El efecto Airbnb y la elección de los dueños: ¿alquilar por día o hacer contratos largos?

A. BRAÑA PROPIEDADES
6 min readMar 25, 2023

La nueva metodología impacta en el mercado tradicional. Cómo impacta la criticada ley actual.

Los dos modelos que hay actualmente en el mercado inmobiliario son antagónicos entre sí. El alquiler tradicional está regido por la Ley de Alquileres y quien renta una vivienda de esta forma lo hace para convertirla en su hogar. En cambio, en Airbnb son por un tiempo corto.

Veronica Lesme es propietaria de dos inmuebles y utiliza las dos modalidades de renta. Consideró que “la nueva ley ha perjudicado en varios aspectos a los propietarios y a los inquilinos”.

“Hacer un contrato es prácticamente firmar un cheque en blanco; no se sabe al año cuánto voy a tener que cobrar, ni la otra parte cuánto va a tener que pagar. Además, la rentabilidad es mínima, hay mucha inseguridad jurídica y la falta de desalojo express nos perjudica porque en ese lapso de tres años no podemos disponer de nuestra propiedad”, dijo.

El mapa de las propiedades en alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires.

Ya se sabe que el “efecto Airnb” impacta sobre el mercado de alquileres en la Ciudad. Y al mismo tiempo que más propietarios se vuelcan a la aplicación que tiene como principal objetivo el turismo, en otros persiste la duda sobre qué conviene más, si alquilar por día o hacer contratos más extensos.

Leandro tiene dos propiedades en alquiler y le aseguró a Clarín que en ambas usa las dos maneras de renta. “Obviamente me conviene el alquiler por día, de dos a una semana, porque es mucho más rentable al estar atado al dólar oficial”, consideró.

Sin embargo, no descarta la opción tradicional. “Te garantiza estabilidad y no tenés que trabajar el día a día como lo hacés cuando acudís a las aplicaciones”.

En promedio, alquilar un departamento en plataformas como Airbnb es 131% más caro que las propiedades que se ofrecen en el mercado tradicional.

El diferencial de precios entre ambos tipos de alquileres surge de un relevamiento hecho por el portal inmobiliario Properati, que comparó cuánto cuesta alquilar un departamento durante un mes en el mercado tradicional y en Airbnb, en 34 barrios de Buenos Aires.

Según el estudio, basado en un cálculo referencial, el alquiler temporal de una propiedad por 30 días es entre un 46% a 258% más caro en Airbnb que en el mercado de alquileres tradicionales en Buenos Aires.

En su mayoría, los huéspedes son turistas o jóvenes que teletrabajan y van migrando de lugar en lugar. “A Buenos Aires viene a estudiar mucha gente, tanto personas del interior como extranjeros, y a veces no quieren alquileres largos, no les interesa”, argumentó Leandro.

Los dos modelos que hay actualmente en el mercado inmobiliario son antagónicos entre sí. El alquiler tradicional está regido por la Ley de Alquileres y quien renta una vivienda de esta forma lo hace para convertirla en su hogar. En cambio, en Airbnb son por un tiempo corto.

Veronica Lesme es propietaria de dos inmuebles y utiliza las dos modalidades de renta. Consideró que “la nueva ley ha perjudicado en varios aspectos a los propietarios y a los inquilinos”.

“Hacer un contrato es prácticamente firmar un cheque en blanco; no se sabe al año cuánto va a tener que cobrar, ni la otra parte cuánto va a tener que pagar. Además, la rentabilidad es mínima, hay mucha inseguridad jurídica y la falta de desalojo express nos perjudica porque en ese lapso de tres años no podemos disponer de nuestra propiedad”, dijo.

La mujer, que además es integrante del grupo “Propietarios agrupados Argentina”, señaló que prefiere las rentas temporales “por la libertad contractual”. En su caso, busca inquilinos con perfil de estudiantes o extranjeros porque “están de paso”.

Además, afirma que la rentabilidad del modelo Airbnb es “mucho mejor”. “Se puede cobrar en pesos o en dólares, los tiempos contractuales los decido yo y tengo un aumento trimestral”, explicó.

Por su parte, Ana Fusaro se cansó del alquiler tradicional porque “los inquilinos no cuidan los inmuebles o roban lo poco que hay”.

“En julio se vencen los contratos y voy a probar con la aplicación. Con esta ley se está financiando el alquiler de doce meses, no te quedan ni diez meses limpios, te da una renta anual del 2% sin descontar gastos. Prefiero tenerlo como departamento temporal y al menos tengo una ayuda más para la jubilación y lo ganó en salud. Los inquilinos destrozan todo y no cuidan nada”, sentenció.

Cómo son los alquileres temporarios

Ignacio Mel, director de “Mel propiedades”, es dueño de una de las pocas inmobiliarias que sólo ofrece alquileres temporarios. Según su experiencia, hay aspectos que son primordiales. Por ejemplo, “la conexión a internet. “Hoy los usuarios consumen principalmente streaming y activan sus cuentas donde vayan. Las camas individuales también son importantes porque pueden unificarse físicamente y da una flexibilidad adicional para adaptarse a diferentes grupos”, indicó a Clarín.

En cuanto a cómo se determinan los precios en este nuevo mercado, aseguró que es “puramente oferta y demanda”. “En dólares, los alquileres suelen mantenerse, salvo que se atrase el tipo de cambio. En ese caso, el propietario puede ajustar el valor libremente”, señaló.

Bajo esta modalidad se puede alquilar como máximo tres meses y no permite renovación sucesivas a un mismo inquilino, porque en ese caso se considera contrato de largo plazo.

Para Mel, la elección por una u otra modalidad depende del objetivo que persiga el propietario: “Si busca una renta, el temporal es el indicado, ahora, si pretende estabilidad, con un inquilino fijo, al que ya conoce, la opción tradicional es la ideal”.

Para Mel, entre los beneficios de la nueva forma está “la mayor rentabilidad, que a su vez protege al propietario contra la inflación”. Y entre las aspectos negativos menciona a los daños o robos, problemas con el consorcio, menor respaldo legal ante los costos de un desalojo, un mercado cada vez más competitivo, falta de garantías ante daños importantes e imposibilidad de cobro de deudas y roturas que puedan producir ciudadanos extranjeros”.

Por Candela TOLEDO

LINK A LA NOTA EN EL MEDIO DIGITAL

Fuente: DIARIO CLARIN (25–3–2023)

A. BRAÑA PROPIEDADES

Teléfonos fijos 4682–4700 / 4701

Teléfono móvil 4418–2674

Email: abranapropiedades@gmail.com

Web: www.inmobiliariabraña.ar

C. P. I. Alejandro BRAÑA

Matrícula Nº 199
Colegio de Corredores de la Ciudad de Bs. As. (CUCICBA)

Matrícula Nº 689
Colegio Corredores Pdo. La Matanza Pcia. Bs. As. (CMCPLM)

Matrícula Nº 198
Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ)

Integrante de la Red Inmobiliaria CABAPROP
Red Exclusiva de Corredores Inmobiliarios Matriculados del Colegio Profesional Inmobiliario CABA (CPI — CUCICBA)

Integrante Sistema Inmobiliario SOM — Club de Inmobiliarias S.A.
Servicio de Ofertas Múltiples de la República Argentina

Miembro de 777 REAL ESTATE — RED INMOBILIARIA

Socio Sistema Inmobiliario LUGANOPROP — LUGANOVIVE
Inmobiliarias de Villa Lugano Interconectadas

Socio Nº 4579
Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y RED NACIONAL CIA

Socio Nº 90 Sistema Inmobiliario CECIN
Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As.

Integrante Sistema Inmobiliario A.P.I.
Asociación Profesionales Inmobiliarios de la República Argentina

--

--

A. BRAÑA PROPIEDADES

Nuestra misión es brindarle el mejor servicio inmobiliario mediante el asesoramiento legal y técnico acorde a su necesidad con esmerada atención personalizada