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Los fundamentos que sostienen la oferta y la demanda resultan centrales para interpretar el mercado inmobiliario que sobrevendrá pos aislamiento obligatorio

“La demanda y la oferta mantienen el equilibrio de los valores en la sociedad con tanta firmeza como se mantiene el nivel del mar: el artificio o la legislación recibe su propio castigo, mediante reacciones, superabundancias y quiebras” — Ralph Waldo Emerson (1860).

Como permanentemente se escucha, los valores de mercado surgen del libre accionar de la oferta y la demanda que logran un equilibrio cuando el precio equilibra esas dos fuerzas.

Dicen los manuales de economía que a ese determinado precio la cantidad que desean adquirir los compradores es exactamente igual a la que desean ofrecer los vendedores.

Siguiendo estas definiciones podríamos establecer que antes de que la pandemia y la cuarentena aislara el accionar de las actividades económicas entre ellas y en grado sustantivo la inmobiliaria, en la ciudad de Buenos Aires esas cantidades con las que arrancó el año eran aún menores que las registradas en el mismo período del 2019, que fuera el año en el que menos cantidad de compraventas se realizaron en la ciudad desde 1980 e incluso por debajo del 2002 en pleno desenlace de “la crisis de la convertibilidad”.

Por ende a los precios imperantes con los cuales arrancó el año, sabemos el número en el cual se equilibró el accionar de quienes compran y quienes venden inmuebles en la ciudad dentro del contexto general de ese momento.

Luego sobrevino el aislamiento obligatorio que adicionó consecuencias que obviamente impactan e impactarán en los factores que impulsan tanto a la demanda como la oferta inmobiliaria.

Dentro de esos factores, la renta e ingreso de los consumidores es algo central, en este sentido una devaluación adicional del tipo de cambio paralelo del orden del 50 % se suma a la caida adicional de ingresos, en la mayoría de las actividades, producto de una inactividad generalizada provocada por la cuarentena.

Así la relación del poder de compra del ingreso registrado con relación al metro cuadrado resulta la más baja de los últimos 25 años, inferior incluso a la de la crisis del 2002.

El alquiler aparece también como un precio sustituto para la demanda operando en su intención de compra y en este sentido el valor locativo y la rentabilidad en dólares también resulta significativamente inferior a la de los últimos 11 años.

El costo de construcción como parte del valor de reposición influye también sobre las decisiones de la demanda, operando también como un factor que afecta y determina a la oferta. En este sentido el costo de construcción medido en dólares nominales se ubica dentro de los más bajos desde hace casi 30 años.

Asimismo, las expectativas en cuanto al futuro, influyen considerablemente en las decisiones que toma en cada momento tanto la demanda como la oferta. En este sentido el indicador de la intención de compra de bienes durables elaborado por la Universidad Di Tella se encuentra dentro de niveles similares a los de la crisis del 2002, aun con la recuperación evidenciada en el último mes.

Por lo pronto y viendo sólo este puñado de indicadores, se podría concluir que a los mismos precios en los cuales se operó a comienzo de este año el equilibrio en cantidades se dará en un número menor.

La incógnita a despejar será: ¿cuál es el nuevo nivel de precios para lograr un equilibrio en una cifra similar o incluso mejorar la cantidad de compraventas en un nuevo mercado con pandemia?.

Por último, vale recordar que nadie se ve obligado a operar en un mercado libre. Pero, quienes trabajan y viven de su funcionamiento si lo están y son quienes tienen que interpretar el mejor valor para participar, fundamentándolo metodológicamente, advirtiendo además claramente las condicionantes y las reglas que enfrentará quien decida formar parte de él.

Resumen e imágenes de presentación del X Seminario de Valores organizado por Reporte Inmobiliario

Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (19–7–2020)

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