NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — La elasticidad dura poco.
No somos como somos por nada. Somos como somos porque la historia nos forjó de acuerdo a las experiencias que nos hizo vivir.
Los argentinos hemos transitado infinidad de crisis; algunas muy importantes y traumáticas, y otras tan imperceptibles que ni las contabilizamos.
De todos modos, quedan en nuestro inconsciente presionando y guiando nuestras decisiones.
En materia inmobiliaria las crisis juegan un papel paradójico sobre los inmuebles en Argentina, producto de haber sufrido, prácticamente desde que al menos yo tengo memoria y más también, la falta de una moneda fuerte. Esto ha convertido a los inmuebles en una reserva de valor incomparable, por su eficiencia y tangibilidad en comparación con cualquier otro vehículo de inversión o resguardo.
¿Por qué paradójico? Porque, aunque todos los pronósticos y variables que maneja el común denominador de un mercado comercial: oferta y demanda, stock, valor de otros activos comparables; indicarían que deberían ajustarse, las propiedades en Argentina ante una crisis no suelen verse tan afectadas.
Esta situación impacta, incluso en menor medida, a las propiedades usadas; ya que las propiedades en construcción, que se componen por un lado del valor tierra y por otro lado de los costos directos e indirectos de la obra tienden a ser más elásticas. Ello se debe a que, si bien no pueden ajustar sobre la tierra que normalmente fue cancelada en dólares; pueden ajustar, de acuerdo a su avance de obra, sobre el costo de la misma y de acuerdo a la necesidad del desarrollador pueden también ajustar sobre su margen.
En cambio, en las propiedades usadas, el fenómeno que se observa en cada crisis es que la brecha con las propiedades en obra o incluso a estrenar se achica considerablemente dado que, al ser un resguardo de capital genuino, el propietario, en líneas generales, no está dispuesto a asumir la pérdida de capital.
Tanto en la crisis del 2001, corralito de por medio, o en la burbuja inmobiliaria del 2008 de EEUU, como en la crisis del 2013 disparada por el cepo del 2011; hubo una baja de precios de alrededor de un 10 %, llegando hasta un 40% en la del 2001. Pero en todos los casos estas bajas duraron tan sólo algunos meses. Por ejemplo, en la crisis del 2001, ya para finales del 2002 los precios casi habían recuperado los valores pre 2001.
También hay que destacar que, como dice el dicho, una golondrina no hace verano. Ello se ve reflejado en las bajas de precios registradas que son estrictamente de las propiedades vendidas; lo cual es una obviedad, pero éstas fueron en el año 2001 apenas el 10 % de las operaciones realizadas en promedio en un año sin crisis. Es decir, es una muestra muy chica que genera un sesgo muy grande. Claramente, estas propiedades se han vendido por situaciones de fuerza mayor, lo cual refuerza el punto de que las propiedades en Argentina son nuestra moneda de acopio de valor.
Por esto, cuando se titula “¡Las propiedades van a bajar un xxx%!”, tengamos en cuenta que se basan en tan sólo un pequeño puñado de ellas.
También es sabido, producto de décadas de ensayo sobre innumerables crisis, que los precios siempre se recuperan y rápidamente se acomodan; incluso superando su precio anterior, por lo que el tenedor de un inmueble, en situaciones normales, prefiere sacar de la venta la propiedad a mal venderla.
Por ejemplo: un departamento en 1998 en zonas premium costaba U$S 1200 dólares el m2, y en 2019 pre CODIV 19 ese mismo departamento podía costar U$S 3500 dólares.
En poco más de 20 años pasamos por al menos 4 crisis fuertes, y el precio de los inmuebles prácticamente se triplicó.
El problema que veo es que las crisis duran cada vez más y los momentos de oportunidad, ya sea para comprar o para vender, cada vez menos. Debemos estar muy atentos, leyendo muy bien las tendencias y preparados para actuar justo en ese instante en el que la curva se revierte.
En definitiva, no niego que las propiedades se ajustarán hacia la baja ni tampoco discuto el monto en el que lo harán con esta nueva crisis, sino que lo que planteo es que debemos ser responsables a la hora de asesorar. No todas las propiedades son iguales, no todas las zonas tienen la misma demanda, no todos los propietarios tienen las mismas necesidades y lo más importante en lo que debemos enfocarnos no es el porcentaje del ajuste sino su tiempo; porque el período de elasticidad dura poco.
Lic. Pablo Sánchez
Fuente: LA COMUNIDAD DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (25–4–2020)
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