ENFOQUE LEGAL DE LOS VICIOS OCULTOS EN LOS INMUEBLES NUEVOS
Como todo hombre que piensa actúen siempre con juicio y sepan que ningún vicio acaba donde comienza -Martin Fierro-
Resulta increíble la capacidad que tienen los seres humanos para adaptarse a un entorno cambiante, como así también inexplicable, la tolerancia y espera a que las cosas se arreglen por sí solas.
No es llamativo ver inmuebles nuevos o estrenados relativamente hace pocos años, con problemas que afectan la vida de quienes allí habitan; lo irónico es normalizar una idea semejante.
Los protagonistas de esa sucesión de hechos dolorosos y angustiantes, son compradores, fiduciantes, beneficiarios o adjudicatarios de un fideicomiso, miembros de un Consorcio, y sus familias, que asumen soportar filtraciones, mal funcionamiento de las instalaciones, diferencias en la calidad, roturas, faltantes, humedades, etc., sin haber hecho nada al respecto.
Hartos de las promesas, caen en la cuenta de que hay algo oculto, es decir que ese defecto estaba escondido, y que no habiendo sido ostensible o evidente al momento de la adquisición, ahora aparece como un problema permanente y creciente; injustos herederos de esos problemas.
Los inmuebles son construcciones destinadas a larga duración, con lo cual los vicios y defectos ocultos, son la consecuencia del incumplimiento de entrega de la cosa en las condiciones debidas y exigibles.
Los responsables de esos vicios ocultos, son quienes técnica y/o jurídicamente han incumplido, y deberán responder según el caso, las personas a cargo del proyecto, la dirección de obra y/o la construcción, también los vendedores (en la compraventa se llaman vicios redhibitorios) y/o quien/es hayan desarrollado el emprendimiento o hecho construir el inmueble.
Existe una carga legal de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado, pero si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo.
En la gran mayoría de los casos que vemos, se requieren pruebas periciales o técnicas para descubrir su existencia, y detectar su verdadero origen.
Salvo que sea de aplicación el Código Civil anterior, el nuevo Código establece que la prescripción del reclamo de indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los 3 años (Art. 2561 CCyC), pero el plazo genérico contractual es de 5 años (Art. 2560 CCyC). Si fuera por vicios redhibitorios la prescripción es por un año (Art. 2564 CCyC).
Como primer paso importante, la mediación prejudicial y obligatoria es el ámbito para tratar el tema con seriedad y mayor certeza. También la mediación sirve como medio adecuado para suspender el curso de la prescripción (conf. Art. 2542 CCyC).
Incluso los casos que llegan a la Justicia tienen buenas probabilidades, ya que nuestros jueces también son consumidores inmobiliarios, pero además están cada vez más preparados para resolver éstos temas.
Lo único que garantiza la inacción es continuar adaptándose a ese entorno que lo perjudica. Los cambios positivos sólo se generan siendo precursor, es decir entrando en movimiento para recuperar la felicidad y disfrutar del lugar donde se vive, con las condiciones que alguna vez le fueron prometidas y a las que Usted tiene derecho.
Por el Dr. Tomas Sepliarsky — Abogado y jefe de despacho del Estudio Butlow de Arquitectura Legal
Fuente: ARQUITECTURA LEGAL — ESTUDIO BUTLOW (2–7–2020)
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