La verdadera historia detrás de los hipotecados UVA: ¿ganaron o perdieron?

Desde el boom de los créditos UVA en 2017, alrededor de 110.000 familias hicieron uso de esta herramienta con el objetivo de acceder a la vivienda propia.

Por un lado, están quienes aseguran que los tomadores de préstamos UVA hicieron un negocio extraordinario. Por el otro, los hipotecados reclaman que las cuotas suben más que su capacidad adquisitiva. Pero entonces, ¿ Ganaron o perdieron?

Por qué ganaron

1. El peso se devaluó

En primer lugar, se vieron beneficiados por la devaluación de la moneda. Para comprenderlo, hace falta recordar que las cuotas del crédito se pagan en pesos y su valor está fijado en UVAs -que se actualiza diariamente en base al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que al mismo tiempo refleja el índice de precios al consumidor (IPC)-. Sin embargo, el inmueble que adquirió el deudor está valuado en dólares. Desde principios del 2017 a enero de 2021, la relación peso-dólar se ensanchó: de cotizar a $ 16, la moneda extranjera se disparó hasta los $ 151. Incluso quienes compraron al principio del boom de los créditos se vieron mayormente beneficiados, ya que para agosto del 2019 la moneda ya se había devaluado 275% ($ 60).

2. La cuota del crédito subió menos que un alquiler

Otra de las grandes ventajas es que son dueños de su propio departamento y las cuotas que los deudores tienen que afrontar “no llegan ni al 68% del precio de un alquiler nuevo de un departamento de 2 ambientes” en la ciudad de Buenos Aires, de acuerdo a estadísticas del Gobierno. Esto se explica porque las cuotas UVA se mantuvieron congeladas desde fines de 2019, en tanto los alquileres llegaron a registrar un aumento del 61,6% interanual de acuerdo con el portal Zonaprop, 25 puntos porcentuales por encima de la inflación en el mismo período (36%, según el Indec).

3. Cuotas congeladas desde 2019

¿Y qué sucedió con el congelamiento de las cuotas? En septiembre de 2019, el Gobierno de Mauricio Macri congeló los compromisos de pago. Y, con la llegada de la pandemia, Alberto Fernández decidió prorrogar el decreto en dos ocasiones. Como resultado, hoy en día las cuotas se ubican no solo por debajo de los valores contractuales, sino también por debajo de los valores teóricos que hubieran asumido en caso de que el ajuste hubiese evolucionado de acuerdo a los salarios y no por la inflación. Sin embargo, este punto también trae consigo grandes consecuencias que se verán en los próximos meses.

Por qué perdieron

1. La contracara de las cuotas congeladas

Frente al descongelamiento de los créditos UVA (que comenzará a ser efectivo el primero de febrero), el Gobierno busca establecer un esquema de convergencia a 18 meses y así evitar que el salto sea demasiado abrupto. Por esa razón, en el mes entrante los deudores pagarán un aumento de entre el 6% y 9%, dependiendo de la cantidad de UVAs que hayan sacado. “Lo que tiene ese esquema de convergencia, es que si bien atenúa el salto de las cuotas, en el acumulado del año va a haber un aumento del 65% en un año, eso teniendo en cuenta una inflación del 36% como lo fue en el 2020. Y, a lo largo de los 18 meses, el incremento va a llegar al 150–160%. Si el salario sigue perdiendo frente a la inflación, como ocurrió en los últimos cuatro años, los créditos son inviables”, apuntó Marcelo Mercere, abogado e integrante del colectivo de Hipotecados UVA.

2. Inflación galopante, ingresos estáticos

El gran problema a los que se enfrentan los deudores, es que la inflación sube más rápido que los salarios. Según el último informe Accesibilidad a la vivienda a través del crédito hipotecario, relevado por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, el aumento del ingreso (41,7%) no llegó a compensar la suba de la cuota mensual del préstamo en UVAs (59,8%). “Las cuotas fueron crecieron por encima del salario. Entonces, las familias necesitan disponer de un mayor porcentaje de su ingreso para poder pagar la cuota”, apunta Mariano Otalora.

3. Los caso graves: las familia que “no deberían haber calificado”

Por último, los especialistas coincidieron de que hubo familias que no deberían haber accedido a los créditos UVA. Quienes se enfrentan a un serio problema de morosidad son aquellos que no tenían un “resto en dólares” para cubrir las grandes subas que podían llegar a ocurrir, así como también quienes “ingresaron declarando ingresos de otros familiares” para así cumplir con el requisito del 25% del salario destinado al pago de la hipoteca, cuando en realidad la relación era del 40%.

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