La inflación y la falta de crédito, los obstáculos del mercado inmobiliario
En estos 20 años, el sector capitalizó opciones de inversión. Palermo, Caballito y Puerto Madero, las zonas en auge. El sector inmobiliario supo capitalizar muy bien las pocas alternativas de inversión con las que contó el argentino promedio durante estos 20 años. Más si se tiene en cuenta las crisis económicas y la complicada coyuntura del país. Al hacer un balance, el común denominador que señalaron los distintos representantes consultados fue la inflación y la ausencia de crédito.
“En estas últimas dos décadas, la mayor contra que se puede destacar es la fuerte inflación, en especial, del último período y la falta de crédito hipotecario, que más allá de la corta ventanita del UVA es/fue inexistente”, sostiene Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Puerto Madero evolucionó con proyectos que tienen una diversidad de tipologías.
Como otro elemento negativo señala a “la Ley de alquileres vigente, que generó muy poca oferta en un momento en que la demanda es creciente por falta de posibilidad de compra y crecimiento de la población”.
En tanto, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, destaca años de buenos vientos para el sector.
“El crecimiento económico que se vislumbró entre 2005 y 2008, a los que podríamos señalar como los años de oro del mercado inmobiliario, significó que el mayor poder adquisitivo del público diera rienda suelta a pensar en proyectos de arquitectura más ambiciosos con el fin de captar la demanda de los segmentos socioeconómicos ABC1”, dice.
Además, agrega que “allí surgió un momento para el desarrollo de torres en altura con amenities y servicios de alta calidad, en aquellas ubicaciones top de la ciudad y en los principales centros urbanos del interior del país, como las ciudades Córdoba, Rosario y Mendoza, entre otras. Fue el gran momento para los edificios diseñados por arquitectos de renombre, quienes pudieron dejar su sello”.
“Sin embargo, luego de 2008 y más aún desde el cepo cambiario de 2015, donde el segmento de inversión inmobiliaria comenzó a tener un límite en el ticket máximo del precio de las unidades, el mercado fue hacia el desarrollo de edificios con unidades de baja cantidad de ambientes, concentradas en departamentos de uno y dos ambientes, con edificios de menor amplitud”, describe Bennazar.
El presidente de Asociación de Empresarios de Vivienda, Carlos Spina, recuerda que “cuando el dólar le ganó a la inflación como en los años 2003–2004–2005–2020–2021 se observa más autoconstrucción de casas, en especial, en el suburbano”.
Sobre el precio de, los inmuebles registraron un aumento progresivo y continuo. En 2002 el m2 estaba US$ 600 y hoy US$ 2025.
Las zonas que mas crecieron
En cuanto a las zonas que más crecieron se destaca el corredor Norte de CABA, en los barrios de Palermo (Nuevo, Hollywood y Soho), Belgrano y Nuñez. El circuito, inclusive, pasa la General Paz y llega hasta Olivos.
El sur, con cierta capilaridad se fue desgranando en Puerto Madero, que evolucionó en diversidad de tipologías; San Telmo, en la calle Caseros y en Barracas, en Montes de Oca.
Además, la obra del Paseo del Bajo potenció la zona y hoy se están construyendo un puñado de proyectos.
El presidente de CEDU, Damián Tabakman, destaca “que en estos 20 años sobresale también el corredor Juan B. Justo, donde se desarrollaron importantes productos, en una zona donde se concentraba gran cantidad de depósitos y que se inundaba con frecuencia”.
También destaca la zona de Parque Patricios, motorizada por las exenciones impositivas.
La pandemia dejó huella en el sector y generó cambio de amenities. Hoy la gente busca habitar su departamento y, a la vez, los espacios comunes. Los nuevas propuestas incluyen espacios de coworking, cavas y áreas para disfrutar al aire libre.
También surgió la customización de las unidades, cada vez más son los proyectos donde el comprador puede elegir la cantidad de ambientes, la distribución y las terminaciones.
La sustentabilidad pasó a ser un eslabón importante tanto en la construcción como en la energía que consumen los proyectos. Inclusive aparecen espacios para movilidad sustentables o cargadores de vehículos eléctricos, como claves.
El sector destaca hechos importantes. Para Bennazar “el acontecimiento más relevante para el sector fue la sanción de la ley 2340, ocurrida en junio de 2007, que reguló el ejercicio del corretaje inmobiliario en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Por la cual se creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, que coronó la definitiva profesionalización del sector”.
La profesionalización de desarrolladoras, constructoras y del inversor que cada vez es más exigente (sabe lo que buscan, lo que quieren y lo que no quieren), fue otro dato relevante. “El rol del desarrollador se ha ido profesionalizando, con la capacitación en escuelas de negocios y universidades, asegura Carlos Spina.
Tabakman recuerda que el 8 de julio de 2021, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires votó la reforma del Código de Edificación por la cual se incorporó por primera vez en la historia la figura del “Desarrollador Urbano” como sujeto del proceso.
Todos resaltan el trabajo conjunto, el consenso que ha mejorado la cadena de valor. En especial, el espacio de diálogo logrado en la Mesa de la Vivienda, donde participan integrantes de Uocra, Camarco, CEDU y AEV.
Aumento continuo de precios
Durante el período 2002–2022, los precios de los inmuebles registraron un aumento progresivo casi continuo, salvo breves excepciones, como la actual en el que se registra una baja.
“En 2002, el promedio del m2 en el corredor Norte de CABA era de US$ 600 y hoy es de US$ 2025”, dice Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.
En tanto, la retracción de precios se dio fundamentalmente en los últimos cuatro años debido a las fuertes devaluaciones, crisis económica, pandemia, falta de crédito y situación política.
En la actualidad, la baja es más moderada y empieza a mostrar señales de que los valores tocaron su piso luego de un descenso cercano al 40%, con un interesante repunte de la demanda en los últimos meses.
“Sin embargo, hoy los valores están por encima de los 90”, afirma Damián Tabakman y agrega que “se debe a que los argentinos ahorramos básicamente en ladrillos y lo hacemos sin endeudarnos, lo cual nos lleva a defender mucho los valores y a no vender en las crisis sino a esperar a que la situación mejore”.
Además, dice que “la rentabilidad de los emprendimientos es muy baja tanto por la diferencia entre el costo de construcción y el precio de los inmuebles terminados como por la renta a generar por alquileres. De todos modos, somos optimistas”.
La migración hacia los barrios cerrados
Con la pandemia se registró un boom en el mercado country con una gran migración de personas que como consecuencia del encierro y el auge del teletrabajo decidieron mudarse para vivir rodeados de verde.
Sin embargo, el fenómeno se remonta más atrás. La década del 90 marcó el inicio en Zona Norte. Durante los últimos 20 años también se observó esta expansión y Nordelta es una muestra de esa consolidación.
Además, de Pilar, Tigre y el corredor de la autopista Buenos Aires-La Plata, surgieron nuevas zonas.como Cannig-Ezeiza, luego de las obras de ensanche de la Ruta 58, que significó un fuerte impulso para la vivienda en sus alrededores y el desarrollo de inversiones en infraestructura y servicios.
“El proceso de migración hacia la periferia acrecentado en los últimos tres años es producto, por una parte, del menor costo de construcción alcanzado por la alta devaluación ocurrida durante 2019, cuyo costo de construcción de casas en barrios privados tuvo un descenso de un 40%, siendo una atracción para las familias que contaban con ahorros. La pandemia, produjo el segundo impulso”, dice Bennazar.
El desarrollo de zonas del interior
Las regiones del país vinculadas al campo crecieron notablemente. En los últimos 10 años, Neuquén lo hizo con Vaca Muerta y la explotación petrolera no convencional.
Hoy el Noroeste argentino, en Salta y Jujuy, se están desarrollando varios proyectos como consecuencia del litio.
“En estos 20 años hubo un boom en ciertas zonas de Rosario, de Córdoba con el desarrollo de Nueva Córdoba. También Mendoza, Salta y la Patagonia, no solo Neuquén por el petróleo sino sus áreas de influencia como General Roca, Cipolletti, Comodoro Rivadavia y Puerto Madryn”, enumera Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda.
En tanto, el presidente de la CIA, Alejandro Bennazar, dice que “en ninguna de las jurisdicciones del país se vislumbra un descenso de las necesidades de viviendas, más bien ocurre lo contrario, especialmente en los segmentos socioeconómicos C2 y C3, que más necesitan del crédito para acceder a la primera vivienda”,
Además, agrega que “si bien en algunos distritos los Institutos Provinciales de la Vivienda cumplen un rol relevante para satisfacer las necesidades habitacionales de los segmentos de más bajo poder adquisitivo, el volumen de viviendas construidas tampoco alcanza para cubrir ese déficit”.
Por Liliana Carbello
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Fuente: DIARIO CLARIN (7–9–2022)
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