparente y general con excepción de ….”).

6.- Si el inmueble se alquilo con muebles dentro u electrodomésticos (deben estar identificados previamente en el contrato), su estado.

7.- Cualquier otra cláusula, comentario, observación o contingencia que ocurra al momento de la entrega.

Si bien no existen fórmulas fijas para redactar este acta, con que las partes indiquen estos elementos, alcanza.

Siempre hay que revisar el contrato de locación antes de firmarlo.

Qué debe controlar el dueño al momento de recibir en devolución el inmueble

El dueño tiene que controlar el estado general del inmueble y dejar asentado todo lo que considere un desperfecto o que no se encuentra en un buen estado. Si hay discrepancias entre las partes, se pueden anotar en el acta. A modo de ejemplo: “El locador señala la rotura de la cocina… . El locatario manifiesta que se trata de un desperfecto preexistente y deja asentada su disconformidad”.

O si en el acta el locador asienta que el aire acondicionado no funciona, el locatario puede aclarar que se había dado aviso al locador y este nunca lo arregló. Es decir cuando se firma se puede poner a mano lo que la persona crea conveniente y en todo caso luego se discutirá si debe o no descontarse del depósito. Además, es recomendable asentar en el acta un nuevo domicilio al locatario ya que en general el domicilio suele ser el domicilio del inmueble locado y un teléfono y e-mail donde poder comunicarse en caso de existir alguna deuda que aparezca con posterioridad al contrato.

Finalmente, el locador tiene que revisar que todos los servicios estén pagos. A la inversa, si el inquilino pagó un período adicional al de su estadía, corresponde su devolución proporcional.

Qué debe controlar el locatario al devolver el inmueble alquilado

Antes que nada, conviene tener el contrato de locación a mano para ver cuáles son las obligaciones al momento de entregar el inmueble. El papel del contrato no se rompe, aclaro. Ha sucedido que en el apuro por firmar el contrato de locación no se revisan las cláusulas y aparecen sorpresas, como por ejemplo, la pintura.

“Me han consultado con el contrato ya firmado, cuando tienen que devolver el inmueble y en una cláusula figura que deben entregarlo pintado, y esto puede derivar en un conflicto legal”, expresa el abogado José Cohen Alacid; quien recomienda asesorarse con un profesional antes de firmar el contrato de locación (ver abajo, el tema pintura).

En forma similar, se recomienda que una vez en el inmueble, se dé aviso por e-mail al locador de todos los desperfectos que se encuentren y avisar ni bien se rompa algo, agrega el profesional citado. El locatario también debe revisar el estado general del inmueble y hacer las reparaciones a su cargo antes de la entrega, ya que en caso contrario las podrá hacer el locador a costa del primero, y en ese momento no podrá buscar el mejor precio para la reparación.

El inmueble pintado (pero sin graffitti)

Cuando los inmuebles se compran como inversión para darlos en locación, es común que se entreguen pintados, y que sea un cargo del locatario devolverlo igual. También es bueno que se especifique en el contrato de qué tipo y color debe ser la pintura a aplicar. Este punto genera mucha controversia, por lo cual, como decía, hay que revisar el contrato de locación antes de firmarlo, porque hoy pintar un departamento es muy caro y este ítem puede derivar en un conflicto.

En principio, y salvo que el contrato diga otra cosa, el inmueble se entrega sin pintar en la medida en que tenga un desgaste normal por el buen uso y el paso del tiempo. Pero sí debe pintarse si hay marcas de crayones en las paredes, por ejemplo… Ha pasado, y no hace falta remontarse a Guille de Mafalda.

Y finalmente saber que si hay que entregarlo pintado, si no lo pintamos nosotros seguramente nos saldrá más caro porque lo hará el locador y compensará del depósito en garantía.

El depósito en garantía

Firmada el acta de posesión (con el inmueble pintado o sin éste), y una vez entregados los recibos de servicios y expensas, el dueño aún retiene el depósito en garantía durante 30 días para averiguar si hay alguna deuda que el locatario tenga que pagar y que aún no haya vencido. El depósito en garantía no genera intereses y tiene que restituirse en la misma moneda y cantidad que fue entregado.

Este depósito puede ser compensado en el caso que haya servicios impagos, expensas impagas, roturas, etc. Como regla general, el depósito debe devolverse dentro de los 30 días de entregado el inmueble y en caso de que el dueño se demore, corresponden intereses. Para esto, el locatario debe enviar una intimación a que lo restituya, bajo apercibimiento de cobrarle intereses, gastos y ejecutarlo judicialmente.

(*) Sergio Mohadeb es fundador y titular de Derecho En Zapatillas. Es abogado con orientación en derecho del trabajo y seguridad social (UBA) y se especializó en tributación (FCE-UBA) -tesina pendiente-.

Fuente: TODO NOTICIAS (13–7–2019)

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