La otra brecha: cuál es la diferencia entre los precios de publicación y los que se venden las propiedades
Aunque parece estar cerca el piso de la caída, aún hay margen para ajustar cotizaciones a la baja. En qué barrios porteños hay propiedades por menos de USD 1.700 el m2
Desde el mercado inmobiliario sostienen que el piso estaría cerca, pero entre los valores de publicación de las viviendas que se comercializan y lo que realmente se termina acordando entre oferta y demanda hay una brecha de hasta el 9%.
Los precios que piden los vendedores de los inmuebles no reflejan lo que están dispuestos a aceptar los compradores en un contexto de sobreoferta y una caída del valor del metro cuadrado menos pronunciada. Aún hay margen para que los compradores negocien y hagan contraofertas agresivas, que en su mayoría son aceptadas por quienes están necesitados de desprenderse de la propiedad.
En este contexto, el sector viene trabajando con un gran desafío que es lograr un sinceramiento justo de precios de las propiedades dado que todavía hay clientes que se resisten a aceptar tasaciones a la baja.
Gustavo Salgado, especialista del mercado, dijo a Infobae que “el valor del metro cuadrado va a seguir bajando por el exceso de oferta, nunca antes hubo tanta cantidad de propiedades para la venta en la Ciudad de Buenos Aires y tampoco tan pocas personas dispuestas a comprar inmuebles. Sumado con la incertidumbre del contexto del país y fundamentalmente de las fluctuaciones del dólar, hace que las personas sientan recelo de comprar y aquellas que se animan hacen ofertas por debajo del valor de publicación que en otra época, cuando existían los créditos hipotecarios, nunca proponían bajar los valores porque sabían que el propietario les iba a rechazar la oferta”.
Expertos notan que cuando alguien entra al mercado a ofrecer por primera vez su propiedad tiene expectativas por encima del precio de venta porque observa valores de publicación muy por arriba de los que efectivamente se están acordando en las operaciones. Esta persona que no aceptó una cotización de publicación competitiva recibirá ofertas del 20% por debajo del valor publicado y cerrará en el 10% debajo, informaron a Infobae.
“El que tiene hoy el dinero en la mano lo quiere hacer valer y se anima a ofrecer costos por debajo de lo que en un principio quiere el vendedor. Quizás no todos los propietarios aceptan bajar el valor de su vivienda, pero eventualmente se pueden encontrar con alguien que tenga la necesidad y urgencia de venta y seguramente le acepte la propuesta”, amplió Salgado.
El valor de publicación es un precio de no-venta. Es algo que no ha sido validado por los compradores informan desde el sector.
“Es simplemente lo que el cliente/vendedor acepta poner a la venta su propiedad, que no quiere decir que sea el precio que el cliente/comprador está dispuesto a pagar. El precio lo pone el mercado, no la inmobiliaria ni el vendedor. Lo que marca precio de publicación versus de cierre es la negociación que se da en una operación”, dijo a Infobae Ricardo Tessone, otro experto del mercado porteño.
Qué oportunidades surgen
Dentro de Buenos Aires y por el descenso de los precios de las viviendas en venta hay muchos barrios en zona de oportunidad con unidades que oscilan entre USD 1.700 a USD 1.600 por m2, que son cotizaciones similares a 2015 o 2014 por ejemplo.
Según distintos portales, en Monserrat, las unidades en venta de 2 y 3 ambientes oscilan en USD 1.635 y USD 1.558 por m2, respectivamente; en La Boca, USD 1.481 y USD 1.252; en Villa Lugano USD 1.401 y USD 1119; en Parque Patricios, USD 1.668 y USD 1.472; en Liniers, USD 1.697 y USD 1.571; en Mataderos, USD 1.699 y USD 1.608 y en Balvanera, USD 1.677 y USD 1.557, por m2.
Entre el perfil de público están los que buscan una propiedad como usuario final y por quienes buscan alcanzar algún retorno por el alquiler tradicional. El descenso de los precios hizo que mejore la rentabilidad que se obtiene por alquileres en algunos de estos barrios como en otros del trazado porteño. Los que tienen una mayor rentabilidad son aquellos donde el m2 tiene cotizaciones bajas y poseen una alta demanda para alquilar.
“En lo que respecta con la renta bruta anual de alquileres nos encontramos con un leve repunte luego de haber llegado a romper la barrera por debajo del 2% en 2020, los barrios más rentables en CABA son los de menor valor histórico, ubicados en el sur como San Cristóbal, Parque Patricios, San Telmo llegando en algunos casos al 4%; en lo que respecta a desarrollos nuevos hay emprendimientos con una rentabilidad en el orden del 25% una vez finalizada la obra y vemos zonas potenciales de capitalización como Caballito Sur, y otros corredores en auge de Belgrano, Núñez, Villa del Parque, Villa Crespo y Palermo”, concluyó Tessone.
Por José Luis CIERI
Fuente: DIARIO INFOBAE (27–11–2022)
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