La Resolución de la Inspección General de Justicia contra REMAX ARGENTINA SRL
Un antes y un después para todas las profesiones
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Por Jorge Alberto Martín Irigoyen
Abogado del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) que llevó adelante la causa contra Re/Max y las franquicias, en exclusivo para CarteleraProp.com
I. La Resolución 350/2020 de la IGJ que ordena la disolución de Remax Argentina SRL
El 8 de septiembre de 2020 será una fecha recordada por todos los profesionales que ejercen la actividad de corredores inmobiliarios debidamente matriculados en todo el país ya que con la resolución 350/2020 dictada por el Inspector General de Justica (IGJ), Dr. Ricardo Augusto Nissen que ordena la disolución de Remax Argentina SRL se pone blanco sobre negro entre aquéllos que ejercen la actividad dentro de un marco normativo de legalidad poniendo un freno a la avanzada de quienes intentan “mercantilizar” el ejercicio profesional de una actividad.
Es un triunfo, no solo para los corredores inmobiliarios, sino para todas las profesiones.
Todo comenzó a partir de la denuncia efectuada el 18 de febrero de 2020 por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), que en cumplimiento de su facultades delegadas por la ley 2340, se presentó ante la Inspección General de Justicia (IGJ), máxima autoridad de control de las sociedades dentro del ámbito de Capital Federal.
Básicamente se denunció el incumplimiento de distintas leyes, entre ellas, la del ejercicio de corretaje inmobiliario de CABA, la de Educación Superior, la de lealtad comercial, Defensa de la Competencia. Partiendo del principio que nadie tiene la facultad de transmitir un derecho que no tiene.
Grande fue la sorpresa cuando la IGJ comenzó a pedir los antecedentes de ambas sociedades y lo primero que pudo acreditar es que REMAX INTERNATIONAL INC, que tiene la marca RE/MAX registrada en nuestro país y que cotiza en la Bolsa de Valores de New York no cumplió con la obligación establecida en la Ley de Sociedades que en su art. 118 obliga a las empresas extranjeras a inscribirse en la IGJ para aquellas empresas que realizan de modo habitual actividad comercial dentro del territorio argentino.
Cabe destacar que la naturaleza jurídica del contrato de franquicia es netamente comercial según el art. 1796 del Código Civil (aclaro estamos dentro del marco nomrativo de una actividad profesional). Por el tipo de contrato se reciben constantemente regalías por la actividad económica que se desarrolla.
¿Cómo es posible que la sociedad extranjera ni siquiera tomó la previsión de inscribirse en ninguna jurisdicción de la República Argentina? ¿Dónde debería tributar la sociedad extranjera por los beneficios económicos por actividad desarrollada en Argentina?
A su vez, la IGJ corroboró que ninguno de los socios de REMAX ARGENTINA SRL es corredor matriculado. Surge de la propia Resolución 350/2020 de la IGJ que se presentó a ejercer su derecho de defensa. La resolución dictada señala contradicciones con lo que expuso la sociedad en su presentación y distintas actas de reuniones de socios. Asmismo analizó publicidades en distintos medios y analizó la actividad que verdaderamente desarrollaría.
La IGJ efectuó un profundo análisis de el sistema normativo argentino y aplicó la mayor sanción que se le puede atribuir a una sociedad ordenando su liquidación y disolución en los términos del art. 19 de la ley de sociedades, por haber estado inscripta con objeto lícito pero con actividad ilícita.
Para ello, deberá iniciar un proceso judicial ante la Cámara Nacional en lo Comercial en la que la empresa sancionada podrá oponerse y seguir ejerciendo su derecho de defensa como lo tuvo hasta el momento.
II. La Ley 2340 de CABA
1) El art. 9º establece que: Los corredores inmobiliarios pueden constituir sociedades de cualquier tipo, con exclusión de los tipos societarios previstos en el art. 118 y concordantes de la Ley de Sociedades Comerciales. (es decir en el ámbito de CABA está expresamente prohibido el ejercicio de corretaje inmobiliario a empresas extranjeras).
2) El art. 13 establece en los incisos que se individualizan: Está prohibido a los corredores inmobiliarios:
1. Permitir, en forma expresa o tácita, que su nombre o denominación sean utilizados para ejercer actos de corretaje por personas no matriculadas salvo por sus dependientes.
2. Procurar clientela por medios incompatibles con el decoro, la dignidad y probidad del corretaje inmobiliario.
3. Efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados, o en la que se insinúen operaciones contrarias a la ley.
3) La Ley 2340 de CABA en su art. 16 dispone una norma de protección: la persona que sin estar matriculada realice actos de corretaje carece del derecho a percibir honorarios de los contratantes, equiparándose ello a un pago indebido en los términos del art. 1796 del CCC.
Esta es una breve síntesis de la norma que tiene trascental vinculación con el tema que estamos tratando y será el lector quien deba sacar sus propias conclusiones.
III. Los agentes inmobiliarios sin matrícula habilitante para ejercer el corretaje
En muchos Colegios de distintas jurisdicciones del país se han recibido denuncia por esta práctica que colisiona con las distintas leyes de ejercicio profesional del corretaje inmobiliario.
La mayoría de las provincias y jurisdicciones locales han decidido pasar una actividad que décadas anteriores fue netamente comercial hacia la profesionalización de la actividad.
Los inmobiliarios se encuentran regulados por normas de ejercicio de la actividad. Deben cumplir con un código de ética. A su vez deben cargar con diversas obligaciones, entre ellas las de estar matriculados y los costos que ello genera.
Esto genera seguridad y transparencia a la sociedad en general, ya que los clientes que participan de la compraventa, alquiler o solicitan una tasación deben saber que quienes intervienen en dichas operaciones son personas que estudiaron y se prepararon para ello. En cada acto de corretaje, es mucho lo que se encuentra en juego, no solo a nivel patrimonial, también en cuanto a proyecto de vida.
Por supuesto que la competencia es sana entre profesionales, pero todos deben contar con las mismas reglas.
Es muy importante que los clientes soliciten a la persona que intervienen en una operación inmobiliaria la matrícula habilitante para ello. Es hora de generar consciencia y que se informen acerca de quién es el interlocutor que participa de la actividad de corretaje. Frente a cualquier problema que pueda tener, tendrá al colegio respectivo para efectuar la correspondiente denuncia. Esto genera seguridad en los contratantes.
Los clientes solo deben aceptar facturas de las empresas o profesionales debidamente matriculados en los respectivos colegios de la jurisdicción que corresponda.
Lo más importante que tienen los profesionales son los clientes. Para ello es vital el sistema de captación de dicha clientela. No se puede convalidar métodos contrarios a la ley de ejercicio profesional o aceptar publicidades que presten a confusión o engaño al público en general.
IV. Resolución dictada por el Consejo Deliberante de Pinamar prohibiendo las franquicias
Uno de los primeros efectos de la Resolución 350/2020 de la IGJ ha sido la ordenanza 5743/2020 recientemente dictada por el Consejo Deliberante de Pinamar que prohíbe la habilitación municipal nombre de fantasías (salvo las exceptuadas por la Resolución Nº 0002/04 del Consejo Superior de Colegios de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires) y/o en representación de franquicias, licencias o marcas.
Los que conocen la zona de Pinamar, Mar de Ostende, Ostende, Valeria del Mar, Cariló saben y han visto a lo largo de los años como muchos matriculados han ayudado a desarrollar la zona en materia inmobiliaria. La sana competencia que hay.
Con un simple ejemplo percibiremos como un supuesto “sistema” puede ir en contramano con leyes de ejercicio profesional.
Probablemente, del caldo de cultivo de ingresos dinerarios producto de las regalías de contratos de franquicia y de la sumas que pagarían anualmente cada agente inmobiliario para pertenecer al ejército de captación de clientela va a parar para publicitar la marca hacia el público en general.
Una muestra de lo que sería una campaña que induce a error a los potenciales clientes y como se bombardea con lo que configuraría prácticas que podrían encuadrarse en publicidad engañosa.
Pensemos en una persona que transita por la Ruta Provincial 2 altura km. 131 literalmente cualquier conductor se choca con un enorme cartel publicitario con una leyenda que demostraría una actividad inmobiliaria de carácter habitual.
Cualquier conductor que llegue a la Ciudad de Pinamar se encontrará con toda esta publicidad, a lo largo de su principal arteria, Avda. Bunge.
¿Qué le dicen a la gente? REMAX. “CADA 10 MINUTOS. MUDAMOS UNA FAMILIA”
La persona ante esta publicidad pensará que es una sola inmobiliaria o una sola empresa de mudanza (REMAX).
Se muestran al público como una empresa única y multinacional. Se exhiben claramente como una sola inmobiliaria.
El cliente que da su propiedad en venta se la da al corredor o empresa matriculada franquiciada, y no como le quieren hacer creer, que es a REMAX.
Esta parafernalia se realiza a lo largo y ancho del país, además de medios gráficos, televisión, radio y métodos no convencionales, redes. Insisto, lo más importante para una profesión son los clientes. En ello es trascendental los métodos o las formas en que se llega a lograr una clientela.
En CABA hasta hace poco también teníamos un cartel rimbombante sobre la 9 de Julio. Casualmente luego de la Resolución 350/2020 ya no.
Jorge Alberto Martín Irigoyen, exclusivo para CarteleraProp.com
ESTUDIO MARTIN IRIGOYEN, ROSSI, BORDA, RODRIGUEZ & ASOC. — ABOGADOS
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Fuente: CARTELERAPROO (2–10–2020)
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C. P. I. Alejandro BRAÑA
Matrícula Nº 199
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Matrícula Nº 689
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Matrícula Nª 198
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