NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO

CÓDIGO URBANISTICO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

¿ Qué, donde y cuando se puede construir ?

Frente a mí y para segunda lectura, la primera edición impresa del Código Urbanístico de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Bienes Raíces Ediciones 2019) que incluye, en sus cuatro tomos, la ley 6099/18 (BOCBA 27/12/18), su decreto reglamentario 99/19 (BOCBA 12/03/19) y sus anexos sobre catálogo de inmuebles protegidos, áreas especiales individualizadas y atlas con planchetas de edificabilidad y usos (BOCBA separata 5626 del 27/12/18).

Mi intento, ya difícil de por sí, se transforma en una verdadera pesadilla cuando leo la advertencia inicial según la cual se informa a los lectores (jueces, funcionarios públicos, desarrollistas, abogados, profesionales de la construcción, etc.), que se trata de: “Una versión interpretativa por la que los autores / compiladores no se hacen responsables de errores u omisiones, falencias o criterios de interpretación distintos de la normativa analizada, debiendo el lector corroborar y/o actualizar con la autoridad de aplicación, antes de realizar operaciones comerciales basadas en este texto

No se trata de autoflagelación, sino de intentar entender el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que en su artículo 1970 prescribe: “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción”. En otras palabras, queda en claro que para las relaciones de vecindad y restricciones y límites al dominio rige el código de fondo, salvo que normas locales — como el Código Urbanístico — lo hubieran modificado, pero respetando siempre la ley máxima que declara inviolable el derecho de propiedad, es decir la Constitución Nacional.

Lamentablemente sucede algo más y es, que por el eterno divorcio entre la Arquitectura y el Derecho los lectores del Código Civil y Comercial no son los habituales lectores del Código Urbanístico y viceversa. Esto agrava la incomunicación porque existe algo así como un doble comando de conductores que no se entienden ni se conocen entre sí.

Ejemplos paradigmáticos de lo afirmado resaltan en tres artículos del Código Civil y Comercial que transcribo:

- Artículo 1978: Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.

- Artículo 1979: Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

- Artículo 1980: Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.

Solo basta imaginar las dificultades que un abogado o un juez podrán tener para aplicar estas normas incluso cuando un buen perito los acompañe.

Ahora volvemos al Código Urbanístico que ordena el tejido, los usos del suelo y las cargas públicas, incluyendo los espacios públicos y privados y las edificaciones que en estos se desarrollan, teniendo como ley marco al plan urbano ambiental (ley 2930).

Sus principios normativos son de orden público (art. 1.1.2.2.1) y dentro de ellos resalta el de no indemnizabilidad (art. 1.2.2.5) al afirmarse que “como indica el Código Civil y Comercial, la restricciones y límites impuestos al dominio por este Código no generan indemnización por daños”… pero esto no es así ya que el artículo 1971 establece que: “Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio”

Ahora imaginemos al funcionario público o arquitectos, ingenieros y desarrollistas tratando de analizar que norma es la aplicable o como se interpreta la contradicción, que por supuesto es un tema solo apto para profesionales que hayan estudiado a fondo el Derecho Administrativo.

Los ejemplos se repiten: las normas que contienen el Código Urbanístico de la CABA sobre la responsabilidad profesional (art. 1.2.2.6) colisionan contra las normas que legisla el Código Civil y Comercial. El reenvío de antecedentes a la Justicia de Faltas de la CABA y en paralelo a los Consejos Profesionales (1.2.2.6 último párrafo) superpone la responsabilidad del profesional creando un castillo Kafkiano del cual será difícil salir y mucho más defenderse y ni hablar del certificado urbanístico (Capitulo 2 del CU) que pretende escapar del régimen de los instrumentos públicos y su nueva regulación jurídica (art. 289 y s.s. CCyCom).

Aún es muy temprano para juzgar. Por ahora parece mejor y más prudente recordar que el principio general de la razonabilidad es supralegal y por tanto está por encima de cualquier código urbanístico.

Al fin y al cabo, y como lo dejó escrito Charles Dickens en Historia de dos ciudades, “a medida que me acerco más y más al fin, viajo en un círculo más y más cerca del principio”

Fuente: Por el Dr. Enrique Butlow (*)(14–7–2019)

(*) Abogado y Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal. Ex profesor de derecho administrativo de la UBA.

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