Fracasó la ley de alquileres ¿esperaban algo diferente?

Los legisladores creían que con la intervención estatal se iban a aliviar los inquilinos y se iba a aumentar la oferta de inmuebles para alquilar, pero era obvio que eso no iba a ocurrir (Por Juan Carlos De Pablo)

El economista Juan Carlos DE PABLO

Mi papá fue inquilino hasta que se casó; un tío político mío, con las ganancias de un bar, compraba propiedades para alquilar.

Todo esto ocurrió antes de que, durante el gobierno presidido por Juan Domingo Perón, comenzara la intervención estatal sistemática en el mercado de los alquileres.

Algunos de los impulsores de la ley 27.551 ahora dicen que fracasó.

A los legisladores que se ocupan de la cuestión les recomendaría que se documenten y piensen, para evitar que en el futuro tengamos que lamentar nuevos fracasos.

Sobre el tema conversé con el norteamericano Herbert Joseph Davenport (1861–1931), quien enseñó en las universidades de Chicago, Missouri y Cornell. Al respecto, Frank Hyneman Knight acotó: “Como profesor era un radical. Creía en la educación como una actividad creativa por parte de los estudiantes, y aborrecía las clases magistrales, aunque le gustaban la retórica y la dialéctica, y frente a una clase podía impresionar y hasta conmover. Tenía, además, el coraje que les falta a la mayoría de los profesores, porque podía quedarse callado delante de los alumnos, hasta que alguien que no fuera él comenzara la discusión, aunque fuera de manera irrelevante”.

Según Henry Willliam Spiegel “fue un hombre de una gran lealtad personal. Le dedicó Valor y distribución a James Laurence Laughlin, el más honrado de los economistas. Cuando, en 1920, le ofrecieron la presidencia de la asociación americana de economía, dudó si aceptar o no porque todavía no se la habían ofrecido a Laughlin”.

–En su conferencia Nobel, Paul Anthony Samuelson citó una afirmación suya, que durante toda su vida llevó en su corazón, y para la cual pidió que se le prestara gran consideración.

–Dije que no hay razón por la cual el análisis económico debe ser monopolizado por los reaccionarios. Adam Smith, David Ricardo y Thomas Robert Malthus no eran conservadores, sino reformistas. Las mejores intenciones, cuando intentan ser aplicadas sin fundamento técnico, generan más problemas que soluciones, y esto aplica a quienes tienen ideas tanto de izquierda como de derecha.

–Precisamente, hoy en la Argentina se habla del fracaso de la última ley de alquileres.

–¿Fracaso con respecto a qué? Probablemente lo sientan los legisladores que soñaron con que la nueva intervención estatal no solo iba a aliviar a los inquilinos, sino que también iba a aumentar la oferta de inmuebles para alquilar. Cualquier estudiante de economía les hubiera explicado que esto era soñar, no pensar. Me extraña porque ustedes, argentinos, tienen una larga experiencia en esta materia.

–Refrésqueme, por favor.

–Durante la primera presidencia de Hipólito Yrigoyen hubo una breve experiencia con el congelamiento de los alquileres, pero la intervención sistemática comenzó con el decreto 1580, del 29 de junio de 1943, que dispuso una rebaja de los alquileres, la extensión de los contratos y la suspensión de los despidos. Los alquileres de las viviendas recién fueron liberados en 1976, y contra los pronósticos agoreros, no produjo ninguna catástrofe, porque los viejos inquilinos habían fallecido, o habían comprado por monedas las viviendas por las cuales pagaban alquileres congelados.

–¿Cuál es el problema con la intervención estatal en el mercado de los alquileres?

–Que divide a la población en dos: quienes ya alquilaron y quienes estaban por alquilar. Los primeros felicitan a las autoridades, porque el congelamiento los favorece; los segundos encuentran de la noche a la mañana que la oferta de inmuebles para alquilar desapareció. Porque los propietarios, ante la duda, prefieren dejar vacíos los inmuebles o intentan venderlos, y algunos afiebrados funcionarios piensan neutralizar esta alternativa, ¡gravando con un impuesto especial las viviendas deshabitadas!

–El problema con los alquileres es que mucha gente no puede acceder a la vivienda.

–Esta es la mala lectura de las consecuencias de la intervención estatal en el mercado de los alquileres. De cualquier manera, precisemos que la vivienda es un bien costoso; es mucho más barato subsidiar la compra de frazadas que la de casas o departamentos.

–Pero está el crédito.

–Así, es. Pero en un país como la Argentina es imposible otorgar un crédito a 10 años en pesos, cancelable en cuotas fijas. Las cuotas o se dolarizan o se indexan, todo lo cual está rodeado de fuertes incertidumbres. Las primeras, porque existen múltiples tipos de cambio, y siempre existe el riesgo de que un juez convierta dólares en pesos, al tipo de cambio más favorable al inquilino; las segundas, por las quejas y las protestas que generan. El banquero que negó el otorgamiento de un crédito hipotecario porque la cuota superaba 25% de los ingresos de los compradores, les hizo un gran favor a los potenciales deudores, más allá del disgusto inicial.

–¿Por qué ser inquilino tiene mala fama?

–Por un fenómeno cultural. Quien afirma que alquilar implica “tirar la plata” no solamente está diciendo una barbaridad, sino que están insultando a quienes no quieren o no pueden comprar una vivienda. Mi papá no se sentía de segunda categoría por ser inquilino, y al tiempo que aclaraba que el alquiler no era barato, puntualizaba que uno siempre tenía la opción de mudarse porque “había un mercado”.

–¿Qué hay que hacer con la ley de alquileres? ¿Derogarla y que impere la ley de la selva?

–Hay que revisarla, introduciendo la mínima cantidad de restricciones posible. Probablemente haya que fijar un plazo mínimo, pero no mucho más. Las restricciones sobre comisiones y otros costos son tenidas en cuenta cuando se pacta el alquiler, y resultan fácilmente trasladables, excepto cuando la oferta sea abundante.

–¿Y qué tendría que ocurrir para que ocurra esto último?

–Que los propietarios actuales y futuros dejen de tener como espada de Damocles la expectativa de que en cualquier momento otros funcionarios volverán a intervenir en el mercado de los alquileres. Como en tantas otras áreas en la Argentina, tomará mucho tiempo para que el fantasma de las futuras intervenciones en el mercado de los alquileres desaparezca de la cabeza de los oferentes. Volvamos al ejemplo de su tío político.

–Adelante.

–Sin haber ido a la facultad, Celedonio Iribarren y sus sobrinos comprometieron buena parte de los frutos del esfuerzo de su trabajo en la compra de propiedades destinadas a alquiler. Lo hicieron durante un buen número de años, a lo largo de la década de 1930, encontrando, a partir de 1943, que un decreto les arruinó la estrategia. Lo de no haber ido a la facultad no lo digo de manera despectiva, sino para subrayar que cuando hay estabilidad monetaria y ausencia de fantasmas, a cualquiera se le ocurren muy buenas ideas, y las puede llevar a la práctica.

–Don Herbert, muchas gracias.

Por Juan Carlos DE PABLO

Fuente: DIARIO LA NACION — ECONOMIA — ANALISIS (5–12–2021)

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