Ley de Alquileres. Diez razones por las que los precios aumentarán

Hace pocos días, el Gobierno publicó en el Boletín Oficial la nueva ley de alquileres que modifica puntos claves en la relación entre los inquilinos y los propietarios. La norma que rige para los nuevos contratos fue sancionada por el Congreso el pasado 11 de junio. Quienes tienen un contrato en marcha, en cambio, se encuentran amparados por el decreto del Gobierno que, en el marco de la pandemia, congeló los valores de los alquileres en curso y autorizó la renovación automática de los contratos hasta el 30 de septiembre.

Los alquileres podrían aumentar 30%. Fuente: LA NACION — Crédito: Mauro Rizzi / Archivo

1. Habrá un mercado con menor oferta de unidades y mayor demanda

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios (CAPRA) habla de un incremento de por lo menos un 20% en el contrato inicial del alquiler pero advierte que incluso podría ser mayor. “Si hoy un dos ambientes se alquila por $ 20.000, arrancará en $ 24.000 o $ 26.000”, ejemplifica. Sin embargo, en el mercado aseguran que con ese incremento se queda corto: “hay casos de alquileres de $ 20.000 que podrían llegar a $ 30.000. Un aumento que además impactará en el mes de depósito y en la comisión”, explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

2. La actualización de los contratos de unidades residenciales es anual

Hasta la sanción de la nueva ley, los aumentos se acordaban entre las partes: en general se cerraban actualizaciones cada seis meses que variaban entre 15 y el 18 %. Esta forma le generaba al inquilino tener cierta previsibilidad de cuánto debía pagar durante la duración del contrato. Hoy, el propietario del inmueble tendrá durante el primer año, el alquiler congelado, por lo que buscará “ampararse” con un monto inicial más alto para no quedar desfasado a los 12 meses sobre todo en un país con una inflación anual que podría superar el 45%. De todas formas, en los últimos años, los valores de los alquileres aumentaron por debajo de la inflación. En 2018 crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6% y el año pasado 33% frente a 54,5%, establece el índice elaborado por ZonaProp.

3. El índice de actualización de los alquileres residenciales lo realizará el Banco Central

Es una fórmula que no existía hasta ahora y que debutará con los nuevos contratos de alquiler. Se conformará en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por esa entidad.

4. Los contratos se extendieron a tres años de duración

Hasta ahora eran de dos. La ampliación en el plazo podría perjudicar a los propietarios porque ante un “mal inquilino” se dilata en el tiempo la posibilidad de salir de esa relación contractual “conflictiva” sobre todo teniendo en cuenta que con la nueva norma para iniciar una demanda de desalojo, se impone la instancia de mediación. “Es una forma de restringir los derechos de los propietarios”, alerta Abatti.

5-El depósito es de un mes de alquiler

Hasta la promulgación de la nueva ley, el inquilino debía pagar como garantía, un mes de alquiler por año- es decir, al ingresar a una propiedad pagaba dos alquileres como depósito-. Hoy el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (conformado por el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuya más de 30% para el inquilino.

6-Las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario

En la práctica, este compromiso ya era asumido por el propietario antes de la nueva ley. Sin embargo, puede representar un punto conflictivo entre las partes. Abatti explica que hoy la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas.

7-Los arreglos corren por cuenta del propietario

Este es otro punto que quita el sueño a los propietarios. La nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esper aclara que “en el texto legal anterior también ponía los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara”.

8- Se flexibiliza la rescisión de los contratos a favor del inquilino

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que sí la rescisión es con causa, como por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

9-Se ampliaron las posibilidades de garantías

Los propietarios se sienten inseguros porque la nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y ahora se suma los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. Además, el locador no puede exigir un inmueble de garantía que valga más que el equivalente a cinco alquileres. Por otra parte, el inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una.

10-Se demorarán los juicios de desalojos y los contratos deben ser inscriptos en la AFIP

Esta iniciativa busca una mayor transparencia a la relación entre locadores y locatarios. Pero ¿qué pasa con los propietarios que no los registren? No podrán iniciar un juicio de desalojo porque este proceso exige la inscripción en la AFIP, dice Abatti. Esper tiene otra mirada: “sí se puede, solo que la infracción fiscal quedará expuesta porque el juez que intervenga debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato”.

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