MERCADO INMOBILIARIO EN ARGENTINA ¿ En serio los precios bajaron un 20%, 3O%… 40% ?

LOS INMUEBLES ATRAPADOS POR EL ENCANTO DECIMAL

Dice una anécdota muy conocida de Borges que en el invierno de 1975 al morir su madre a los noventa y nueve años de edad, una persona se acercó al escritor lamentando que la pobre señora no hubiese alcanzado el siglo. Cuentan que entonces Borges le dirigió su mirada, y tras una aparente pausa de reflexión le respondió con su humor irónico: “Usted exagera los encantos del sistema decimal

Esto es lo que pensamos al leer las noticias en los medios con bajas de los precios de los inmuebles del 20%, 30% y el 40%.

Solo es posible que estos porcentajes surjan de opiniones sesgadas por la misma fascinación decimal de nuestra anécdota, porque con el mercado cerrado y virtualmente sin operaciones desde marzo, ¿quién se animaría a precisar porcentajes de caída? ¿Nostradamus?

EL MERCADO RESIDENCIAL DE BUENOS AIRES

  • Existen 1.3 millones de viviendas y en Junio 2020 había 75.000 “ofrecidas” a la venta en los portales inmobiliarios.
  • El promedio histórico de los últimos 27 años es de 5.000 escrituras de compraventas por mes.
  • Según el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en Abril se registraron solo 7 escrituras de compraventas, y en Mayo 618.

Ok, reconozco la utilidad práctica del redondeo para comunicar esta noticia: “En Buenos Aires los precios de algunos departamentos parece que bajaron mucho”.

Entiendo también nuestra necesidad de informarnos para anticipar los posibles cambios en los precios de las viviendas. Después de todo, éstas representan la mayor parte del patrimonio de las familias argentinas.

1. La vivienda es la principal vía de conservación de la riqueza de la mayoría de las familias argentinas. Es su mayor reserva de valor, pero es un activo que cuenta con baja liquidez.

2. Organizadas para soportar su costo de mantenimiento y sin créditos hipotecarios, si el momento no es el propicio, las familias pueden esperar su venta para transformarla en dólares.

3. Estas observaciones explican porqué en una crisis las familias prefieren esperar, antes que asumir una baja considerable de un precio que suponga una gran pérdida patrimonial.

El problema del déficit habitacional es una responsabilidad de la sociedad, de los gobiernos y … los ciudadanos que los eligen. Cuando hacemos referencia al “mercado inmobiliario“, hablamos sobre viviendas y las familias, que son dueñas o que buscan comprar:

  • Según datos del INDEC de 2018, en los 31 principales conglomerados de Argentina, más del 70% de las familias son propietarias, y en Buenos Aires el 52% de las familias viven en “casa propia”.
  • No hay “grupos concentrados” poderosos que digitan los precios ni la moneda usada para las transacciones. El mercado de viviendas de Buenos Aires es uno de los mercados más fragmentado y desregulado de la economía.
  • Las familias propietarias argentinas pertenecen a todas las clases sociales, barrios y niveles de ingresos. En Buenos Aires según datos oficiales de 2018, en la zona Norte el 51,5% de las familias son propietarias de su vivienda, en la zona Centro el 53,1% y en la zona Sur el 50,9%.

Desde 2008 a 2019 el precio promedio de los departamentos usados en Buenos Aires aumentó más del 40%, medido en dólares constantes de 2019, a un ritmo del 3% anual.

PRECIO PROMEDIO SEGÚN RELEVAMIENTO TRIMESTRAL DEPARTAMENTOS USADOS | REPORTE INMOBILIARIO

Entre 2008–2019 no hubo pandemia.

Hubo catástrofes auto-infligidas de proporciones bíblicas:

2008–2019: 11 años, 4 gobiernos, la economía cayó en 6 de los 11 años; el PBI de 2009 fue -5.9%; hubo cepos, restricciones cambiarias, el dólar libre se multiplicó por 40 (de 3 a 120); prohibiciones de importar, default de deuda soberana, sistema financiero sin créditos, años con tasas de interés negativas, inflación, prohibición a la compra de dólares. ¿Algo más? La lista sigue, pero es suficiente para establecer el punto.

Con estos antecedentes, en las actuales circunstancias parece una tarea imposible anticipar no ya la cifra, si no la magnitud de la caída de los precios de las viviendas.

En tiempos de incertidumbre, el real estate también tiene sus agoreros que ocupan el espacio vacío de información. Con sus predicciones, estos personajes del folklore local podrían hacerle sombra al mismísimo Nostradamus. Despliegan sus habilidades para anticipar a quienes quieran escucharlos, los precios y costos futuros de los inmuebles.

En cualquier escenario, los inmuebles seguirán siendo el principal instrumento de resguardo del ahorro de las familias argentinas.

¿Porqué? Lamentablemente, la opción de ahorrar en una moneda que borró 15 ceros en 30 años o en cualquiera de las opciones del sistema financiero local, no sería un consejo práctico que una madre o un padre darían a sus hijos en Argentina.

Entre 1989 y 2020 el poder de compra de 1 dólar en Estados Unidos cayó 100%. En esas mismas 3 décadas, al peso argentino le tomó solo un mes duplicar esa pérdida de poder de compra: en Julio 1989 la inflación fue del 200%.

Si nadie ahorra en pesos ni los conserva en el sistema financiero, ¿puede haber créditos comerciales e hipotecarios? La perversión de las reglas de juego conduce a esta lamentable paradoja:

Evitar la moneda nacional es la forma lógica para conservar la riqueza acumulada por el trabajo, y por lo tanto una vía patriótica para alcanzar el bienestar y la prosperidad de la sociedad argentina.

En conclusión, si vamos a utilizar nuestros ahorros para una inversión en una vivienda en tiempos de máxima incertidumbre, a bajar la pelota al piso y con prudencia podremos matizar el consumo de información inmobiliaria incorporando otras fuentes basadas en datos con opiniones objetivas e independientes.

Por Claudio Ronchi (Desarrollador Inmobiliario — Ingeniero Industrial)

Fuente: REAL ESTATE EN ARGENTINA — WORDPRESS CLAUDIO RONCHI (5–7–2020)

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