NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Después del anuncio del BCRA: Incertidumbre, caída y repunte en 2020, las expectativas de desarrolladores y agentes inmobiliarios

A. BRAÑA PROPIEDADES
5 min readSep 9, 2019

Cómo afecta el control de cambios al sector de bienes raíces. Qué pasa con las transacciones de compra y venta de usados y en preventa de pozo.

Incertidumbre, caída y repunte. Las expectativas de desarrolladores y asesores inmobiliarios. Foto. Maxi Failla

El análisis en torno a la última medida del Banco Central, que establece parámetros de cambio con el fin de “mantener la estabilidad cambiaria y proteger a los ahorristas”, -según dice textualmente el comunicado A 6770- tuvo interpretaciones dispares para los distintos actores del sector inmobiliario.

Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, tiene una mirada pesimista sobre la limitación para comprar dólares. “El nuevo cepo desincentiva el ahorro y la inversión en departamentos desde el pozo, que es sumamente productiva para el país. Si se estima que el precio del metro cuadrado continuará cayendo, será dificilísimo prevender unidades en pozo”. Y agrega: “Sin crédito hipotecario, con rentas por debajo del 3% anual y con empleados de comercio sindicalizados ganando 450 dólares por mes (por dar un ejemplo), la demanda pasará exclusivamente por situaciones vitales de la clase media alta y alta: casamientos, nacimientos, divorcios, sucesiones urgentes o mudanzas. Vamos encaminados al peor septiembre de toda la historia registrada, en cantidad de transacciones. Si este mes se hacen más de 2.500 ventas en la Ciudad será un milagro”.

Por su parte, Roberto Vivaldo, director de Century 21, sostiene que “el mercado inmobiliario se ve afectado ante las oscilaciones constantes del tipo de cambio. En cuanto la moneda se estabiliza, si las propiedades están tasadas correctamente las operaciones pendientes se empiezan a definir. Sin embargo, en este nuevo escenario el eje seguramente estará en el dólar blue, que tendrá una brecha significativa con el oficial, dada la necesidad de contar con montos importantes para cerrar operaciones, y esto abrirá un nuevo desafío a la hora de la negociación”.

En un panorama incierto, existen versiones que afirman que los precios van a bajar y que incluso hay contraofertas de hasta un 25%, como asegura Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios. “Veo también que aparecerán aquellos tenedores de créditos hipotecarios que hoy no pueden pagar la cuota UVA y que están fuera de los beneficios otorgados por el gobierno. Muchos de ellos quizás necesiten vender”.

La mayoría de los consultados admite que el parate en el sector viene desde hace unos meses, con un dólar que no alcanza a estabilizarse a lo que se suma la típica inacción propia de los períodos electorales. Iván Chomer, director ejecutivo de la desarrolladora Grupo Chomer, afirma: “El precio de las propiedades ya se viene castigando desde hace más de un año, y especialmente después de las PASO, aunque se ha ajustado más por volumen que por precio. Creo que quien no necesite vender, esperará; y quién necesite hacerlo, asumirá una pérdida de entre el 10 y el 30%, dependiendo de la urgencia, la calidad del bien, y la gravedad de la crisis”.

Sin embargo, Chomer aclara: “No se ven razones para una pérdida masiva de valor como ocurrió en 2001. Creo que la situación se asemejará más al ciclo 2009–2015, entre la crisis internacional y el cepo, cuando los precios primero se estancaron, y llegaron a bajar un 10 a 15%, pero con un mercado mucho más reducido”.

El arquitecto Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, considera que habrá un reacomodamiento de los precios, especialmente en aquellos proyectos fuera de las mejores zonas, mientras que los ubicados en los barrios de mayor demanda no se verán afectados. “El precio de las unidades bien situadas se mantendrán en dólares, las que estén en el pozo subirán en pesos (por la inflación que genera un dólar más alto) y las unidades usadas y que no están en barrios consolidados bajarán de valores en dólares. La inversión inmobiliaria volverá a ser un refugio manteniendo los valores en dólares siempre y cuando estén bien ubicadas y con proyectos de calidad y buen diseño”, remata.

Mucho más optimista, Juan Mora, CEO de Casa Campus, expresa: “Dada la coyuntura el control de cambios era necesario, así que me parece bien la medida. Creo que la gente se va a bajar del sector financiero ‘puro y duro’ y vamos a un modelo de menores tasas de interés en el que la gente buscará especular menos y preferirá preservar el valor, el patrimonio. Se comprobó en esta y en otras crisis que el sector bursátil es bastante pequeño y volátil. Entiendo que todos esos que normalmente destinan los fondos al sector financiero van a volcarlos a la economía real. No mañana, ni el mes que viene, sino estimo ya para 2020”. Sobre el comportamiento de los precios, Mora arriesga: “Los precios de las propiedades no van a subir ni bajar de manera importante. El sector es bastante inelástico”.

Por Inés Alvarez

Fuente: DIARIO CLARIN — SUPLEMENTO ARQUITECTURA (4–9–2019)

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