NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Comprar una casa: cuestiones legales a tener en cuenta

Al momento de elegir la casa a la que te vas a mudar no sólo tenés que pensar en los ambientes que necesitás, la ubicación de la misma y su valor, sino también en los aspectos legales de la compra. Como comprador, no podés dejar de chequear los siguientes puntos. Te explicamos los pasos a seguir para comprar una casa:

1) Pasos a seguir en una compra-venta:

• Reserva de compra: si estás interesado en una casa o departamento, podés hacerle una oferta al vendedor. Si es aceptada, el inmueble debería ser retirado de la venta para así poder iniciar los trámites correspondientes. Importante: si el vendedor se arrepintiera deberá devolverte el dinero que entregaste a modo de reserva.
• Firma de boleto de compra-venta: este documento es el contrato por medio del cual tanto el comprador como el vendedor se comprometen a escriturar. En esta instancia tenés que entregar como seña un porcentaje del total del valor del inmueble. Tené presente que en la mayoría de los casos, si decidís no adquirir la propiedad, perderías el dinero entregado como seña. Si quien se arrepiente es el vendedor, debe entregar el doble del importe de la seña.
• Escrituración: es el acto formal de la compra que se hace ante un escribano público. Un dato clave: el comprador debe afrontar los gastos de honorarios del escribano. Es fundamental que recuerdes esto para contar con el dinero correspondiente a la hora de escriturar. Además, recordá que tenés la posibilidad de elegir al escribano que intervendrá en la operación. Luego de esta etapa, hay que proceder con la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia correspondiente.

En algunos casos, podría no hacerse una reserva o, incluso, no firmarse un boleto de compra-venta y entonces se concretaría directamente la escrituración. Este último paso es el que no puede omitirse en transacciones de este tipo.

2) Documentación en orden.

A saber:

Escritura:

Se trata de un documento que firma y corrobora un escribano para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia. Cuando tengas la copia de la escritura tenés que revisar que cumpla con:

– Que los metros construidos estén declarados y aparezcan en la escritura como tal.

-Que coincidan los metros de terreno físicos. Si no es así, se sugiere consultar al escribano cuál es el procedimiento a seguir para hacer los ajustes necesarios.

-Que los límites del inmueble sean los correctos.

Informe de dominio: es un documento que emite el Registro de la Propiedad Inmueble. Se trata de una fotocopia de la ficha del Inmueble que especifica su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen, como una hipoteca o embargo. Es necesario cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

Informe de Inhibiciones: también, lo emite el Registro de la Propiedad Inmueble. De este documento surge la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. Un dato importante: hay que solicitar un informe por el dueño y otro por el inmueble.

Constancia de pago de impuestos y servicios: antes de la escritura, el escribano solicitará los estados de deuda del inmueble para saber si existe alguna deuda. En caso de que exista una deuda, el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Si se tratara de un departamento, no hay que olvidar solicitar la certificación de deudas.

Certificado ITI o Ganancias: el certificado de no retención del impuesto a la transferencia (ITI) se trata de un impuesto de un 1,5% del monto de la escritura que se grava por aquellas propiedades, no destinadas a casa-habitación, compradas antes del 1 de enero de 2018. Por otro lado, el Impuesto a las Ganancias se grava por la utilidad que se genera con la venta, a través de una alícuota (cuota proporcional) del 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. De acuerdo a la utilidad que se genere por la propiedad o el destino de la misma, se pagará uno u otro. (Más información en: ITI vs Ganancias)

3) Datos útiles:

• Plazos habituales entre la firma del boleto de compra-venta y la escritura: el plazo lo convienen el comprador junto con el vendedor, de acuerdo a sus necesidades.
• Entrega del inmueble: en general, el día de la escrituración, se entregan las llaves de la casa o del departamento y, como comprador, podés tomar posesión del inmueble. La entrega de la propiedad al momento de la firma del boleto de compra-venta representa un riesgo muy grande para el vendedor dado que, si, por algún motivo, la compra no se concreta, el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.
• La división de los gastos depende de la ley y los usos y costumbres. La investigación del inmueble, como los certificados o el estudio de títulos, averiguaciones o licencias y, también, el ITI o el impuesto a las Ganancias, los paga el vendedor. La inscripción de la nueva compra y los honorarios del escribano, suele pagarlos el comprador. El impuesto del sello lo abonan ambas partes.
• Ya sea que compres una casa, un lote o un departamento, nuestras recomendaciones aplican para el proceso de compra-venta. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano. Es necesario que cotejes que exista una correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y los metros cuadrados efectivamente construidos. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos “en planta baja”, a fin de informar a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones.

Fuente: ZONAPROP NOTICIAS (19–12–2019)

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