Inversiones en la crisis: resurge la venta de departamentos “desde el pozo”

Por la devaluación, el costo de construir un metro cuadrado bajó a 600 dólares, sin impuestos. Es el valor más bajo en una década. Esquemas de pagos, en pesos y en dólares.

Los bajos precios de la construcción incentivan los proyectos desde “el pozo”. La baja histórica de los costos en dólares de la construcción, las restricciones para ahorrar en divisas y la lenta pero persistente suba del dólar, están generando un momento muy interesante para iniciar obras. Hoy el precio del metro cuadrado a construir ronda los 600 dólares, el valor más bajo en una década.

Por eso, los desarrolladores inmobiliarios buscan relanzar proyectos a construir, es decir aquellos que se van pagando desde el inicio de las obras. Consideran que esto puede ser un imán para inversores que ya están dolarizados o para quienes tienen algunos dólares como para entrar al negocio y luego completar pagos en pesos, en cuotas ajustadas por el índice de costos de la construcción. En cualquier caso, se apunta a un público con cierta capacidad de ahorro y que -dados los sobresaltos del mundo financiero-, consideran al ladrillo como un refugio seguro a largo plazo.

Claro que, en el contexto actual, las cosas no son fáciles. Damian Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores (CEDU) señala: “el abaratamiento brutal de la construcción es claramente un incentivo a invertir en ladrillos, pero la contracara es que la gente está asustada por la crisis. Es un desafío muy grande captar cualquier excedente de dinero ya sea de las empresas o de los particulares”. De todas maneras, Tabakman advierte: “Vamos a tener costo bajo en dólares por 12 ó 18 meses, no se va a licuar a corto plazo y tenemos un horizonte suficientemente largo como para empezar obras ahora”, sostuvo.

En el mismo sentido, Santiago Levrio, co creador de la firma Emehome agrega que “en términos regionales en los últimos 15 años, construir en Argentina costaba un 50% más en dólares billete que el promedio de Sudamérica mientras que, por el momento y no por mucho tiempo, nos encontramos dentro de los rangos de precios de la región”, dice.

El valor del metro cuadrado de la construcción se ubica en el orden de los US$ 600 a los US$ 700, mientras que, en 2018 era de unos US$ 1.700. Hoy, está en el número más bajo desde el 2012. Es el costo resultante de la construcción de un metro cuadrado vendible con 25% de espacios comunes y no incluye impuestos ni honorarios Profesionales ni otros gastos generales.

En cualquier caso, son números en los que no se incluye el valor del terreno, es decir la incidencia del costo del lote sobre el valor total de la obra. El bajón del metro cuadrado medido en dólares blue se debe a la caída del costo de la mano de obra y en algunos materiales que todavía tienen sus precios atrasados respecto al dólar blue, ya sea porque se rigen por el dólar oficial o porque la caída de la demanda mantiene a raya los ajustes de precios.

Sobre el costo en dólares de la construcción, el CEO de la constructora Criba, Santiago Tarasido, dijo en un seminario virtual llamado “Nuevos Desarrollos Inmobiliarios post Covid”, que organizó Reporte Inmobiliario la semana pasada: “No recuerdo otro momento con valores de construcción en estos niveles; los que han sabido aprovechar han hecho grandes negocios, hay una gran oportunidad, necesitamos ponernos en marcha”.

“No creo que tengamos otra oportunidad de construir tan barato como hoy”, y señaló que, en muchos casos, las constructoras realizan acopio de materiales “para asegurar precios”.

En este escenario, según Levrio, el desarrollador tiene tres grandes desafíos: el primero es el precio: “Un comprador se entusiasma, por ejemplo, con poder ingresar a un proyecto en el corredor Norte con valores cercanos a U$s 2000 el m2”. En segundo lugar, el plazo: “Los edificios grandes pueden ser proyectos de muchos años y eso acentúa los riesgos”, dice. Y finalmente, el producto. “Porque en un mercado restrictivo hay que dirigir la oferta a los verdaderos requerimientos de la demanda que hoy está sostenida en unidades familiares con bajos gastos de expensas y espacios descubiertos”, dice.

“En este momento, y a diferencia de lo que sucede en el mercado del usado ante la imposibilidad de mostrar las propiedades, las inversiones de pozo se presentan como una alternativa a tener en cuenta. En especial, por la imposibilidad de acceder libremente al mercado de cambio y también a la baja en los costos de la construcción”, coincide Martín Funes, socio fundador de Meta Desarrollos.

También el gerente general de Eidico, Mateo Salinas, opina que el sector “rápidamente se va a poder recuperar, el Covid nos robó tres meses de trabajo pero nos trajo una oportunidad con esta diferencia del dólar para los que tengan dólares en mano o puedan construir pronto”, señaló.

Los que tienen terrenos defienden sus precios

Así, según explica el empresario Norberto Lépore, el desarrollador generó un negocio más saludable, dado que al no tener que desembolsar efectivo en la compra del lote, pudo enfocarse en reunir el capital para la construcción. Y eso se tradujo en un precio más atractivo para los potenciales compradores”. Lépore tiene series de valores que grafican este momento. Cuántos metros cuadrados se pueden comprar con 100.000 dólares a lo largo de los años, y cuánto se cotizó el metro cuadrado de un departamento tipo en Caballito. En ambos casos, este parece un momento interesante para entrar al negocio.

Lépore señala que en definitiva lo que se intenta es armar un plan de pagos que se ajuste a las necesidades y las capacidades del comprador. “Y de hecho en algunas obras los desarrolladores financian la operación, con garantía hipotecaria,incluso con planes de pago que van más allá de la toma de posesión de la unidad”, subraya.

Esa permuta de terreno por metros a construir, según la define Leandro Korn, director de Korn Propiedades beneficia a los dueños de los terrenos, porque pasan de tener un bien indivisible a uno ya dividido y eso es mejor que salir a malvender un terreno grande. Cambia un activo ilíquido por metros fraccionados más fáciles de vender. También lo es para el constructor porque si tiene que comprar un terreno no le van a bajar el precio.Y, en cambio, le sirve entregar los departamentos construidos porque no los puede vender. “Se cambia la moneda. En vez de dólares, empezamos a hablar de metros cuadrados o dólar ladrillo”, explicó el empresario, en el seminario de Reporte Inmobiliario.

Lépore señala que en definitiva lo que se intenta es armar un plan de pagos que se ajuste a las necesidades y las capacidades del comprador. “Y de hecho en algunas obras los desarrolladores financian la operación, con garantía hipotecaria,incluso con planes de pago que van más allá de la toma de posesión de la unidad”, subraya.

Esa permuta de terreno por metros a construir, según la define Leandro Korn, director de Korn Propiedades beneficia a los dueños de los terrenos, porque pasan de tener un bien indivisible a uno ya dividido y eso es mejor que salir a malvender un terreno grande. Cambia un activo ilíquido por metros fraccionados más fáciles de vender. También lo es para el constructor porque si tiene que comprar un terreno no le van a bajar el precio.Y, en cambio, le sirve entregar los departamentos construidos porque no los puede vender. “Se cambia la moneda. En vez de dólares, empezamos a hablar de metros cuadrados o dólar ladrillo”, explicó el empresario, en el seminario de Reporte Inmobiliario.

Acerca del valor de incidencia de la tierra, Luis Guido, director de Grid SA (Grupo Idea Desarrollos) señala que está directamente ligada a su localización y puede variar mucho aún para lotes en la ciudad de Buenos Aires. “Por ejemplo, en nuestros desarrollos de Palermo la incidencia ronda los U$S 900 a U$S 1.300 por m2 de venta, mientras que es de U$S 300/m2 en San Cristóbal”, dice. Si bien se especula una baja en la incidencia del suelo por la crisis COVID, hasta ahora no parece ser la tendencia”, explicó el empresario.

En cuanto a los costos para ingresar en los proyectos desde el pozo, Lépore señala que “el foco hoy está puesto en el valor de la cuota, que sea accesible para el consumidor final. “Esto llevó a elaborar planes de financiación post posesión, en el que un comprador paga un anticipo, paga cuotas durante el proceso de construcción, se muda y sigue pagando la unidad hasta 2 o 3 años después”, dice. Esos planes se idearon en pesos y se ajustan mensualmente por el Indice de la Cámara de la Construcción (CAC). Este índice está hoy en los $ 57.000. Subió un 50% en un año.

Esquemas de pagos, una combinación de dólares y pesos

En general, los proyectos se plantean con este esquema de pagos: un anticipo en dólares, equivalente al 15, 20, 25 o 30% del valor de la unidad. Luego, se ingresa en un esquema de cuotas en pesos, cuyo valor se va ajustando a la par del índice de precios de la construcción de la construcción. Ese índice en el último año subió un 50%, es decir muy parecido a la inflación. Suelen aparecer pagos en dólares a la manera de “refuerzo”, el último posiblemente contra la entrega de la unidad.

Pero ahora también aparece la posibilidad de estirar los plazos más allá del día en que se entrega la unidad terminada. “Hay desarrolladores que ofrecen la posibilidad de estirar el plazo de pago en 24 o 36 cuotas, es cuestión de encontrarle el formato que se adecue a cada comprador” señalan los constructores.

El asesor inmobiliario, Daniel Zampone, ejemplifica: “Se puede entrar a un pozo con el 25% o 30% del valor, más 24 o 48 cuotas mensuales ajustables por el índice de la Cámara de la Construcción, dependiendo del tamaño de la obra una vez hecho el anticipo. Es decir, sobre un valor de un desarrollo de US$ 100.000, hoy se puede ingresar con US$ 25.000 o US$ 30.000. Si al final de la obra el inversor decide vender y hacer una cesión de derechos, antes se le ganaba un 25% o 30% y hoy con el mercado deprimido calculamos que podría obtener entre un 15% o 20%. Esto varía, según si se vende durante el desarrollo de la obra o cuando está finalizada”, explica..

El desarrollador Horacio Ludigliani, cuenta que algunos desarrollos que está ofreciendo su empresa son unidades monoambientes de 33 m2. desde USS 62.000 que se pasan a pesos más CAC al momento de hacer la operación a pagar en 24 cuotas y 2 amb desde USS 83000 (42 m2) con la misma modalidad de pago.

El corredor inmobiliario Oscar Puebla, cuenta que “algunos desarrolladores están ofreciendo unidades en precios de oferta, entre U$1.500 a U$2.500 el m2 dependiendo de la zona. “Pero estos son edificios en construcción con fecha de entrega ¿Qué pasa con los edificios en pozo que recién comienzan?”.se pregunta y reflexiona: “una posibilidad es volver a la venta “al costo” , es decir, trabajar a libro abierto (todos los costos a la vista).

Esta variable permite reducir los riesgos económicos en el desarrollo de la obra. Se participa al comprador de los beneficios de acceder a la compra de un departamento al costo y al mismo tiempo se lo obliga a asumir los riesgos de la suba de los valores. “Esta es una opción realista que reduce el riesgo de no saber bien qué valor tendrá la construcción en los próximos meses”, propuso.

De esta manera, con distintas estrategias y atentos a la oportunidad que la coyuntura les presenta ahora para avanzar con los proyectos, el sector se entusiasma con una incipiente mejora hacia el segundo semestre del año. La obra privada, según un estudio hecho por la CEDU y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), generó en los últimos años alrededor de 5 millones de metros cuadrados de obras en todo el país. A razón de US$500 el metro cuadrado son US$ 2500 millones de dólares por año, lo que el sector inyecta a la economía, según los empresarios.

Los costos de la construcción bajaron, los desarrolladores intentan renovar sus esquemas para que el negocio se siga moviendo. Puede resultar una buena oportunidad de compra para quienes tienen ahorros y buscan en el ladrillo un refugio más o menos seguro para atravesar la crisis.

Por Natalia Muscatelli

Fuente: DIARIO CLARIN (3–7–2020)

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