La inflación disparó el monto de las expensas y aumentó la morosidad en los edificios
Las expensas promedio en la Ciudad de Buenos Aires ascienden a unos $ 30.000 mensuales, según Las características del edificio.
Los salarios de los encargados pesan entre 60 y 70% del valor de las expensas y la morosidad en el pago ya trepó al 30% en promedio. Actualmente, el salario promedio de un encargado supera los $ 200.000.
El nivel inflacionario del 2022, que registró un alza del 94,8% según el INDEC, se trasladó prácticamente en la misma magnitud a las expensas de quienes viven en edificios de propiedad horizontal, reconocen en la cámara que agrupa a los administradores de consorcios. Entre las razones del aumento inciden las subas tarifarias y del resto de bienes y servicios implicados en el mantenimiento de este tipo de propiedades en los que pesan -especialmente- los salarios de los encargados y últimamente, los mayores gastos en seguridad.
Claramente, las subas varían según los tipos de edificios, categorías y servicios. Según datos relevados por ConsorcioAbierto, una empresa que desarrolla un sistema de gestión para administradores de consorcios y vecinos, el incremento de las expensas entre noviembre del 2021 y noviembre del 2022 fue del 80% en barrios y del 86% en edificios.
Actualmente la expensa “pura” promedio de los edificios (sin incluir deudas) es del $10.750 en caso de expensas menores a $ 30.000 y de $ 65.163 en caso de expensas superiores a $ 30.000. Los datos son de noviembre y surgen de más de 6000 consorcios que utilizan el sistema de gestión de esa firma.
Sin embargo, incluyendo las deudas, es decir las que realmente termina pagando el consorcista, el monto se eleva considerablemente. Según las distintas zonas geográficas, estas expensas promedio en CABA son de $ 30.471; en GBA son de $ 23.868 y en el interior del país de $ 22.349.
Según Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto, “es complejo gestionar cualquier cosa en este contexto, por lo que controlar el gasto y la morosidad es determinante. “en muchas familias hay restricciones financieras que generan morosidad. También sucede muy frecuentemente que personas con voluntad de pago se olvidan de pagar en término o lo tienen menos presente, explicó.
Además de las expensas ordinarias, los propietarios de las unidades deben pagar las expensas extraordinarias (cuando se producen gastos especiales por roturas o arreglos) de las que están excluídos los inquilinos de las unidades del edificio, según especifica la ley de Alquileres que rige desde el 2020.
Estos problemas de la gente a la hora de afrontar los gastos mensuales de su vivienda son los determinantes del aumento de la morosidad. Según los datos que maneja ConsorcioAbierto, la morosidad en el pago de las expensas es del 30%. ”En principio, para reducir esta falta de pago es clave mejorar los canales de comunicación”, recomienda Laiuppa.
Según Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI), “hoy la morosidad es alta”. En este sentido, señala que mientras históricamente estuvo en niveles del 15 o 20% actualmente, debido a la presión de la inflación puede llegar al 40%, en algunos casos. Por eso, señala que muchos administradores deben prever estas situaciones y manejar un excedente para afrontar lo gastos mensuales.
Un ingrediente de peso en el monto de las expensas es el salario del encargado del edificio. Se estima que la incidencia de estos salarios (sueldo y cargas sociales) en las liquidaciones mensuales, suele explicar entre 60% y 70% del valor total.
Según un acuerdo logrado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (SUTERH) y las patronales, desde agosto, los encargados están cobrando las cuotas correspondientes a una suma remunerativa de $ 134.000 que finalizará ahora en febrero, de $ 26.000. Y se estima que, antes de que finalice el primer trimestre de este año, las partes se van a volver a reunir para iniciar nuevamente las paritarias del sector. Actualmente, el salario promedio de un encargado supera los $ 200.000.
Otro ítem que últimamente está impactando también en el costo de las expensas es el tema de la seguridad. Según Summa, los ladrones no suelen desperdiciar medidores de agua, manijas o picaportes de bronce, entre otras tentaciones. Por eso, en muchos edificios se popularizó la instalación de cámaras de seguridad inalámbricas, como una alternativa más económica a la tradicional persona que presta vigilancia durante las horas más proclives a los hechos vandálicos.
En este contexto, donde las abultadas expensas se suman a otros gastos de las familias, los consorcistas esgrimen algunos consejos para hacer más eficientes el gasto en las expensas: desde acceder a la trazabilidad de los gastos del consorcio, hasta valerse de la tecnología ya que la información digitalizada permite visualizar la variación de las expensas y el origen de algún desvío.
Por Natalia MUSCATELLI
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Fuente: DIARIO CLARIN (27–1–2023)
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