NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO — Alquileres comerciales frente al COVID-19. Posibles soluciones.

El COVID-19 y las medidas de aislamiento obligatorio han provocado la interrupción de actividades económicas, disminución del ingreso de las empresas, y afectaron especialmente los contratos de locación comercial. En ese contexto, podrán plantearse renegociaciones de condiciones contractuales, la suspensión de alquileres o hasta la resolución contractual.

Con la emergencia sanitaria provocada por el Coronavirus COVID-19 se han ido implementando medidas como el aislamiento social preventivo y obligatorio, dispuesto por el decreto de necesidad y urgencia 297/20 publicado en el Boletín Oficial el 20 de marzo (aislamiento que a la fecha fue extendido hasta el próximo 26 de abril).

Ello configura, sin dudas, una circunstancia extraordinaria imprevisible, ajena a las partes (locador y locatario) y al riesgo propio del contrato, que podría derivar en la imposibilidad de cumplimiento del pago del canon locativo pactado.

Las normas del Código Civil y Comercial ofrecen posibles soluciones. Nos referiremos a las disposiciones en materia de fuerza mayor en los contratos de locación, la teoría de la imprevisión, el esfuerzo compartido, y haremos algunas recomendaciones.

Como hemos señalado en un artículo anterior, el decreto de necesidad y urgencia 320/2020, que aplica a las locaciones para vivienda, y comerciales en caso de PyMES, profesionales independientes y monotributistas, ha previsto la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre próximo, el congelamiento del canon, entre otras medidas.

Pero hay otras empresas no alcanzadas por la medida que han visto sus actividades frenadas.

Renegociación de los alquileres afectados por imposibilidad temporal de uso.

Una opción, a nuestro entender la más recomendable como primer paso, es que en el marco de la buena fe que rige las relaciones contractuales, las partes se sienten a conversar y acordar si se debe re-adecuar el canon, suspender pagos temporalmente, prorrogar la vigencia por el plazo en que el inmueble no pudo ser utilizado.

La crisis provocada por el Coronavirus no tiene precedentes, por lo que no hay antecedentes a los que apegarse. Las partes deberán ser creativas a la hora de buscar soluciones justas a cada caso apelando a principios de “buena fe” y de equidad, o la doctrina del “esfuerzo compartido”.

¿Qué derechos tienen las partes? Qué implican las normas de fuerza mayor y la teoría de la imprevisión en estos casos.

El coronavirus puede ser causal para eximir al locatario del cumplimiento o modificar las condiciones pactadas. La parte afectada debe invocarlo ante el Locador y demostrar que le resulta imposibile cumplir con sus obligaciones contractuales. En su defecto, se podría plantear judicialmente.

Entendemos que el COVID-19, sus efectos, y las medidas tomadas para contenerlo son sin dudas hechos que encuadran como fuerza mayor ya que no resultaban imaginables al celebrar la locación ni pueden ser evitados.

El Código Civil y Comercial (“CCC”), define “caso fortuito” y “fuerza mayor” como sinónimos en el artículo 1730 estableciendo que “Se trata del hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario”. En cuanto a los contratos de locación, el CCC prevé una norma específica de fuerza mayor en el artículo 1203. Establece que si el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, puede pedir la rescisión del contrato, o la suspensión temporal del pago del precio hasta que pueda volver a usar el inmueble (fin de la cuarentena obligatoria).

Además, señalamos las disposiciones genéricas que el CCC prevé en los artículos 955 y 956 donde indica la posibilidad de terminación de un contrato por imposibilidad definitiva o temporal de cumplimiento provocada por una causa de fuerza mayor, que podrían resultar de aplicación.

Por último, en el artículo 1090 CCC también se prevé la frustración definitiva de la finalidad del contrato por una circunstancia “extraordinaria” y permite a la parte perjudicada a declarar su resolución (terminación). La resolución opera cuando se comunica fehacientemente. Pero, por ahora, entendemos que la frustración del uso y finalidad es temporaria provocada por la medida de aislamiento. Por último, en el artículo 1091 CCC se prevé el instituto de la imprevisión por el cual si en un contrato la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, ajena a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o ante un juez, la adecuación del canon o la resolución contractual.

¿Qué dicen en general los contratos de alquiler?

Las normas señaladas funcionan en caso que el contrato no prevea algo diferente. Por esto habrá que analizar en cada caso qué se dispuso entre las partes.

Si en el contrato excluyeron o prohibieron la posibilidad de platear la fuerza mayor, caso fortuito, o la “imprevisión” , habrá que ver el contexto en que fue negociado, y entender si la situación provocada por el COVID-19 podría considerarse alcanzada.

Es común que en los contratos de locación comercial, las partes renuncien a invocar modificaciones en base a circunstancias sobrevivientes, basándose en que ambas conocen la situación económica y financiera argentina ¿Pero esta pandemia quedaría alcanzada?

De apegarse al texto de las cláusulas contractuales que excluyan la posibilidad de solicitar la readecuación, podría ser muy perjudicial para los locatarios. Por el otro lado, si se considerara que los locatarios tienen derecho a resolver el contrato por fuerza mayor, se afectaría a la parte locadora por un hecho extraordinario que también le resulta ajeno.

Antecedentes en la jurisprudencia argentina

Si bien no es posible prever el criterio que adoptará la jurisprudencia frente a los contratos afectados por la crisis del coronavirus que se judicialicen, podemos considerar algunos antecedentes relevantes en materia de contratos afectados por crisis.

Recordamos la llamada “Teoría del esfuerzo compartido” que se originó en los fallos dictados en los procesos de pesificación de los contratos pactados originalmente en dólares por la crisis del año 2001. En esos casos, se consideró “distribuir equitativamente” entre las partes las consecuencias nocivas de la crisis de aquel entonces. También, existen antecedentes donde se ha reconocido la emergencia agraria y sequía como causal de fuerza mayor que imposibilitó el cumplimiento del arrendamiento rural.

Conclusiones

Creemos que será necesario analizar cada caso particular frente al contexto mencionado y bajo las normas aplicables encontrar la mejor solución que garantice y permita a las partes afrontar la crisis, bajo principios de buena fe contractual y equidad.

Fuente: LEGIS ACTIO ESTUDIO JURIDICO (15–4–2020)

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C. P. I. Alejandro BRAÑA

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