Ley de alquileres, tras un mes de aprobarse: ¿transformará el mercado?

7 min readJul 26, 2020

Para los especialistas es muy prematuro hablar de un incremento en los valores locativos. Resaltan el papel fundamental que tiene que llevar adelante el inmobiliario para mediar entre las partes.

El mercado inmobiliario parece adaptarse a los diferentes escenarios adversos que le toca atravesar. En plena cuarentena por el COVID-19 el Senado de la Nación aprobó, hace más de un mes, la nueva Ley de Alquileres. El 1 de julio entró en vigencia la normativa que generó inquietud y numerosas consultas por parte de propietarios e inquilinos, motivo por el cual el rol de los matriculados se convirtió en esencial para mediar entre las partes.

“Es difícil saber hoy qué impacto tendrá la ley en el largo plazo. Hoy lo que está generando es mucha incertidumbre y distorsión de precios para quien busca alquiler. Y es que en departamentos similares pueden existir diferencias grandes en los valores”, ejemplificó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. “El mercado solo irá emparejando precios y será clave ver la evolución del poder adquisitivo de los inquilinos, ya que los valores pueden subir pero el techo lo pondrá el salario y la urgencia o necesidad de alquiler de los locadores”, sostiene al referirse al nuevo artículo que establece una indexación anual conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Para Balayan el rol de los inmobiliarios es fundamental, dado que la incertidumbre no sólo está presente en los propietarios, sino también en los inquilinos. “Los locadores también tienen miedo de lo que pueda pasar con el precio del alquiler, la diferencia es que el inquilino siempre tiene la opción de rescindir, el propietario no tiene esa opción cuando el contrato queda muy por debajo del valor de mercado”, indica la especialista. “Si el mercado de venta estuviese en movimiento, mucha de la oferta de alquileres se trasladaría allí”, reconoce.

Precios

Según una encuesta realizada por Zonaprop entre inmobiliarias y desarrolladoras, el 63,3% considera a la nueva ley como positiva, ya que cree que beneficiará al inquilino y facilitará su acceso a un alquiler. Sin embargo, el 73% de quienes respondieron cree que la sanción de esta norma afectará los precios y los alquileres serán más caros.

Y en este sentido, mucho se habló de los valores de los alquileres y como podrán modificarse como consecuencia de la nueva norma. “Todo costo esperado a raíz de la ley, el locador intentará trasladarlo a precios, pero eso no quiere decir que el mercado lo pueda convalidar. Por eso, los efectos no podrán verse de forma inmediata y, menos aún, transitando una pandemia”, remarca Balayan. En ese sentido, Federico López Castromil, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), asegura que “en el último mes no se han visto incremento de precios en los alquileres”.

“Los nuevos contratos siempre tienen un incremento, sobretodo en este contexto de inflación tan alta, pero no creo que eso se atribuya a la nueva Ley de Alquileres. En mi caso, no registramos ningún incremento en los valores de los alquileres publicados en junio con respecto a julio”, subraya López Castromil. “Si bien hay muchos artículos en los que puedo no estar de acuerdo, no considero que sea una mala Ley ni que perjudique al mercado”, afirma.

“Hay cierta disminución de propiedades que salen de alquiler y pasan a venta porque algunos rentistas, desmejoradas sus expectativas y a pesar de que el ladrillo es buen refugio, prefieren dolarizarse y escapar del destino que les impone esta ley. Otros propietarios no pasan a la venta, pero suben el precio de los alquileres porque temen el congelamiento anual del alquiler que les impuso la ley”, sostiene Silvio Katz, Fundador y Presidente de BRICK Propiedades & Servicios. Sin embargo para Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA): “No habrá menor oferta de alquileres en el mercado, ni tampoco subirán los precios en el mediano plazo”.

En este sentido, al igual que sus colegas, Katz reconoce que “es prematuro sacar conclusiones”, porque si bien hoy muchos propietarios buscan incrementar los valores locativos, esos precios serán regulados por el mercado. “Si no alquilan y siguen pagando expensas e impuestos de propiedades vacías, van a tener que resignar sus expectativas y acomodar los precios hasta que el mercado les demuestre cuál es el valor real de alquiler en el que van a encontrar un inquilino que les pague ese alquiler”, indica Katz.

Pros y contras

Entre los puntos de la reglamentación que más debaten los inmobiliarios, se destaca el sistema de indexación: “Me preocupa porque no incorpora el efecto oferta y demanda al precio, lo cual puede generar efectos contrarios a los que se busca con la misma. Pero el resultado de esto lo vamos a ver a medida que pasen los primeros años y los inquilinos analicen si les es más económico seguir con el contrato, al ver la disponibilidad y precios del momento”, explica Soledad Balayan.

“Esta ley pone el trabajo de los matriculados como un rol fundamental para mediar entre las partes, por eso tenemos que ser los primeros en llevar calma. La norma establece que somos los únicos que podemos realizar esta tarea”, agrega López Castromil como un factor fundamental. “Es como si se tratara de un matrimonio que ahora es de tres años y la función de los matriculados es mediar entre ambas relaciones, somos intermediarios fundamentales entre las partes”, opina Bennazar.

Una de las mayores críticas a esta normativa es que la extensión de los contratos pasó de dos a tres años. “Otro punto muy negativo de la ley es haber incluido un paquete de garantías que no están reglamentadas y que pretenden obligar al propietario a elegir entre dos ofrecidas por el inquilino, prisión obligatoria de la cual todos los propietarios quieren escapar. Los propietarios quieren alquilarle a inquilinos que les resulten serios, confiables y con demostraciones de solvencia para pagar el alquiler”, remarca Katz.

Aunque para la Cámara Inmobiliaria se trata de un verdadero avance. “Para nosotros ampliar las garantías es sumamente importante y es un punto que celebramos de esta ley porque le da más oportunidades a los inquilinos”, menciona al respecto Bennazar.

Otro de los principales cambios que implica la norma son las nuevas obligaciones que debe asumir el dueño del inmueble. “Creo que la ley carga sobre el propietario obligaciones que antes estaban a cargo del inquilino, como el mantenimiento de la propiedad en buen estado y también los impuestos territoriales”, ejemplifica Katz. “No creo que sea una ley con pros y contras, creo que eso dependerá de en qué vereda nos paremos. Es una norma que ya existe y que debemos amoldarnos a ella y ser jugadores fundamentales a través de la mediación”, añade el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Todas las fuentes consultadas coinciden en que el mercado inmobiliario venía trabajando muy bien el sistema locativo por lo que no era necesaria una ley de alcance nacional. “Esta ley es asistencialista y quiere resolver los síntomas de la enfermedad sin atacar las causas. Y sabemos por experiencia que el resultado final de este tipo de intervenciones estatales no resulta, a la larga, beneficioso para ninguna de las partes”, indica Katz. No obstante aclara: “La ley ya existe y deberemos trabajar dentro de ella logrando como corredores profesionales matriculados el mejor punto de encuentro entre los intereses de las dos partes del contrato de locación”.

“Tenemos la sensación de que no necesitábamos cambios dentro del sistema locativo, pero la realidad es que esos cambios ya están instalados, rigen desde principios de julio y hay que aprender a convivir con ellos. Hoy los inmobiliarios tienen un rol fundamental, la ley nos pone en el centro y eso es lo que debemos destacar”, concluye López Castromil.

Por: Belén Fernández

Fuente: ZONAPROP NOTICIAS (23–7–2020)

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