NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Alquileres: qué hay detrás de la falsa dicotomía de PROPIETARIOS vs. INQUILINOS

Es necesario comprender la paradójica realidad que viven propietarios e inquilinos en el mercado de alquileres, al ver insatisfechas sus pretensiones: unos por lo que cobran y otros por los que pagan.

La caída de la actividad económica hace que locadores y locatarios estén insatisfechos, a razón del estancamiento económico e inflación que sufre el país históricamente.

Desde el propietario

Los alquileres poseen una oferta categóricamente descentralizada. En general, se trata pequeños ahorristas que pudieron comprarse un departamento, o bien lo heredaron. Para el locador, la renta representa un complemento de subsistencia a su sueldo o jubilación, según el caso.

Rentabilidad

Históricamente, en nuestro país, los inmuebles se han cotizado en dólares como una forma de refugio patrimonial ante las posibles fluctuaciones económicas. Sin embargo, como se dijo, la mayoría de los alquileres a tiempo completo se ofrecen en pesos argentinos.

El principal motivo de la baja rentabilidad sigue la lógica del tipo de cambio: cada vez que el dólar aumenta, el índice de rendimiento locativo disminuye.

Actualización de ALQUILER vs. INFLACION

La segunda y efectiva demostración fáctica de es un mercado de competencia perfecta es -sin dudas- la comparación de las variables alquiler versus inflación.

Como se observa en el gráfico, las actualizaciones pactadas para los contratos de alquiler sólo superan tímidamente al indicador de precios de consumo en dos ocasiones, mientras que la inflación gana la mayoría de las batallas, dos de ellas con un amplio margen.

Desde el punto de vista del inquilino

Los últimos datos oficiales existentes en la Ciudad de Buenos Aires surgen de un informe relevado por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) en 2017: 370.000 hogares son alquilados en la Capital.

Incidencia de ALQUILER / SALARIO

Si se toma como referencia Diciembre 2019, el salario medio ascendía a $ 41.147, según RIPTE. Por su parte, un monoambiente en un barrio estándar de la Ciudad promediaba los $ 11.000.

De acuerdo a la comparación planteada, se puede deducir que un 26,73% del sueldo de un inquilino medio es destinado al canon locativo. Además, la incorporación de los gastos corrientes (expensas ordinarias y servicios) del inmueble alquilado representaría aproximadamente un 10% adicional para el bolsillo del locatario.

Actualización de ALQUILER vs SALARIO

La diferencia promedio anual de menos de un 1% entre ambas variables permite visualizar la perfección competitiva del mercado, donde el límite de precios pretendidos por la oferta se acerca a la capacidad de pago de la demanda para encontrar el precio de equilibrio.

“Es la Economía, estúpido”

Aplicado al presente análisis, la frase de Bill Clinton en su campaña presidencial estadounidense de 1992, resulta una respuesta gráfica y simple a un problema complejo como la Economía argentina.

¿Qué rol debe jugar el Estado?

La intervención indirecta del Estado en la plaza de alquileres -a través de los descalabros económicos y la caída de los ingresos de sus ciudadanos- es una demostración de los perjuicios que conlleva su ineficiente gestión.

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A. BRAÑA PROPIEDADES

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