NOVEDADES Y ACTUALIDAD DEL MERCADO INMOBILIARIO
Se pretende más carga fiscal por venta de inmuebles
La carga fiscal del impuesto sobre los bienes personales, es absolutamente inequitativa favoreciendo sensiblemente a quienes incorporaron a su patrimonio propiedades en años pasados.
Los resultados por venta de inmuebles se miden en pesos lo cual de por si es una medición alejada de la realidad, al no respetar generalmente la capacidad contributiva de estas operaciones ante el impuesto a las ganancias.
Además la carga fiscal del impuesto sobre los bienes personales, es absolutamente inequitativa favoreciendo sensiblemente a quienes incorporaron a su patrimonio propiedades en años pasados.
Actualmente las transferencias de dominio o posesión de bienes raíces, por parte de una sociedad, para 2019 tributa el 30% incluyéndose su resultado en el total impositivo anual de la entidad. La falta de actualización del costo de adquisición desde 1992 lleva a tributar sobre una ganancia similar al precio de venta. Una distorsión inadmisible.
Las ventas que registren las personas tienen también sus efectos. Se mantiene el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) del 1,5% del monto de escritura, siempre que se haya incorporado al patrimonio antes del 1/1/2018. Es correcto mantener así seguridad jurídica a pesar de la Reforma Tributaria, e incluso cuando se trate de la propia casa habitación comprada luego de esa fecha al ser vendida queda eximida del tributo.
Para aquellas compras de inmuebles realizadas con posterioridad al 1/1/2018, se exige abonar el llamado impuesto cedular a las ganancias del 15% sobre su resultado de la enajenación medida en pesos y actualizando su costo por el índice de inflación. Ello podría resultar adecuado, pero en un país como Argentina donde el mercado inmobiliario se maneja en dólares gravar las diferencias de cambio es injusto e irrazonable.
Igualmente este régimen impulsará a que muchos suscriban la escritura por valores cercanos a la realidad, pues así el costo a considerar ante la venta será mayor. También serán deducibles todos los gastos directos e indirectos vinculados con la operatoria: comisión, tasas, honorarios profesionales, haciendo más trasparente todas las erogaciones.
A pesar de la ley antievasión, expresamente se admite que las transacciones sobre inmuebles se puedan concretar en dinero constante y sonante sin implicar ello restricción alguna. Más aun, expresamente se fijó como una excepción especial.
Ahora habría un proyecto para aplicar retenciones especiales a cuenta del impuesto final, para los casos que no se utilice el régimen de transferencias bancarias para estas operaciones.
Se pretendería aplicar el 1% a cuenta para bienes personales y un 2% para ganancias. Lo curioso y llamativo es que se divulga como una medida no recaudatoria, indicando que en caso de surgir un saldo favorable se devolvería al afectado inmediatamente lo adeudado. Tal promesa lejos está de cumplirse en la mayoría del funcionamiento impositivo.
Resulta cierto que dicha modalidad es más segura y práctica, pero el famoso SIRCREB (Retención de Ingresos Brutos) de ARBA que se aplica en forma impredecible, ahuyenta a los contribuyentes de los bancos y optan por la operación directa en efectivo.
A la presión fiscal en Argentina no le cabe ni un peso más, tanto sea desde la órbita económica o financiera. Corresponde se modifique la normativa y para los inmuebles su base gravada se determine en moneda extranjera, sea el vendedor una sociedad o persona humana, contemplando de igual forma todos los gastos consecuentes.
La falta de actualización de los costos de adquisición durante más de 25 años, producen situaciones frecuentes de confiscatoriedad que terminan en los estados judiciales o bien impulsan directamente a declarar valores de venta alejados de la realidad.
Las actividades ilícitas — tráfico de armas, drogas, corrupción, trata de blancas, etc., se mezclan con la evasión coadyubando a su funcionamiento.
Es indispensable que los políticos que se postulan a conducir los destinos de nuestro país, den a conocer las bases de su plan tributario, el cual debe contemplar una sensible reducción de los impuestos y brindar así espacio a la actividad privada.
Por Santiago SAENZ VALIENTE
(*) Contador público, socio Fundador de SSV
Fuente: DIARIO AMBITO FINANCIERO (2–7–2019)
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