Las expensas alcanzan y hasta superan, en casos puntuales, el 50% del valor del alquiler, y complican a los inquilinos
En el 1° semestre de 2024 las expensas tuvieron un aumento record del 88%
Hace algunos años la mayoría de las mismas rondaban entre el 10 y el 15%, y las más elevadas llegaban al 20% del valor mensual de los alquileres.
El valor de las expensas siempre fue un tema relevante para los inquilinos, pero en los últimos tiempos ganó mayor importancia debido a valores que resultan excesivos.
Hoy la primera pregunta de cualquier potencial inquilino interesado en una propiedad ofrecida, es sobre el valor de las expensas. Es un tema clave y fundamental para tomar la decisión de continuar o no con interés sobre la misma. Monoambientes que pagan $ 100.000 o más en expensas son un claro ejemplo de esta problemática.
El Corredor Inmobiliario Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional porteño (CPI — CUCICBA), señaló que se observó una disminución en la demanda de alquileres en edificios con expensas elevadas en comparación con aquellos con costos más bajos.
“Los inquilinos tienden a evitar propiedades con expensas elevadas. Desafortunadamente, más del 95% de la oferta en alquiler en CABA son departamentos en edificios, mientras que la oferta de casas y PH tipo casa es mínima y se alquila de forma inmediata, a pesar de que los montos publicados pueden parecer elevados”.
Las expensas vienen subiendo por varios motivos, como los sueldos del personal de limpieza y seguridad, el costo de productos de limpieza, el mantenimiento de ascensores (que subió un 260% interanual) y el retiro de subsidios en servicios como energía y gas, entre otros.
El CPI Alejandro Braña señaló que los consorcistas no tienen voz ni voto en las paritarias del gremio que representa a los encargados, donde se fijan los aumentos salariales sin consulta.
Para mitigar las altas expensas y atraer inquilinos, es clave la transparencia, eficiencia y uso de tecnologías. “Estas medidas son esenciales para un mercado de alquileres más accesible para los inquilinos y para que las excesivas expensas no perjudiquen a los propietarios en cuanto al valor locativo a solicitar y a los tiempos que les puede llevar alquilar su unidad por este perjuicio de las expensas excesivas”, concluyó Alejandro Braña.
Hasta fin del año pasado casi no había oferta para alquilar en Buenos Aires. Tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres, la situación mejoró, pero ahora surge otra crisis de acceso a la vivienda. Las expensas subieron en tiempo récord durante 2024, con un incremento del 87,53% y existen departamentos donde este costo ya alcanza hasta el 50% del valor de un alquiler mensual, lo que lleva a muchos inquilinos a buscar opciones que eviten el pago de mantenimiento mensual.
Las inmobiliarias informan que los inquilinos primero preguntan por el costo de las expensas, que aumentan más que la inflación, antes que por el alquiler. Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en derecho de la propiedad horizontal e inmobiliario y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), confirmó a Infobae que “tiempo atrás la incidencia de las expensas en relación con los precios no superaba el 20% del valor de los alquileres. Hoy, esa implicancia puede llegar hasta el 50% de lo que se paga por la locación de inmuebles”.
Según estimaciones de fuentes privadas, en junio último el valor promedio de las expensas subió un 10,4% en todo el país. El promedio general fue de casi 148.000 pesos.
Son muy pocas las opciones de los inquilinos ante este escenario. En algunos casos, pueden mudarse a departamentos en consorcios con expensas más bajas (seguramente sin servicios centrales ni muchos espacios comunes o comodidades) o cambiar de barrio o localidad.
Alquilar un PH, con pocas unidades y bajas expensas, es difícil debido a la escasa oferta y precios altos (superan los $ 350.000 generalmente).
“La comunidad inquilina en CABA, que se acerca al 40% de la población, enfrenta un atolladero al intentar cubrir alquileres y expensas. Según la Federación de Inquilinos Nacional, en junio de 2024, el 34,4% de los ingresos de los hogares se destina a pagar alquiler y expensas. Para los alquileres posteriores al DNU, la incidencia asciende al 38,6%”, precisó Resqui Pizarro.
Relevante
El valor de las expensas siempre fue un tema relevante para los inquilinos, pero en los últimos tiempos ganó mayor importancia debido a valores que resultan excesivos. Monoambientes que pagan $ 100.000 o más en expensas son un claro ejemplo de esta problemática.
Desde hace casi dos años, la primera pregunta de un inquilino al responder a un aviso, ya sea por teléfono o vía Web, es justamente sobre el monto de las expensas. Esta consulta inicial determina si se continúa o se descarta el inmueble.
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que se observó una disminución en la demanda de alquileres en edificios con expensas elevadas en comparación con aquellos con costos más bajos. “Los inquilinos tienden a evitar propiedades con expensas elevadas. Desafortunadamente, más del 95% de la oferta en alquiler en CABA son departamentos en edificios, mientras que la oferta de casas y PH tipo casa es mínima y se alquila de forma inmediata, a pesar de que los montos publicados pueden parecer elevados”.
Crece oferta pero hay que pagar extraordinarias
Los aumentos en las expensas impactan significativamente a los inquilinos. Aunque el DNU aumentó la oferta de viviendas, muchos deben pagar expensas extraordinarias (regulación que se modificó tras dejar de regir la Ley de Alquileres), incrementando su carga financiera.
Resqui Pizarro indicó que los gastos de consorcios son inelásticos. Se requiere mayor control presupuestario ya que las expensas son un 40% más caras que las de particulares. Estrategias de ahorro: reducción de horas extras y servicios de seguridad.
Para reducir costos, los consorcios adoptan medidas tecnológicas y de ahorro como lámparas LED, sensores de movimiento y paneles solares. También redujeron horarios de calefacción central para bajar el costo de gas.
“El mantenimiento de los edificios se vio afectado, priorizándose lo más urgente y reduciendo gastos no indispensables. En edificios con propietarios de mayor poder adquisitivo, la situación es mejor, pero aún se considera el impacto en las expensas”, añadió Resqui Pizarro.
Panorama tech
Los inquilinos consideran las expensas como un factor determinante al evaluar una propiedad. Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, señaló: “Esta preocupación se acrecienta con los valores excesivos de algunas expensas, que en algunos casos superan los $ 100.000 mensuales, complicando el presupuesto de los inquilinos”.
Las empresas tech brindan soluciones tecnológicas para optimizar los costos de mantenimiento y reducir el impacto de las expensas. Trabajan con informes de Business Intelligence que permiten una mejor negociación con proveedores y un control más eficiente de los costos.
“Además, se desarrolló un panel de mantenimiento preventivo basado en inteligencia artificial, que predice el momento más conveniente para realizar el mantenimiento de instalaciones cruciales como ascensores y bombas, optimizando considerablemente las operaciones de los edificios”, acotó Baccigalupo.
La reciente normativa que obliga a los administradores a subir comprobantes y disponer de un código QR permite a cualquier vecino verificar gastos, promoviendo la transparencia. Además, las votaciones virtuales facilitan la toma de decisiones y la contratación de proveedores, mejorando la eficiencia.
Los nuevos sistemas que permiten pagar expensas con un código QR reducen errores y aseguran la disponibilidad inmediata del dinero. “Esta herramienta es una gran innovación y mejora la transparencia”, señaló Baccigalupo.
Dinámica inmobiliaria
Las expensas vienen subiendo por varios motivos, como los sueldos del personal de limpieza y seguridad, el costo de productos de limpieza, el mantenimiento de ascensores (que subió un 260% interanual) y el retiro de subsidios en servicios como energía y gas, entre otros.
El CPI Alejandro Braña señaló que los consorcistas no tienen voz ni voto en las paritarias del gremio que representa a los encargados, donde se fijan los aumentos salariales sin consulta.
Para mitigar las altas expensas y atraer inquilinos, es clave la transparencia, eficiencia y uso de tecnologías. “Estas medidas son esenciales para un mercado de alquileres más accesible”, concluyó Alejandro Braña.
Por José Luis CIERI
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Fuente: DIARIO INFOBAE (19–7–2024)
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