El fracaso de la nueva ley de alquileres o como empeorar una situación ya difícil

Las reglas de la nueva norma bajaron la oferta a la mitad y complicaron un panorama ya complejo. Las opciones para salir y la aplicación del sentido común.

GERVASIO MUÑOZ DE LA FEDERACIÓN DE INQUILINOS — GESTOR E IMPULSOR DE LA LEY DE ALQUILERES QUE FUE TAN EQUITATIVA QUE PERJUDICÓ A TODOS LOS QUE FORMAN PARTE DEL MERCADO DE ALQUILERES

El acceso a la vivienda es un tema complejo, en todo el mundo, pero en nuestro país es como tantos otros especialmente grave. El centro de nuestro problema es que las viviendas son caras y en especial los salarios cada vez son más bajos. Por supuesto hay que agregar nuestra crónica inestabilidad macroeconómica, nuestra altísima inflación, la falta de un mercado de capitales que permita calzar ahorros de largo plazo con créditos hipotecarios, una estructura impositiva que en todos los niveles castiga a la vivienda y su tenencia, sin dejar de mencionar una estructura burocrática desalentadora, problemas de acceso a la tierra con infraestructura y la crónica falla de casi todas las políticas públicas de hábitat.

Pero nos concentraremos en mercado formal de alquiler. En Argentina el mismo está formado por una heterogénea oferta, en su mayoría propietarios de clase media que tienen alguna o algunas unidades, como refugio de valor, que han encontrado en el ladrillo un bien argentino que no ha sido confiscado o defaulteado, como lo fueron los plazos fijos, los bonos o los ahorros de las AFJP.

Por el lado de la demanda, también nos encontramos por lo general con un heterogénea clase media trabajadora que sumando sueldos o trabajos logra el pago de un alquiler, en su mayoría porque le es imposible acceder a la propiedad o en algún porcentaje aquellos que prefieren tener cierta flexibilidad tanto de tamaño como de ubicación o plazo.

Antes de la nueva ley la situación era difícil, por un lado los propietarios se quejaban que la rentabilidad que obtenían había pasado del 10% anual histórico a solo un 3 a 4 %, que la carga tributaria era agobiante, que el desalojo de un inquilino que decidía dejar de pagar llevaba más de un año y que el sistema de actualización era desventajoso amen que el fondo de garantía no cubría los arreglos que según los propietarios había que hacer cuando el inquilino se retiraba.

Desde el lado de los inquilinos las dificultades y los agravios eran exactamente los contrarios, alquileres altos, muchas garantías, comisiones altas, subas de los alquileres, contratos cortos, falta de inversión del propietario en la vivienda, abusos diversos.

Pero a los tropiezos y con todo tipo de dificultades el mercado funcionaba, mal pero funcionaba. Hasta que apareció la nueva ley de alquileres y de un día para otro la publicación de propiedades en alquiler en los principales sitios de oferta cayó a la mitad. Como resultado a menor oferta se produjo una suba de los alquileres y escasez de oferta. Los propietarios percibieron una mayor intervención estatal, y hasta algunos recordaron la ley de congelamiento de alquileres.

Cualquier médico dice que ante un paciente delicado la máxima es no empeorar su condición, la nueva ley de alquileres llevo a nuestro paciente a terapia intensiva. Toda política se mide por sus resultados no por sus intenciones.

¿Entonces qué hacer? Por lo pronto retrotraer la situación a la instancia anterior, a un equilibrio imperfecto e inestable. Aprender que en nuestro país un mercado de estas características se mejora con incentivos impositivos, con seguridad jurídica, con reglas claras y estables, con un sistema de mediaciones especializado, sencillo y equilibrado, con ayudas estatales explícitas y transparentes para las garantías y/o en los pagos de alquileres. Más zanahorias y menos palos.

En definitiva legislar por el bien común implica también sopesar con mesura las voces de los que se expresan aunque sea con las mejores intenciones, incluida esta, en otras palabras es usar el sentido común.

Por Hernán Vela (El autor es Arquitecto UNMDP, MDI Universidad Politécnica de Madrid y AMDP Harvard University)

Fuente: DIARIO CLARIN (8–1–2022)

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