La Justicia rechazó la suspensión del cobro del alquiler comercial por el Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (ASPO)

Por caso fortuito, el locatario solicitó no abonar el alquiler durante los meses que el local se mantuvo cerrado al público. Además pidió que se lo mantenga en el uso del inmueble durante este proceso, impidiendo el posible desalojo por causa de lo adeudado

La sala I de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata rechazó el pedido de suspensión de inicio de un proceso de cobro de alquileres por el período del Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio (Aspo).

En el caso “Auletta S.A. c/ San Jenaro Constructora S.A. s/ fijación de canon locativo y consignación de sumas de dinero”, el propietario de un local destinado al comercio inició un juicio ejecutivo de cobro de los meses de alquiler que su inquilino (una firma gastronómica) no le abonó como consecuencia de la pandemia.

Hay que tener en cuenta que, por las restricciones, el bar permaneció varios meses cerrado.

El locatario solicitó una medida cautelar para que se impida ejecutar los pagarés que firmó en garantía del contrato de locación o bien el desalojo de la locación por períodos que considera no adeuda.

Sostiene que no hacer lugar a su pedido atentaría contra el ejercicio del comercio legítimo y contra la fuente de trabajo producto de la reactivación temporal, y que dependen del sostenimiento de la actividad para su desarrollo digno.

Considera que resulta evidente su derecho a no abonar el alquiler durante los meses durante los cuales el local se mantuvo cerrado al público por aplicación del art. 1203 del Código Comercial y Civil de la Nación (por caso fortuito se vio impedido de usar y gozar de la cosa conforme su destino).

Agrega que desconoce el juez que existen pagarés firmados en fraude a la ley para asegurar el rápido cobro de los alquileres, lo cual se ha probado con los recibos y pagarés rescatados del contrato anterior sobre el mismo inmueble, y de las cartas documento intercambiadas que mencionan la intención de ejecutar los pagarés y desalojarlo.

Y remarcó que probó la merma en su ingreso durante la pandemia con los pagos de los servicios, los formularios de Declaraciones Juradas -donde se verifica la nula registración de ingreso económico en dicha etapa- y las moratorias con las Obras Sociales de los empleados.

En concreto, solicitó que se impida ejecutar los pagarés que firmó en garantía del contrato de locación y que se lo mantenga en el uso del inmueble durante este proceso, impidiendo el posible desalojo por períodos que considera no adeuda.

El juez de primera instancia rechazó su pedido, por lo que el locatario cuestionó la decisión.

Los camaristas Jaime López Muro y Ricardo Sosa Aubone sostuvieron que, respecto de la medida de impedir el inicio o prosecución de un cobro de los alquileres o cobro ejecutivo de los pagarés, no es legítimo impedir la tramitación de una acción cambiaria por la vía ejecutiva, invocando la falta de causa del pagaré o discutiendo los conceptos que emergen del contrato de alquiler, pues de lo contrario la existencia misma de ese tipo de procesos rápidos quedaría vacía de contenido.

“El deudor puede iniciar el proceso ordinario (no es necesario que éste sea posterior al ejecutivo dada la situación particular generada por la pandemia Covid-19, que impone flexibilizar la regla del art. 551 del Código Procesal Civil y Comercial), también puede garantizar la suma adeudada y solicitar que no se abone al acreedor hasta la finalización del proceso de conocimiento, pero no impedir el inicio y continuación del proceso ejecutivo”, agregaron los jueces.

Asimismo, entendieron que la emisión de pagarés que garanticen el cobro ejecutivo de cada uno de los cánones de un contrato comercial no configura, en principio, un fraude a la ley, ni un hecho ilícito.

Y destacaron que tampoco fue probado que la ejecución de la deuda de alquileres por el periodo del Aspo le cause un daño económico irreparable.

“Esto no puede presumirse de la falta de facturación por ese período, ni de la suscripción de una moratoria de deudas de obra social del personal, pues depende de la cuantía de la deuda en relación a la capacidad económica del deudor, lo cual no ha sido probado”, enfatizaron los camaristas.

Para los jueces, “es claro que el cobro ejecutivo no impide la productividad del restaurante, por lo tanto, lo resuelto no viola el derecho al comercio, ni afecta la supervivencia de la fuente de trabajo como invoca el apelante”.

En ese sentido, remarcaron que “no es procedente otorgar al apelante una medida de no innovar consistente en que no inicie o prosiga el cobro de los alquileres o el cobro ejecutivo de los pagarés”.

Si bien es probable que el desalojo pueda causar un daño irreparable, en tanto la unidad económica dejaría de producir, lo cual no sólo se proyectaría en el apelante sino en los empleados del restaurante, esta situación extraordinaria no puede resolverse fuera del marco de conocimiento que brinda el juicio de desalojo.

En ese sentido, advirtieron que la pretensión de cesación del pago del precio o reducción del canon locativo durante el Aspo, y consignación de los cánones posteriores, tiene directa vinculación con la pretensión de desalojo por falta de pago del mismo canon.

En función de lo expuesto, ordenaron la acumulación del proceso de desalojo con el proceso de cobro de los cánones adeudados.

Fuente: DIARIO INMOMIX.COM (20–5–2021)

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