Indices de actualización de alquileres — Todo lo que se debe tener en cuenta dentro de la vigencia del DNU 70/2023 que derogó la ley de alquileres 27551

A. BRAÑA PROPIEDADES
5 min readFeb 17, 2024

La actualización del precio del alquiler a lo largo del contrato es una carga impuesta por la inflación ¿Como ajustar? Los índices más a mano

Debería resultar una obviedad explicar que mantener inalterable un precio en una moneda que pierde un 5; 6, 7; más del 10 y hasta el 25 % mensual de su valor causa una pérdida en el ingreso real de quien recibe ese pago constante en el tiempo

Sin embargo, vale la pena señalar que hasta hace poco más de un mes la legislación vigente en materia de alquileres imponía obligatoriamente cargar con ese perjuicio a quien volcara al alquiler una vivienda de su propiedad

La consecuencia: -previsible por cierto de antemano- una caída del número de propiedades ofrecidas bajo esas condiciones que llevó el número a niveles tan bajos como nunca se habían visto antes en la historia del mercado inmobiliario argentino

En este sentido, con relación a la posibilidad de realizar ajustes al precio del alquiler el DNU establece lo siguiente:

Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

Vale remarcar que más allá que puede establecerse cualquier otro índice, lo recomendable es aplicar el que mejor se ajuste según el tipo de vivienda y su localización, lo que básicamente determinará el más admisible de sostener para al perfil del inquilino potencial de ese lugar.

Debería resultar una obviedad explicar que mantener inalterable un precio en una moneda que pierde un 5; 6, 7; más del 10 y hasta el 25 % mensual de su valor causa una pérdida en el ingreso real de quien recibe ese pago constante en el tiempo. Sin embargo, vale la pena señalar que hasta hace poco más de un mes la legislación vigente en materia de alquileres imponía obligatoriamente cargar con ese perjuicio a quien volcara al alquiler una vivienda de su propiedad. La consecuencia: -previsible por cierto de antemano- una caída del número de propiedades ofrecidas bajo esas condiciones.

La derogación de ese marco normativo y las medidas que en materia de ajuste del alquiler pueden aplicarse a partir del DNU desde diciembre pasado, proponen un marco más propicio que habilite la oferta de alquileres en pesos en un contexto de alta inflación como la que soportamos los argentinos desde hace años.

En este sentido, con relación a la posibilidad de realizar ajustes al precio del alquiler el DNU establece lo siguiente:

Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

Sin perjuicio que pueda establecerse cualquier índice como indica el artículo del DNU — incluso ajustar según el índice de la paritaria del inquilino — dentro de la variedad de índices públicos existentes que podrían aplicarse, sobresalen aquellos que elabora el INDEC y el BCRA.

1) Indice de Precios al consumidor (INDEC)
2) Indice de Salarios Privados Registrados (INDEC)
3) Indice de Salario Sector Publico (INDEC)
4) Indice Contratos de Locación — ICL (BCRA)
5) Coeficiente de Estabilización de Referencia (BCRA)
6) Unidad de valor adquisitivo — UVA (BCRA)

Vale remarcar que más allá que puede establecerse cualquier otro índice, lo recomendable es aplicar el que mejor se ajuste según el tipo de vivienda y su localización, lo que básicamente determinará el más admisible de sostener para al perfil del inquilino potencial de ese lugar.

Obviamente en la actualización del alquiler no sólo impactará el índice elegido sino la periodicidad de ajuste, permitiendo en mayor o menor medida mantener en el tiempo el valor real de la moneda recibida en pago, sobre todo si se trata de pesos argentinos.

Desde el mes pasado, a los fines de servir de guía para la selección del mecanismo de ajuste y analizar la evolución de los índices, Reporte Inmobiliario incorpora a su sección “Indices” con periodicidad y actualización mensual los mencionados más arriba, junto con la evolución del tipo de cambio (dólar blue) y del valor medio de oferta de departamentos de 2 ambientes en CABA.

Las series pueden ser descargadas en formato Excel y se actualizarán en función de la fecha de publicación de cada índice por el organismo responsable de su emisión.

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Fuente: REPORTE INMOBILIARIO (16–2–2024)

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