Mercado Inmobiliario: un sector al rojo vivo
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Ley de alquileres: un golpe demoledor para el negocio inmobiliario que está por cumplir dos años. Los alquileres subieron porque hay pocas unidades disponibles. Los dueños prefieren vender o dejarlas vacías. Caen los precios de las propiedades.
“Si esto sigue así, la noticia no va ser lo que aumentaron los alquileres sino que no habrá nada para alquilar”. Para el director de la consultora Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, la ley de alquileres agravó aún más la crisis inmobiliaria y perjudicó por igual a inquilinos y propietarios. En el rubro coinciden en que se profundizaron las distorsiones del mercado. “Por la sequía de viviendas, para alquilar un 2 ambientes hay lista de espera”, completa Daniel Bryn, de la inmobiliaria homónima.
Sancionada en junio de 2020, la ley de alquileres causó más daños que beneficios. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, subraya que en Capital “quedan apenas 6.000 departamentos en alquiler, contra los 9.300 habituales”. Su colega Armando Pepe dice que esa normativa, que extendió el plazo de los contratos y los ajustes, es rechazada tanto por los propietarios (“prefieren no alquilarlo”) como también por los inquilinos, (“porque no lo pueden pagar”).
Vigente desde mediados de 2020, la ley de alquileres amplió los contratos de 2 a 3 años y el ajuste a un año, cuando lo usual era 6 meses, en función de un índice que promedia inflación y suba de sueldos que elabora el BCRA. En 2021 dio 53%, es decir por arriba del IPC. “La ley fue mala, pero mucho más para el inquilino”, dice Bryn. Es peor todavía para los que tienen que renovar, porque “los precios se desbocaron y el mercado los convalida por la poca oferta”.
Ante esta nueva realidad, muchos propietarios dejaron de alquilar sus viviendas. Según Pepe, el año pasado el mercado se redujo un 42% en Capital. “Por la incertidumbre, algunos incluso prefieren dejarlos vacíos y bancar los gastos”, dice. Otros los pusieron en venta, un tema no menor para el negocio en su conjunto .
El debate por modificar o derogar la ley lleva meses. En rigor, fue uno de los ejes colaterales de las últimas elecciones legislativas. A la fecha, agrega Pepe, “hay 11 proyectos en la Cámara de Diputados y en todo el arco político hay consenso de hacer algo al respecto”. Los aspectos centrales son dos: volver a los contratos de 24 meses y los ajustes semestrales.
Las consecuencias están a la vista y se reflejan en todas las estadísticas especializadas. La menor disponibilidad de unidades en alquiler se tradujo en un aumento en la oferta de propiedades a la venta. Según un informe de Fabián Achával Propiedades, en Capital hay casi 161.000 inmuebles ofrecidos, un récord total nuncavisto. El stock viene aumentando todos los años por la escasez de operaciones: 61.867 unidades (promedio de 2015 a 2018); 89.345 (2019); 122.815 (2020); y 132.167 (2021).
La ley de la oferta y la demanda se cumple inexorablemente. “En 2021, los precios cayeron en promedio 7,7% con respecto al año anterior. Pero representa una baja del 23,3% con respecto a 2019”, señala el mismo estudio. Hay varios factores que inciden en la falta de operaciones, entre ellas el cepo cambiario, la ausencia de créditos hipotecarios y la suba del dólar. “El mercado inmobiliario comenzó con el peor registro histórico de escrituras para un mes de enero en este 2022”, concluye el estudio de Achával.
Los precios de las propiedades no encuentran piso. Sobre esta cuestión hay diferentes opiniones. Porque los estudios toman el valor de venta que se publica, pero “las dos terceras partes están fuera de precio”, explica Fabián Achával a Clarín. Ocurre, explican los entendidos, que la mayoría de los dueños aceptan contraofertas de hasta 15% para concretar la operación. ¿Las propiedades pueden seguir bajando? La mayoria de las inmobiliarias creen que sí, pero no todas.
Pepe, por ejemplo, recuerda que en enero (el peor de la historia) se escrituraron apenas 1.325 viviendas. “En 2021, el promedio mensual fue de 2.200 contra las 7.000 habituales”. Añade que el año pasado hubo una pequeña recuperación, pero en contraste con 2020, con un mercado casi paralizado por la cuarentena.
“En abril de ese año se hicieron 4 operaciones en Capital y una sola en Provincia”, dice Pepe. Si bien reconoce que los precios continúan a la baja, eso ya no incide en mayores ventas. “Hoy no pasa por el precio. Lo que ocurre es que hoy no hay dólares disponibles para comprar. Los únicos que compran son las personas que se casan y tienen el dinero, o los que se divorcian”, describe.
Daniel Bryn completa el escenario. Asegura que las perspectivas para el año en cuanto a cantidad de operaciones son mediocres. “Enero y febrero, estacionalmente, son meses malos. Pero ayuda que hay cierta tranquilidad con el tipo de cambio. Cuando eso pasa hay más consultas y más movimiento”, interpretó.
El dólar, subrayan en el mercado, es actualmente el principal indicador del negocio inmobiliario. Diego Cazes, socio y director de LJ Ramos, explica que hay una especie de dualidad en la industria inmobiliaria. “Cuando el blue está estable, crece el interés por las unidades terminadas, pero el costo de la construcción aumenta. En sentido inverso, cuando sube el dólar, los costos de los materiales se abaratan”, dijo. En este sentido, agrega que “el valor de la construcción viene subiendo en dólares, pero todavía está en un buen valor”.
Los cambios en la oferta y la demanda modificaron sustancialmente los tiempos para vender o alquilar una propiedad. Según un relevamiento del portal especializado Zonaprop, “por el contexto económico actual, la incidencia de la pandemia y la falta de herramientas financieras para afrontar una compra, la mayoría de las inmobiliarias asegura que toma más de un año vender un inmueble”. En cambio, “el alquiler de un inmueble, teniendo en cuenta la poca oferta y alta demanda que hay, toma menos de 15 días”.
Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, destaca que el segmento inversor (aquellos que compran propiedades principalmente para alquilar) también están en retirada a raíz de la ley de alquileres. “En 2019, representaban el 20% de los compradores. Hoy son el 8%”, dijo. Otra de las distorsiones que provocó la norma es la caída de la rentabilidad de una propiedad, lo que resulta paradójico: para los inquilinos resulta cada vez más costoso y es también menos beneficioso para los propietarios.
Pagar el alquiler, cada vez más difícil
Encontrar una propiedad para alquilar es un desafío. Poder pagarla es otro escollo para los 9 millones de inquilinos que hay en la Argentina. Según un estudio de Invertire.com, el costo promedio de un departamento de dos ambientes en Capital representa el 35% del ingreso formal de dos personas. Esa proporción en 2020, antes de la sanción de la ley de alquileres, era de 23%. Esta es una de las principales razones, poca oferta y alta demanda, por la cual se analizan cambiar o derogar la norma, que alteró todo el mercado.
Según un informe del portal especializado Zonaprop, el precio de los alquileres aumentó en febrero 4,5% con respecto al mes anterior. Los analistas coinciden en que las subas obedecen a la escasez de propiedades, que se profundizó desde la sanción de la ley de alquileres, en junio de 2020. Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, señala que en Capital hay apenas 6.000 unidades disponibles, contra las 9.300 que hubo en promedio entre 2012 y 2019.
Según el informe de Zonaprop, alquilar un departamento de dos ambientes de 50 m2 cuesta $ 50.891 por mes. A esto habría que sumarle el pago de expensas, que puede variar entre $ 7.000 y $ 17.000 mensuales, según la zona, la antigüedad del edificio y los servicios que ofrece.
Siempre según ZonaProp, los barrios más costosos para alquilar en Capital un dos ambientes son Puerto Madero ($ 105.990 por mes), Palermo ($ 61.614), Nuñez ($ 59.188) y Belgrano ($ 57.988). En la otra punta, es decir los más baratos, son San Telmo ($ 40.915), La Boca ($ 42.164), Constitución ($ 42.247), Vélez Sarsfield ($ 42.573) y Floresta ($ 43.007). En el rango intermedio se ubican Villa Urquiza ($ 53.421), Villa Ortúzar ($ 51.354), Caballito ($ 49.830), Santa Rita ($ 47.675) y Paternal ($ 45.300).
También hay otros cambios en el negocio inmobiliario y los alquileres. Diego Cazes, socio y director de LJ Ramos, señala que el rápido retorno a las actividades en la pospandemia está impactando en el alquiler de las oficinas. Especialmente en las zonas del microcentro y la zona norte del GBA hasta Olivos, muy golpeadas durante la extensa cuarentena.
“Con las oficinas hay algo más de movimiento y se empezaron a concretar algunas operaciones”, dijo el alto ejecutivo. “Esto tiene que ver -añadió — con el retorno gradual de la presencialidad. Las compañías están analizando y tomando decisiones en ese sentido, algo que se esperaba para fin del año pasado pero que se demoró con la llegada de la variante ómicron”, dijo. Igual, aclaró que la vuelta es parcial.
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Por Damián KANTOR
Fuente: DIARIO CLARIN — ECONOMIA (12–3–2022)
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