HOY, A 4 MESES DE SU ENTRADA EN VIGENCIA, LA ESCLARECEDORA OPINION DE LA ASOCIACION DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA (API) SOBRE LOS EFECTOS DE LA LEY DE ALQUILERES

EL EFECTO DE UNA LA LEY DE ALQUILERES INNECESARIA — LAS POSIBILIDADES DE REPENSAR A MEDIANO Y LARGO PLAZO

Claramente la política, o mejor dicho quienes usan temporalmente la representación popular por medio de nuestro voto, en el Congreso Nacional debiesen hacer un *“mea culpa”* sobre los efectos nocivos que producen a la comunidad creando leyes que no interpretan la realidad y lejos están de crear las condiciones de bienestar general que son necesarias para una sociedad justa.

En el caso concreto de la modificación al Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) en la parte pertinente a locación, a la que los legisladores y la prensa dieron en llamar “Ley de alquileres”, no escapa a dos calificativos “mala e innecesaria”.

Párrafo aparte, no deberíamos dejar de observar que esta norma fue aprobada a los apurones en sesión virtual, con la sola presencia del oficialismo con quórum, dicha norma entró en vigencia efectiva a partir del 1° de Julio de 2020 (plena pandemia).

Veamos cómo llegamos a esto; si bien no se vieron grandes (ni pequeñas) manifestaciones de inquilinos reclamando mejoras en las condiciones de alquiler, desde hace casi 4 años (noviembre 2016) se venía insistiendo (desde el Poder Legislativo) en la necesariedad de modificar normas que estaban vigentes desde agosto del 2015, con la entrada en vigencia del CCCN que absorbía la ley de alquileres vigente hasta ese momento — Ley 23.091- con pequeños cambios (nótese el escaso tiempo transcurrido desde la entrada en vigencia de la nueva norma de la legislación de fondo nacional y su voluntad de cambio, apenas había pasado un año).

Las promesas de mejorar la situación de muchos inquilinos por parte de algunos ignotos legisladores, en principio, eran más que interesantes. Luego varios legisladores, algunos más mediáticos, tomaron como suya la brillante idea, que devino en modificaciones cada vez más ridículas. Para abreviar, ya sancionada la Ley 27.551 y transcurrido un corto tiempo (poquito más de 4 meses desde su entrada en vigencia el 01/07/2020) podemos referir que los resultados obtenidos son diametralmente opuestos, ej: Baja de oferta, aumentos de precios, inmuebles que pasan de la locación a la venta, etc.

El corolario de esto es que *la nueva ley de alquileres ha generado como resultado angustia en todas las partes intervinientes, en síntesis las nuevas normas no han generado condiciones de bienestar general al pueblo a quien deben representar, más bien todo lo contrario*.

Lo que a las claras indicaría que los legisladores deberían priorizar otras cuestiones para llevar a debate ya que la ley vigente de locación no generaba dificultades (se puede ver estadísticamente la baja conflictividad en el sistema judicial y prejudicial al momento de sancionarse la norma).

Ahora veamos…

*¿ Que se pide realmente cuando se pide *condiciones más justas para alquilar?*

Solo enumeramos y nos cuestionamos 3 hipótesis

1.- ¿ Pagar menos de alquiler ?

2.- ¿ Imponer las condiciones de alquiler ?

3.- ¿ Empoderar al Estado para decidir sobre el patrimonio inmobiliario de los privados fijando el precio de alquiler ?

Entonces… Nos preguntamos…

¿ Que es la justicia ? ¿ Que es lo justo?

La definición de Justicia de Santo Tomas de Aquino es *“dar a cada uno lo suyo”*

¿ Es eso lo que se está pidiendo ?

Queremos bajar los precios de alquiler y como contra partida ya varios gobiernos no pudieron controlar el impuesto inflacionario (es más, algunos se sirvieron de él).

La inflación nuevamente lleva más de 10 años ininterrumpidos enquistados en el quehacer cotidiano, nos volvimos a acostumbrar al*impuesto inflacionario, lo que en definitiva genera minuto a minuto cada vez más pobreza estadística y más pobres reales*.

Debemos cumplir con la premisa de la Constitución Nacional de *garantizar el acceso a una vivienda digna* (Art. 14 bis de la Constitución Nacional). Ahora bien, ¿ cuál es la política para hacer efectivo el enunciado y que este no quede solo como una expresión de deseos ?

¿ No queremos inquilinos ? ¿ Solo queremos dueños ?

El Estado vende y financia pocas unidades de vivienda (a algunos los ayuda la suerte, en el caso de los sorteos), otros se resignan a seguir participando.

Queremos vender inmuebles y no tenemos financiación a largo plazo, a su vez un alto porcentual de la población no puede endeudarse a mediano y largo plazo por sus escasos ingresos (ya sean en blanco o en negro). Necesitan cumplir con otras necesidades básicas antes de destinar una cantidad de sus ingresos al techo propio.

¿ Fallan las políticas ideadas por los funcionarios ? ¿ Que nos espera si seguimos haciendo lo mismo ?

Los mismos resultados. ¿ O todo es culpa de la mala suerte coyuntural ? (hoy la pandemia).

¿ Es coherente que viviendo en un estado de derecho, el Estado, por medio de instituciones gubernamentales disponga e imponga el precio a las locaciones privadas ?

¿ Como logramos convencer a los funcionarios del Estado o a los funcionarios de los gobiernos de turno que construyan para alquilar, además de para vender ?

Además, si los inmuebles aptos para ser locados son casi en exclusividad de privados, que además, debe decirse, por lo general han hecho grandes sacrificios para poder comprarlos, con la esperanza de gozar en el futuro de una renta al locarlo, entendamos que la más de las veces son fruto de ahorro y han incluido privaciones. ¿ Alguien puede creer que es justo que se avasalle su derecho a la propiedad ?

Queda claro que si el Estado quiere poner precio a las locaciones, esos inmuebles deben ser suyos y no de privados.

Las pretensiones del quantum de las rentas locativas están y estarán determinadas por las leyes del mercado. Se debe aclarar aunque parezca innecesario que en el mercado locativo no hay abusos y es muy fácil de demostrar porque es un mercado casi perfecto, no hay grandes inversores locadores. La verdad es que nunca fue un gran negocio la locación, sino más bien, es una alternativa por su conservación de valor y una ayuda para muchos de sus magros ingresos, de allí su buena prensa.

Desde el Estado, necesariamente, se debe generar confianza en los actores del mercado y esto es en locatarios y locadores. No se deben generar falsas expectativas ya que el engaño siempre trae aparejado una decepción. A veces, a las ovejas se les muestra como su archienemigo al lobo, sin embargo es el pastor quien se las come.

Es necesario generar leyes que ordenen la vida de la sociedad, dando bases claras para la convivencia, de nada sirve que solo se generen paliativos a las necesidades, los parches no deben ser nuevamente emparchados, *es necesario empezar a pensar a mediano y largo plazo también en cuestiones legislativas y especialmente a las normas que regulan el derecho a la propiedad y el derecho a una vivienda digna*.

*Comisión Directiva API (Asociación Profesionales Inmobiliarios)*

Fuente: ASOCIACION DE PROFESIONALES INMOBILIARIOS DE LA REPUBLICA ARGENTINA (API ) (6-11–2020)

A. BRAÑA PROPIEDADES

Teléfonos fijos 4682–4700 / 4701

Teléfono móvil 4418–2674

Email: abranapropiedades@gmail.com

Web: www.abraña.com.ar

C. P. I. Alejandro BRAÑA

Matrícula Nº 199
Colegio de Corredores de la Ciudad de Bs. As. (CUCICBA)

Matrícula Nº 689
Colegio Corredores Pdo. La Matanza Pcia. Bs. As. (CMCPLM)

Matrícula Nª 198
Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ)

Socio Nº 4579
Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA)

Socio N° 190 Sistema Inmobiliario CECIN
Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As.

Integrante Sistema Inmobiliario A.P.I.
Asociación Profesionales Inmobiliarios de la República Argentina

Socio Sistema Inmobiliario LUGANOPROP
Inmobiliarias de Villa Lugano Interconectadas