NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Los locales de grandes superficies, los más afectados por la crisis
Recesión y tecnología, juntas y en paralelo, han desencadenado la que parece ser la tormenta perfecta para el consumo y como consecuencia directa, al mercado de locales comerciales. Los referentes coinciden en que los locales de grandes superficies encabezan el listado del ránking entre los más afectados por el contexto recesivo. Se trata, en concreto, de locales que superan los 300 metros cuadrados, para los cuales, en la actualidad, parecen haber pocas oportunidades. Iuri Izrastzoff, socio de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, explica que estas superficies se ven afectadas, en principio, por la recesión, una tendencia marcada desde hace más de seis meses y que se hace sentir en las ventas, especialmente de indumentaria. “El sector textil, además, hoy parece inclinarse por los showrooms, un formato independiente del local, con valores sensiblemente menores ya que los espacios en donde se muestran los productos pueden funcionar en un primer piso de un departamento”, profundiza. Agrega que “ en relación al comercio de artículos del hogar, electrónica y electrodomésticos, los locales se ubican en los primeros o segundos pisos de los edificios comerciales”. De esta forma, el especialista se refiere a las grandes cadenas de ese rubro. “En algunos casos, las empresas optan por tener un local por un tema de branding, de presencia de marca”, continúa Izrastzoff, antes de consignar cuál es la respuesta del mercado ante las circunstancias descriptas. “Con la devaluación, la renta en dólares ha caído a la mitad. En la calle Florida, hoy, los valores que se manejan eran inimaginables un año y medio atrás”, ejemplifica.
A la hora de hablar de que precios de alquiler manejan los locales de grandes superficies, los consultados coinciden en que están en baja. “Además en muchos casos, los locales ya ocupados renegociarán sus nuevos contratos en el mismo sentido, readecuados a la realidad y exigencias de la actual demanda”, comenta Jorge Gayoso, broker de la división locales de L.J. Ramos. Por caso expone que “el local de Musimundo ubicado en el foco comercial del barrio de Caballito, en Rivadavia y Acoyte, tenía un valor histórico de alquiler U$S 19.000 y ahora orilla los U$S 15.000, y se mantiene a la espera de ser locado”, señala, relatando lo que sucedía al cierre de esta edición, brindando un caso concreto del comportamiento de la renta en dólares.
Para Christián Giménez, responsable de la División Locales del Grupo Adrián Mercado, hasta la gastronomía, casi un destino natural para los locales de grandes superficies, se ve afectada por la crisis. “No hay locales de comidas rápidas motorizando la demanda, el negocio de las franquicias no marcha y tampoco hay bancos o cadenas de farmacias buscando más locales en la actualidad”, dice, mencionando otros rubros que habitualmente ocupan estas superficies y que, a juzgar por la respuesta del mercado, se ven afectados por la caída del consumo.
Respecto al efecto del aumento de las ventas del comercio electrónico, los brokers coinciden en que su impacto está sobrestimado. “Las ventas por esa vía son mínimas, apenas el 3,5% del total de las ventas minoristas del país y en Estados Unidos, sólo equivalen al 5% del total”, detalla Gimenez. Ósea por una cuestión de oferta o por un tema de demanda, lo cierto es que la apuesta al canal virtual de diversos sectores es un hecho con resultados mensurables. Por caso, vuelos internacionales y domésticos, hoteles y paquetes turísticos se encuentran entre los cinco productos de mayor facturación en materia de e-commerce local, provocando cambios en este sector y en su comercialización. Los televisores aparecen en el cuarto lugar, según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE).
Pablo Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades, comenta que cada barrio tiene en sus focos comerciales fuertes, una cantidad determinada de locales de esta tipología, es decir de grandes superficies. “Hay marcas, cadenas de tiendas y empresas que siempre quieren estar presente, porque necesitan un contacto personalizado con los clientes en una estrategia de venta más completa”, indica. Según enumera, hay supermercados de cercanía, agencias de autos y marcas de colchones que traccionan la demanda. Además están las empresas que requieren venta al público sí o sí y un depósito o espacio de fabricación in situ.
En plena transformación
No hay dudas, el mercado de retail está en plena metamorfosis. “El panorama es apasionante, la reconversión será inevitable, la omnicanalidad, la uberización y la devaluación más inflación producirán inevitablemente importantes cambios en las decisiones de los locadores. ¿En qué se reconvierten? Siempre y cuando tengan espacio aéreo propio, se transformarán en desarrollos inmobiliarios con locales más módicos en doble altura y modernos, apoyados en un retail sustentable”, profetiza Gayoso que desde L.J. Ramos maneja un local de estas características en avenida Alberdi al 2500. El broker especifica que el destino de estos locales también dependerá de su ubicación: si está dentro de las arterias principales de la Capital Federal, la tendencia será la subdivisión, afirma. “Por el momento, se esperan nuevas pautas de la demanda. Y los propietarios deberán readecuar sus valores para interesar a nuevos jugadores o hasta para mantener los actuales contratos de locación”, augura en relación al futuro inmediato.
También para Migliorisi dependiendo de la ubicación, el destino de este tipo de locales será residencial. “Algunos con lote propio fueron beneficiados con el nuevo Código y ya se están proyectando edificios de viviendas”, advierte, por ejemplo, en relación a lo que sucede en la avenida Córdoba, en el área de los outlets. “Así y todo, en la zonas más comerciales, las primeras marcas y quienes quieren posicionarse comercialmente mantienen sus requerimientos, a veces por exigencia de la propia marca”, discrimina.
En este escenario, el mercado exige ajustes en la oferta. Así, señala Izrastzoff, entre los nuevos formatos que surgen en respuesta a estas realidades se perfilan los locales de usos mixtos. “Ya hay algunos bancos que, joint venture mediante, comparten su espacio con cafeterías”, ilustra en relación a iniciativas de superficies compartidas como la que vinculan a la cadena americana, Starbucks con el Banco Galicia. “También hay casos de cafeterías que comparten sus espacios con drugstores o negocios de conveniencia y con librerías”, apunta.
La tendencia de locaciones compartidas es una estrategia de los locales gastronómicos para mejorar la rentabilidad y combatir la estacionalidad. Ante la necesidad de hacerle frente a la caída del consumo y el aumento de las tarifas, un nuevo concepto de locales gastronómicos compartidos comenzó a tomar fuerza como alternativa para mejorar la rentabilidad y combatir la estacionalidad. Se trata de una misma tienda que ofrece dos unidades de negocios complementarios e independientes -y por lo tanto con mostradores separados-, que comparten el área de mesas y sillas.
La modalidad de locaciones compartidas -muy en moda en los espacios de coworking- está bastante extendida en mercados como el estadounidense y el europeo, y está siendo implementada en el país cada vez con más alcance. Un ejemplo concreto es el de la marca de ropa Uniqlo, que se asoció con Starbucks para establecer una sucursal de la cafetería en el entrepiso de las tiendas de tres pisos que tiene en la Quinta Avenida, en Nueva York, y sobre la avenida Michigan, en Chicago. Cuando se recorre el local es común ver sentados, tomando un café, a hombres rodeados con paquetes de compras y chicos con sus tablets, mientras las mujeres inspeccionan cada rincón del establecimiento. Un elemento clave para poder llevar adelante el concepto de establecimiento compartido es que los aromas de la comida sean nobles para que puedan convivir ambos negocios.
Por otra parte, si bien el rubro gastronómico resiste, en el sector afirman que se reinventa y, con él, también los locales. Según explica Giménez, para superficies de alrededor de 400 metros cuadrados, es la hora de la dark kitchen, un nuevo concepto, ligado a las empresas de reparto de comida a domicilio. En esencia, una extensa red de cocinas. “Son islas que elaboran comida para enviar a domicilio a través de las plataformas de envío”. ¿Algo similar a una feria? “Distinto porque en estos casos, a diferencia de las ferias, aquí no se consume en el lugar sino que sólo se elabora para enviar”, finaliza adelantando lo que viene.
Fuente: DIARIO LA NACION (12–8–2019)
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