NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — El cepo no es el problema para el desarrollo inmobiliario
Para los desarrolladores el cepo no representa un problema mayor porque en la mayoría de los casos las operaciones se cierran en pesos ajustables por algún índice de cobertura contra inflación.
El “revival” de las limitaciones para la compra de dólares ha generado en estos días manifestaciones de preocupación bastante “dramáticas” en el sector inmobiliario por el potencial impacto negativo en el nivel de operaciones de venta.
Para entender cuál puede ser efectivamente este impacto primero hay que diferenciar dos mercados que son muy distintos.
- Inmuebles usados: para estas operaciones si es cierto que el cepo va a generar alguna complicación producto, sobre todo, de la resistencia que pueden tener los propietarios a aceptar pesos en lugar de dólares.
En este escenario y, siempre hablando en términos generales, esta situación llevará -como está sucediendo- a que muchos propietarios puedan llegar a bajar la propiedad de la venta, afectando aún más el nivel de operación actual de las inmobiliarias.
Sin embargo, para aquellos que necesiten vender, creo que el problema no es tan grave como se plantea, ya que existen en el mercado financiero alternativas de colocación de corto plazo de los pesos que permiten cubrirse de la pérdida de valor por inflación. Lógicamente la combinación de expectativas negativas que se vienen acumulando sumado al hecho que el propietario medio no es un inversor conocedor del mercado financiero, hace la mayoría de los vendedores no vea estas alternativas.
2) Inmuebles nuevos: para nosotros, los desarrolladores inmobiliarios, el cepo no representa un problema mayor porque en la mayoría de los casos las operaciones se cierran en pesos ajustables por algún índice de cobertura contra inflación (generalmente índice de costo de construcción, CAC), por lo cual la limitación a la compra de dólares para el inversor o comprador que tiene pesos funciona más como un incentivo que una traba. Dicho de otro modo, la inversión en un desarrollo de este tipo, permite transformar pesos en “cuasi” dólares en términos de “reserva de valor” que representa la inversión inmobiliaria.
Pensar que la implementación del cepo puede ser un “golpe letal” para el sector como se está afirmando en estos días es como afirmar que pinchar con un alfiler a un cadáver puede generarle daño.
La situación de virtual parálisis de ventas que atraviesa el sector desde hace ya mucho más de un año (desencadenada a partir sobre todo de la devaluación de abril del año pasado) es el resultado de un combo de políticas macroeconómicas y monetarias erradas, inconsistentes y aniquiladoras para la economía real producto de un diagnóstico errado desde el principio de esta administración como venimos planteando ya a partir del segundo semestre del 2016 cuando señalamos, entre otras cosas, que aplicar un esquema UVA en una economía con inflación que iba a ir en crecimiento era algo inviable y peligroso para quien tome deuda.
Sin embargo en nuestra desarrolladora hoy es época de optimismo, porque pensamos que en el peor momento del ciclo de recesión económica es cuando se da el momento óptimo para la apuesta por la inversión en desarrollo inmobiliario.
El plazo más largo que requiere el desarrollo inmobiliario, lleva a que los inversores, clientes y desarrolladores pueden maximizar su rentabilidad apostando en el periodo inmediatamente anterior al inicio del ciclo de crecimiento de la actividad económica, buscando buenos proyectos desarrollados por equipos confiables y de experiencia.
Por Ariel Venneri — Socio MAHE Desarrollos Inmobiliarios, asesor económico financiero y asesor en M&R y Asociados
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (5–9–2019)
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