NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Los 4 errores que hay que tener en cuenta para no arruinar una inversión en inmuebles
Invertir en inmuebles sigue siendo una alternativa de inversión. Pero no hay que equivocarse: no es lo mismo comprar un inmueble que invertir. En general, se compran inmuebles pero no se invierte.
Invertir en inmuebles sigue siendo una de las alternativas de inversión. Pero no hay que equivocarse: no es lo mismo comprar un inmueble que invertir. En general, se compran inmuebles pero no se invierte, aun pensando que sí se lo hace.
A continuación, se detallan los 4 errores más comunes que se cometen y que hacen que una inversión en inmuebles deje de serlo.
* Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles
Es importante tener en cuenta que al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor de mercado, el inversor empieza perdiendo 10% de su capital si lo quiere realizar, ya que en promedio el costo de escrituras y comisiones de compra y venta es del 10%.
A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. Esto pasa en Argentina, pero también adquiriendo inmuebles en el exterior.
Por ejemplo, quien adquirió inmuebles residenciales en pre-construcción en Miami entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007 y en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015, momento que habían recuperado gran parte de su valor perdido, deberán esperar hasta el 2022 para acercase a los valores adquiridos en 2005. Es decir 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos. Y si consideramos una tasa de costo de oportunidad habrá perdido cerca del 50% de su capital.
Al mismo tiempo, si el inmueble no fue administrado eficientemente durante la tenencia, es posible que por el bajo rendimiento que generan estos inmuebles por alquiler, también el inversor haya incurrido en pérdidas adicionales para mantenerlo. Es decir, no todas son rosas, hay que saber invertir, no sólo es una cuestión de comprar, aún en mercados considerados seguros.
* Creer que el rendimiento está basado sólo en los ingresos por renta
Esto frecuentemente es así para compradores de propiedades que compran a valor de mercado y las mantienen por muchos años.
Los grandes inversores sofisticados construyen el rendimiento adquiriendo propiedades debajo del valor de mercado, administrándolos eficientemente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y aprovechando los periodos de tasas de apreciación más fuertes que tienen los activos en las fases de recuperación y expansión del ciclo, para venderlos en el momento más conveniente, es decir, cuando estas tasas empiezan a decrecer.
En general, también las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad neta. Al proyectar estos rendimientos es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación o arreglos realizados y los gastos de mantenimiento.
* Creer que una exitosa experiencia de comprar un bien que luego se revalorizó, se repetirá sin parar
Generalmente cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de cuatro o cinco años, naturalmente buscará repetir la misma inversión pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios prácticamente nunca es así.
En general, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e inclusive en fases de corrección y recesión las tasas de apreciación pasan a ser negativas. Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.
Existen innumerables estadísticas públicas en EEUU, España y otros países del mundo -inclusive en Argentina- que demuestran que cuando se realiza una inversión pasiva, es decir, se mantiene en cartera un inmueble a largo plazo 20 años o más, la apreciación real descontada inflación tiende a 0%.
Ahora bien, hay momentos en donde las apreciaciones superan el 10% anual y esto se da en fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios, con lo cual, la clave está en aprovechar esas ventanas y luego desplazarse para evitar destruir el valor creado.
* Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restarle el impuesto inmobiliario
En realidad cuando se calcula el rendimiento por alquiler además del impuesto inmobiliario hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento. Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas) que en países como EEUU los paga el propietario, las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, , etc. Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios.
Por otro lado, es sumamente importante asegurarse que los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados sean acordes al valor de mercado y que los plazos para alquilar sean mínimos, ya que en caso de tener más de 1 mes la propiedad vacía al año y asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.
Por Mariano Capellino
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (22–8–2019)
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