Ley de alquileres: ¿derogación o modificación?

7 min readMar 19, 2021

A ocho meses de su entrada en vigencia, distintos sectores analizan el impacto y creen necesario hacer algunos cambios. La incertidumbre económica y la falta de incentivos para los propietarios son las principales causas.

Uno de los proyectos que comenzó a circular fue el pedido de derogación de la ley. Este fue presentado el 18 de enero por el diputado de Juntos por el Cambio, Alberto Asseff junto con Lidia Ascarate, Aida Ayala, Virginia Cornejo, Gonzalo Del Cerro, Pablo Torello, Jorge Enríquez y Alicia Terada. Por otro lado, Álvaro González, se reunió con las autoridades del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) para proponer modificaciones en la norma, en particular, en el plazo de vigencia de los contratos y el mecanismo de indexación.

“Nosotros lo que hemos presentado es la modificación de dos artículos de la ley: volver a los 24 meses de contrato, en vez de los 3 años, y eliminar el ajuste por el índice del Banco Central y que sea un acuerdo de partes”, señala Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios. A partir de la implementación de la nueva reglamentación en julio del año 2020 se modificaron los plazos, las garantías, la fórmula para actualizar los precios, las comisiones inmobiliarias y el registro en AFIP, entre otras cosas.

“El día que la ley entró en vigencia yo dije que por primera vez en el país teníamos una ley totalmente equitativa, porque perjudicaba a todas las partes: a los inquilinos, los propietarios, los desarrolladores, los constructores y a los corredores inmobiliarios”, sostiene Pepe. Uno de los cambios que desde el Colegio se propone tiene como objetivo incentivar a las personas para que vuelquen sus inmuebles al alquiler, “que vuelvan a confiar en la ley”.

El índice establecido por el Banco Central considera las variaciones de la inflación y los salarios en partes iguales. Actualmente, el INDEC trabaja en cambios en los bienes y servicios contemplados para medir mensualmente la inflación y, por lo tanto, es probable que también impacte en el índice. Antes, los valores se ajustaban semestralmente con un acuerdo entre las partes. Pepe ejemplifica lo que sucede con una persona que pone su propiedad en alquiler: “Da un salto al vacío, no sabe lo que va a pasar en el segundo y tercer año”. Federico Castromil, director de López Castromil propiedades, plantea: “Sancionar un artículo donde el único método de indexación de los contratos con destino habitacional sea ese índice, que no sabés como va a estar manejado, me parece que no es positivo cuando hay una inflación enorme”.

La incertidumbre es un concepto transversal a la situación que, sumado al contexto económico y a los efectos de la pandemia, generó que en muchos casos, se quitaran departamentos del mercado locativo. “En los últimos cinco meses se retiró el 40% de la oferta que había, muchos propietarios los pusieron en venta y otros lo amueblaron y lo pusieron en alquiler temporario”, confirma el presidente de CUCICBA.

Soledad Balayan, co-titular de Maure Inmobiliaria, asegura que la ley ya hizo mucho daño y que fue una de las causas por las cuales hoy se observa una baja en la oferta de propiedades. “Generó los resultados contrarios a los que proponían quienes estaban a favor de la ley”, añade.

Federico Castromil, quien participó en los comentarios de los 25 proyectos de ley que se propusieron, destaca algunos de sus puntos más positivos: “El artículo 1351 que ratifica nuestro rol como intermediarios, que nos da incumbencia locativa. También, dejar la libre pactación en lo que es oficinas comerciales para que las partes se pongan de acuerdo en la indexación me parece un punto positivo, y la posibilidad de elegir un domicilio electrónico”. Además, resalta la posibilidad de impulsar otros medios de resolución de conflictos como el arbitraje y el artículo donde se estableció que las expensas extraordinarias quedaran a cargo del locador.

Por su parte, Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades, cree que la ley tiene aspectos positivos y algunos muy negativos: “Yo modificaría las cosas que están mal y redactaría mejor algunas que están bien, porque se prestan a confusión”. Particularmente, hace referencia a aquellos más conflictivos y opina: “Hay que desregular algunos temas para incentivar la oferta”. En este sentido, los cuatro especialistas consultados coinciden en que una mayor libertad en los plazos y en el índice de fijación de precios puede ayudar a la situación del mercado actual. Balayan, incluso, resalta que el tema de los plazos fue, para ella, el punto más crítico y complejo para el país.

Oppel, a diferencia de las demás posturas, pone el foco en la falta de claridad de la redacción del artículo referente a las garantías y la prohibición del pago adelantado. Desde su punto de vista, si se permitiera lo que establece este último ítem se estaría colaborando con “la libertad de contratación” y, además, explica que se le daría certidumbre al precio y se garantizaría la locación. En esa misma línea, menciona que el Código Civil le da mucha importancia a la autonomía de la voluntad de las partes y ese es el factor fundamental que falta en la actualidad: mayor libertad. Castromil concuerda: “Todo lo que dejes librado a las partes, claramente va a ayudar”.

Pepe y Oppel desmienten la existencia de la enemistad entre inquilino y propietario. Sin embargo, el bróker de Oppel propiedades aclara que lo que falta son incentivos: “O incentivás a volcar su inmueble o ahorro al mercado locativo o lo desincentivás, entonces la persona busca otra inversión. Lo mismo pasa con el locatario o le das certezas o no lo incentivás”. El peligro está, según detalla, en que el exceso de regulación termina por desmotivar a los propietarios. Asimismo, afirma que la baja de oferta fue el resultado de un conjunto de problemas de fondo como la economía y la inflación. A su vez, Armando Pepe, asegura que el problema generalizado de los alquileres es algo que ocurre hace más de 30 años en Argentina: “Ningún gobierno se puso al hombro el déficit habitacional”.

Castromil, por su parte, califica como “desmotivante” el contexto de incertidumbre, sumado a la regulación de alquileres, extensión de contratos y prohibición de desalojos y considera que se podría haber aprovechado el registro de locación de inmuebles para proponer una disminución impositiva al momento de inscribir el contrato.

Los expertos destacan como buena noticia la finalización del DNU que congelaba alquileres. En relación a eso, Oppel reflexiona: “Una cosa es una medida extraordinaria, momentánea, circunstancial y otra es cuando vos la empezás a seguir en el tiempo y generás huida masiva”. A su vez, explica: “El problema de la huida masiva es que, además de generar un problema en el mercado locativo, destruye el valor de los activos y caen los precios”. Castromil señala que en la última extensión del decreto no se hizo ningún tipo de diferenciación entre aquellos inquilinos que realmente lo necesitaban y los que no.

“Esperemos que aparezcan créditos, que la gente pueda acceder a la vivienda”, concluye Pepe. A su vez, el director de Lopez Castromil subrayó: “Es importante pedir la modificación y no la derogación. Si pedís la derogación, todos esos artículos positivos de los que hablé, se pierden”.

Por: Mora Violante

Fuente: ZONAPROP NOTICIAS (8–3–2021)

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