Los dos graves errores de la nueva ley de alquileres para los inquilinos de Mar del Plata
El mercado de alquileres en Mar del Plata había logrado ser un “mercado sano” en razón que las tres partes involucradas -locador, inquilino y profesionales inmobiliarios- fueron encontrando durante años lo que hoy se pone como novedoso en esta Ley de Alquileres a nivel nacional.
En Mar del Plata, todo inquilino dejaba un solo mes de depósito en efectivo, se utilizaban distintas variantes de fianzas-garantías, no se cobraban las expensas y los ajustes en vivienda en la mayoría de las locaciones con intervención de profesionales inmobiliarios eran anuales.
Esta ley comete dos errores muy graves para el inquilino de Mar del Plata: llevar el plazo a los 3 años de contrato y dejar la incertidumbre, en un plazo así, de no saber cuánto van a pagar al llegar al final del primer año de locación. Cabe acotar que todos los contratos que se celebraron durante el mes pasado, en la mayoría eran los propios inquilinos que pedían por favor firmarlo antes de que entrara en vigencia la nueva ley. Todos los contratos firmados hasta el 30 de junio se celebraron con la tranquilidad que le da a un inquilino saber lo que va a pagar el primer año y saber que el segundo año de contrato ha cerrado con un 30 o 35% de actualización del valor del primer año.
Es una pena que ningún legislador, y mucho menos cierta “figura mediática” que se arroga la representación a nivel nacional de todos los inquilinos, no comunicaran la verdad de cuál es el porcentaje de actualización que da a hoy este índice conformado por inflación (IPC) y variación de salarios estables (RIPTE). La realidad de este número alcanza casi un 50%. Hay entonces una clara injusticia para el inquilino, que de existir hoy la aplicación de este índice debiera aumentar todos los contratos en un 50% contra el 30–35% que utilizamos hasta el 30 de junio los profesionales inmobiliarios que hemos realizados contrato de locación por 24 meses. También este índice genera en los propietarios (locadores) dos grandes interrogantes: ¿Qué sucederá si dentro de un año, con este nuevo índice, los inquilinos no pueden pagar? ¿Qué sucederá si este índice no termina siendo real (algo que todos los argentinos tenemos claro que ya ha sucedido respecto a índices oficiales) con un claro daño a ese locador?.
¿Cuáles han sido las consecuencias inmediatas con la vigencia de esta ley el pasado 1 de julio ? Lo que anticipamos desde el año pasado cuando fue votada en Diputados, ha disminuido la oferta de alquileres vivienda como jamás pasó desde el 2001 (hecho que hiciera modificar los contratos de alquileres en U$S a pesos). La poca oferta de alquileres aumentó sus valores de inicio el primer año, por la incertidumbre y desconfianza de este mix tan perjudicial para todas las partes (inquilinos y locadores) de un plazo de 3 años y un índice de ajuste que solo genera muchas dudas.
Estaremos frente a un año muy complejo y muy difícil para todos los buenos inquilinos de Mar del Plata. Será un año hasta llegar a julio de 2021 donde este índice creado por esta ley pueda comenzar a despejar todas la dudas y desconfianza. Esta nueva ley a quien mas perjudica es al inquilino. Los propietarios saben que tienen otras opciones. Los inquilinos no las tienen. Crear una ley donde las dos partes fundamentales se ven perjudicadas es una ley totalmente injusta. Las consecuencias de todo esto pueden ser más graves, la vigencia de un DNU que mantiene un congelamiento de alquileres hasta el 30 de septiembre no deja de ser todo un factor de análisis muy claro por parte de aquellos propietarios que ponen una inversión tan importante para dar en locación.
Sin dudas que la nueva ley trae derechos a los inquilinos, en materia de arreglos, de notificaciones, de rescisión de contrato, de renovación, de limitar el cargo de expensas o impuestos, que son muy buenas medidas pensando en la equidad de un contrato de locación, pero ha sido tan equivocada la ampliación del plazo y este índice de ajuste, que provoca lo peor que le puede pasar a un mercado de alquileres, que es no tener quién alquile la propiedad.
Sin propietarios que ponen su inversión mas importante (inmueble) al alquiler, no hay posibilidad de que exista un mercado de alquileres. Entiendo que en esta Ley los legisladores no tuvieron en cuenta la importancia que tiene un propietario locador que ponga un inmueble en alquiler. También un grave error no haber consultado los legisladores a los profesionales inmobiliarios que pasamos muchísimos años, muchísimas horas viviendo cada día la realidad de los inquilinos y propietarios, y si bien a nivel de la profesión esta es una ley que nos beneficia, sabemos claramente que si no hay mercado de alquiler de viviendas de todo el año, no hay beneficios para ninguna de las partes.
Por Diego del Valle — Martillero Público
Fuente: AHORA MAR DEL PLATA (13–7–2020)
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