NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Departamentos en pozo, ¿una oportunidad en esta coyuntura?

El contexto del mercado inmobiliario en el 2020 todavía no parece esperanzador a la hora de invertir. Complicado por el cepo al dólar, la baja de las transacciones que resultó en un descenso de los precios de venta en el 90% de los barrios de Buenos Aires, la restricción actual del acceso a los créditos hipotecarios y la incertidumbre a nivel político, pareciera difícil encontrar una salida. No obstante, un negocio que se destaca y renace en esta situación es el de los emprendimientos. La posibilidad de invertir en pesos y en cuotas, facilita el acceso a estas propiedades y los inversores se multiplican.

Rodrigo Lejtman, economista consultor del grupo Navent , analiza: “La última experiencia de restricciones del mercado cambiario se extendió desde 2011 hasta 2015. Durante ese periodo buena parte del excedente de pesos de los sectores con capacidad de ahorro se dirigió al sector Real Estate buscando resguardo de valor, es decir, el ahorro en ladrillos”, analiza .

“Con el ‘verano’ de las UVAs y teniendo como herramienta de financiación el crédito hipotecario, claramente nuestra sociedad demostró la intención de compra y lo importante que aún culturalmente sigue siendo “la casa propia”. Al subir la demanda, los precios evolucionaron de manera incremental de forma abrupta. Esta bonanza en la actividad se vio perjudicada por las condiciones macroeconómicas que hicieron insostenible la toma de créditos”, de esta forma profundiza acerca de los antecedentes de la coyuntura actual Leandro Molina, gerente comercial de Zonaprop.

“La baja significativa de operaciones y los precios en dólares aún elevados, posicionan a los emprendimientos como los protagonistas del mercado inmobiliario. Dolarizar los pesos e invertir en el negocio históricamente más noble de nuestro país, se pone en el centro de la escena”, asegura. En este contexto el segmento más dinámico y fortalecido es el de los emprendimientos con venta financiada en pesos de unidades pequeñas de uno o dos ambientes en barrios ya consolidados.

Gran parte de los desarrollos de pozo son proyectos que ofrecen unidades de pocos ambientes y apuntan, muchas veces, a un público joven que “valora la oferta de amenities y de espacios compartidos”, explica Lejtman. De hecho, en la Ciudad de Buenos Aires el 35% de los emprendimientos tiene parrilla, el 25% incluye pileta, el 15% cuenta con gimnasio y un 10% tiene todos esos amenities juntos en el edificio. En la actualidad, Palermo, Caballito, Belgrano, Villa Crespo y Villa Urquiza son los cinco barrios con más proyectos de este estilo.

En cuanto a los emprendimientos como una oportunidad para invertir en este escenario, Alejandro Schuff, director comercial de Soldati Propiedades, afirma: “Aunque nunca dejaron de ser una muy buena alternativa de inversión, ahora claramente son uno de los pocos vehículos para dolarizar ahorros, ya que permiten pagar en pesos activos que luego cotizan en dólares”.

La posibilidad de invertir desde el inicio de una obra genera un gran atractivo en inversores y en aquellos que desean acceder a una propiedad, pero que no tienen la posibilidad por diversos motivos. Es evidente que uno de los principales estímulos a la hora de comprar desde pozo es la rentabilidad que genera. De acuerdo al momento de ingreso, es posible lograr un precio preferencial. “El retorno de la inversión cuando se adquiere un inmueble desde su lanzamiento en pozo ronda el 25 % o el 30 % al cabo de 24 meses en una obra tradicional. Estos porcentajes resultan muy atractivos, por eso decimos que este tipo de inversión resulta una reserva de valor”, explica la doctora Graciela Muradas, Gerente de Emprendimientos de Toribio Achával.

Los especialistas coinciden en que invertir en pesos para un bien que se valoriza en dólares es la principal ventaja de acceder a una unidad en pozo en un contexto en el que la compra de dólares está en gran parte restringida. En este sentido, Adrián Cyderboim, titular de Crecer Inmobiliaria, desarrolla: “Si bien se invierte en pesos, al vender se logra una actualización de los pesos con relación al dólar, más el porcentaje de ganancia en relación a la rentabilidad. Es una ventaja ante otros mecanismos de inversión”.

De acuerdo a la Dra. Muradas, al comprar emprendimientos existen varios factores positivos: “Al comprar desde el pozo el precio es menor al del inmueble terminado, permite hacer pagos en cuotas en pesos que van acompañando el ritmo de la obra sin necesidad de desembolsar la totalidad del precio y, en algunos casos y dependiendo del estadio de la obra, se pueden plantear modificaciones según gusto o necesidad del comprador”.

Según el último relevamiento de mercado inmobiliario de Zonaprop la devaluación de mayo de 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy y que no llegaba a esos valores desde 2012. Actualmente, el costo es un 32% menor al registrado en abril de 2018, previo a la devaluación. En este sentido, Schuff añade: “Con la baja del costo de construcción en dólares fruto de las sucesivas devaluaciones, también parece ser un momento oportuno para entrar en proyectos en pozo o construcción que capitalicen esa oportunidad”.

Desde Toribio Achaval, Crecer Inmobiliaria y Soldati Propiedades coinciden en que las consultas por emprendimientos han aumentado después de las últimas elecciones. Sin embargo, Schuff advierte: “Las consultas aumentaron ligeramente, pero estamos aún en un mercado muy quieto en el cual los inversores están en posición de espera y las pocas operaciones que se realizan tienen que ver con situaciones de necesidad personal, como un divorcio o la necesidad de un ambiente más por el nacimiento de un hijo”.

Muradas coincide: “Después de las elecciones, las consultas aumentaron, aunque no significativamente debido a distintos razones como, por ejemplo, el aumento del dólar y la incertidumbre de los precios en general, no solamente de los inmuebles. Con el correr de los meses y con el escenario más claro, la tendencia es al alza”.

“En este contexto, los desarrolladores creativos, la necesidad de operaciones y la conciencia del sector a la hora de tasar las propiedades, generan expectativas en los inversores y los usuarios finales teniendo como consecuencia un leve retroceso en los precios del segmento de usados”, concluye Molina.

Fuente: ZONAPROP NOTICIAS (23–1–2020)

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