La crisis de los alquileres: los cambios en la ley hicieron caer más la oferta y se paralizaron los contratos hasta después de las elecciones

A. BRAÑA PROPIEDADES
6 min readOct 23, 2023

En CABA y Gran Buenos Aires, los propietarios siguen retirando inmuebles y postergan acuerdos hasta tener más claro el panorama electoral. Hay descontento con el método de ajuste Casa Propia. De 10 consultas que reciben las inmobiliarias, al menos 7 y más incluso, son para alquilar una vivienda

Los contratos mantienen su duración de tres años, pero se actualizan con otro índice

Con la puesta en marcha de los cambios en la Ley de Alquileres el mercado inmobiliario argentino enfrenta un camino de desafíos y transformaciones significativas. Este primer día de vigencia de las reformas marcó un hito en la dinámica de los alquileres en todo el país, generando una serie de interrogantes y expectativas.

Desde el sector aseguraron que las modificaciones darán lugar a una mayor reducción de la oferta y, de manera simultánea, un aumento en los precios de los nuevos contratos. Además, ya se reportaron casos en los que acuerdos que estaban a punto de concretarse se han visto súbitamente frenados.

Aunque los contratos mantendrán su duración de tres años, una notoria transformación se implementó en las actualizaciones. En lugar de depender del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central, ahora se utilizará el coeficiente Casa Propia. Además, es importante destacar que los aumentos contractuales serán semestrales y se prohíbe la publicación de precios en dólares.

No obstante, a pesar de estas medidas, en el sector inmobiliario reina el desconcierto y se analiza el impacto a largo plazo que las modificaciones podrían tener en la industria.

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, señaló a Infobae que “los tres contratos de alquiler tradicionales que teníamos hoy para firmar se cayeron. Los propietarios de los inmuebles prefirieron postergarlos hasta después de las elecciones. Además, entienden que, aunque se permiten ajustes semestrales, el nuevo coeficiente de subas queda rezagado con respecto a la inflación, lo que los lleva a percibir pérdidas en medio del desacople económico”.

En esta inmobiliaria tenían previsto concretar tres acuerdos: un tres ambientes en Palermo por $ 260.000 al mes, un dos ambientes en Recoleta por $ 200.000, y un monoambiente en Recoleta por $ 165.000 al mes. Sin embargo, quedaron en espera.

“Además, los propietarios esperan el resultado del domingo. Consideran que tanto Javier Milei como Patricia Bullrich han anunciado su intención de derogar la ley de 2020 en caso de ganar. Incluso, Sergio Massa habló de que cada provincia cuente con su propia normativa. Esto lleva a la proliferación de acuerdos informales, no respaldados por las inmobiliarias, que se negocian entre propietarios e inquilinos”, añadió Toselli.

Los contratos firmados hasta el viernes pasado se regulan por las disposiciones anteriores de la Ley de Alquileres, caracterizados por su duración de tres años con ajustes anuales basados en ICL. Los cambios recientemente sancionados por el Congreso comenzaron a regir hoy y no aplican retroactivamente.

Gran demanda, poca oferta

Desde el pasado viernes, de cada 10 consultas que llegan a las inmobiliarias, ya sea por teléfono, en línea o a través de WhatsApp, al menos 7 se centran en la búsqueda de alquileres.

Matías Cuello, de la inmobiliaria que lleva su nombre y opera en el radio Oeste del Gran Buenos Aires, señaló a Infobae que “la demanda es abrumadora y ya no tenemos listas de espera debido a nuestra incapacidad para satisfacerla. Hasta la semana pasada, cualquier inmueble que se ofrecía en pesos encontraba inquilino en menos de 24 horas, siempre y cuando el interesado presentara todos los requisitos necesarios. Desde la sanción de las modificaciones, la mayoría de los propietarios retiraron sus propiedades de la oferta”.

Tanto en CABA como en el GBA la situación para quien busca un techo para alquilar se complicó más aún.

La sensación es que hasta que la inflación no descienda será imposible equilibrar el mercado de los alquileres. Además, los dueños están en contra de regulaciones que queden atadas a algún índice, prefieren volver a acuerdos entre partes y con libre pactación.

“Con una inflación de tres dígitos interanuales, la aceptación de Casa Propia se vuelve complicada ya que se basa en el indicador más bajo entre la variación salarial anual y la inflación promedio durante el mismo período. Además, incluye un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se toma el 90% del promedio de la variación salarial. Los propietarios argumentan que podrían perder hasta un 40% hasta que el contrato se actualice, lo que podría ocurrir en mayo próximo si se firma un acuerdo en estos días”, explicó Cuello.

Qué pasa con las prórrogas

Este mes en CABA se estima que vencen alrededor de 12.500 contratos, y la mayoría de los inquilinos han debido recurrir a prórrogas de tres meses o incluso de un año para permanecer en la vivienda que alquilan. Sin embargo, los propietarios muestran reticencia a firmar nuevamente acuerdos de tres años.

Con los recientes cambios, no está claro si las extensiones seguirán siendo una opción viable. En este contexto, un inquilino cuyo contrato llega a su fin y no logra encontrar una nueva vivienda podría enfrentar la difícil decisión de dejar su barrio actual o mudarse con familiares hasta que la situación se aclare.

Preocupación

Vanesa Ibarra, de Salguero Propiedades, cree que el ICL y Casa Propia no son el problema. “Los legisladores persiguen sus propios intereses políticos y, en última instancia, perjudican a todos por igual. Los inquilinos tienen dificultades para encontrar viviendas y los propietarios, a pesar de los beneficios fiscales sancionados, se muestran renuentes a continuar ofreciendo sus propiedades en alquiler tradicional. Esto ha llevado a que muchos opten por poner sus inmuebles en venta o prefieran mantenerlos desocupados, sin obtener rentabilidad alguna”, explicó.

Karina Gonzalez, representante de Propietarios Unidos de Argentina, explicó a Infobae su descontento con la nueva legislación: “Nos vemos forzados a alquilar bajo un índice mucho menor que el ICL, que ya estaba por debajo de la inflación. Por lo tanto, rechazamos esta normativa y creemos que pocos estarán dispuestos a alquilar bajo sus términos. Además, parece que las prórrogas de acuerdos existentes podrían estar prohibidas, lo que complica aún más el panorama. No vamos a alquilar hasta que no cambie el Gobierno nacional y derogue esta polémica ley”.

La legislación contempla diversos beneficios fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos, relacionados con el pago del monotributo, el Impuesto a los Bienes Personales y el Impuesto a los Débitos y Créditos (al cheque).

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, aseguró que la reforma sigue siendo insuficiente para abordar el problema de acceso a la vivienda en Argentina.

“No se ha abordado el tema del alquiler social, que sigue siendo relevante. Además, en medio de una alta inflación, se enfrentan desafíos fundamentales no resueltos. Los inquilinos con buenas relaciones con los propietarios pueden permanecer hasta encontrar una nueva vivienda para alquilar. La solución ideal, sería el retorno del crédito hipotecario y la posibilidad para aquellos con ahorros o capacidad de compra de acceder a la propiedad de su hogar”, concluyó.

Por José Luis CIERI

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Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (18–10–2023)

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