EL DESASTRE Y EL DAÑO AUTOINFLINGIDO EN EL MERCADO DE LOS ALQUILERES EN ARGENTINA POR UN CAPRICHO DE LA POLÍTICA

A. BRAÑA PROPIEDADES
6 min readMay 19, 2023

LOS CORREDORES PÚBLICOS INMOBILIARIOS BUSCAMOS APORTAR SOLUCIONES DESDE NUESTRO PROFESIONALISMO Y ASESORAMIENTO PARA QUE LA SITUACIÓN NO SE AGRAVE AUN MÁS, DESDE EL PRÓXIMO 1–7–2023, CUANDO SE CUMPLIRÁN LOS 3 AÑOS DE VIGENCIA DE LA NUEVA LEY DE ALQUILERES Y COMIENCEN A VENCERSE DE A VARIOS MILES Y MILES EN TODO EL TERRITORIO ARGENTINO, LOS CONTRATOS SUSCRIPTOS HACE 3 AÑOS

Desde nuestro sector inmobiliario se trató de advertir de todas las maneras posibles a nuestros gobiernos y legisladores locales de cada jurisdicción y nacionales, que la sanción de la ley de alquileres que modificó el CCyC de la Nación iba a causar mucho daño a todos los que interactúan en el mercado locativo de viviendas.

Y NOS EQUIVOCAMOS EN EL DIAGNÓSTICO.

Me refiero al tamaño del daño, no al mismo en sí claro.

NOS QUEDAMOS SUPER CORTOS CON LOS EFECTOS QUE YA SE COMENZARON A VER APENAS A LOS 6 MESES DE ESTAR VIGENTE A FINES DE 2020, PRINCIPIOS DE 2021.

Recuerdo bien cuando el Presidente en aquel momento de nuestro Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Bs. As. (CPI — CUCICBA), Armando PEPE, dijo claramente “Esta ley va a ser sobre todo muy equitativa porque perjudicará a todas las partes por igual: Inquilinos, Propietarios, Corredores Inmobiliarios, Desarrolladores y Constructores”

Lo hicimos desde nuestros Colegios Profesionales de todo el país ya a inicios del año 2016, cuando apenas a un par de meses (Agosto 2015) de haber entrado en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que se llevó puesta la magnífica ley Nº 23091 sancionada en octubre de 1984 titulada LEY DE LOCACIONES URBANAS durante el gobierno de Raúl Alfonsín, comenzaron a “batir el parche” con que era SUPER HIPER NECESARIA una nueva ley de alquileres.

La teníamos y era excelente, y por ello permaneció vigente durante más de 3 décadas hasta que los genios del derecho que “suelen trabajar de vez en cuando” en el Congreso de la Nación, decidieron “intervenir”.

Y como según dijeron y se justificaron para sancionar la nueva ley, les informaron desde Asociaciones de Inquilinos y Defensoría del Inquilino CABA que había un sinfín de abusos y que así no se podía continuar, desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y del Instituto de la Vivienda CABA comenzaron a darle forma a la TAN NECESARIA LEY.

Hubo muchas idas y vueltas, incluso hasta en un momento la ley perdió estado parlamentario por su falta de tratamiento en el Congreso, pero llamativamente en la última sesión de la Cámara de Diputados de la Nación, en noviembre de 2019 (ya Mauricio Macri había sido derrotado en las elecciones presidenciales y en pocos días iba a entregar el mando a Alberto Fernández), esta Cámara dio la media sanción inicial por amplia mayoría y sin votos en contra

ESTA ERA LA INFORMACIÓN EN AQUEL MOMENTO:

POR AMPLIA MAYORÍA, LA CÁMARA DE DIPUTADOS APROBÓ UNA NUEVA LEY DE ALQUILERES

OBTUVO MEDIA SANCIÓN UNA INICIATIVA QUE PROPONE NUEVAS REGULACIONES PARA CONTRATOS DE LOCACIÓN.

La Cámara de Diputados de la Nación aprobó por 191 votos afirmativos, cero negativos y 24 abstenciones, el proyecto de ley de alquileres que propone nuevas condiciones para los contratos de locación. El texto tuvo modificaciones en la votación en particular y ahora será girado al Senado para su tratamiento.

https://www.hcdn.gob.ar/prensa/noticias/noticias-podio/noticias_1177.html

Luego el año 2020 en sus inicios ya, nos castigó como a todo el mundo con la pandemia de coronavirus, y el Poder Ejecutivo el 29–3–2020 dictó un Decreto de Necesidad y Urgencia por EMERGENCIA PUBLICA (DNU Nº 320/2020) que reguló la cuestión de los alquileres vigentes y entre otras cosas dictó la Suspensión de los desalojos (de allí en adelante y a los ya ordenados), prorrogó todos los contratos de locación suscriptos automáticamente con subsistencia de la fianza (o sea con locadores, locatarios y garantes dentro sin poder salir), congeló los precios de los alquileres (dejó sin efecto los escalonamientos habitualmente semestrales que pactaban las partes en los contratos) e incluso en su Artículo 7º del DNU permitía a los locatarios no abonar los alquileres y luego de esos 6 meses iniciales del DNU abonar la deuda generada de 3 a 6 cuotas.

Luego este DNU que era en principio por sólo 6 meses (hasta el 30–9–2020) se prorrogó 2 veces más: por 3 meses hasta el 31–12–2020 la primera, y la segunda, por otros 3 meses hasta el 31–3–2021, completando así un ciclo bajo este régimen de DOCE (12) meses consecutivos.

A los 70 días de haber entrado en vigencia este DNU 320, más precisamente el jueves 11 de junio de 2020, en la Cámara de Senadores de la Nación vía zoom y con ausencia de la oposición, el actual oficialismo nacional dio la media sanción que faltaba a través de sus legisladores a la nueva ley de alquileres que reformulaba y derogaba varios artículos del CCyC y agregó otros nuevos artículos y normas.

Yendo ya a la actualidad, 19 de mayo de 2023, aterra el futuro inmediato: la oferta de alquileres es prácticamente nula (por ejemplo en la Ciudad de Bs. As. promedia un 3% del total de la oferta de inmuebles incluyendo los ofrecidos en venta).

Se vencen unos 12000 contratos por mes en CABA (Fuente Observatorio estadístico del CPI — CUCICBA): es temerario dar un porcentaje o una cifra en relación a cuantos serán los que se renueven y los que no.

Pero según mi humilde entender no es arriesgado vaticinar, porque nosotros los Corredores Públicos Inmobiliarios tratamos e intermediamos todos los días con propietarios e inquilinos, que la gran mayoría de los locadores que quedaron “presos” en estos contratos de 36 meses según la nueva ley y que tuvieron en ese larguísimo camino sólo 2 ajustes (mes 13 y mes 25) y con inflación ya anualizada de 3 dígitos, están muy disconformes y no tienen la voluntad de hacer uno nuevo con esta misma legislación que no ha sido cambiada ni en una coma siquiera a pesar de tantos anuncios y proclamaciones de los políticos en estos largos 3 años, por un plazo similar y mínimo justamente de 36 meses.

Y en virtud de evitar un desastre aun mayor al que ya sufrimos día a día en el mercado de alquileres, me parece de SUMA Y VITAL IMPORTANCIA ACLARAR que la ley permite (sólo y únicamente en estos casos que se van a estar dando de vencimientos de contratos desde el próximo 1 de julio de 2023, no en contratos nuevos) convenir entre las partes hacer un nuevo contrato por un plazo inferior que puede ser de 6–12–18–24 meses por ejemplo.

El ajuste siempre debe ser anual eso no se puede cambiar. No se puede firmar por 12 meses con ajustes semestrales, eso no.

Pero sí se puede minimizar los riesgos por la tremenda inflación que sufrimos y que claramente va en aumento y continuará, e incluso por un futuro cambio de gobierno a fin de año y tal vez la posibilidad de cambios en la legislación, firmando por un plazo inferior a los 3 años el nuevo contrato.

Así quedó establecido en Artículo 3º de la ley 27551 lo que estoy manifestando:

LEY DE ALQUILERES Nº 27551 — REFORMA DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL (Sancionada el 11–6–2020 y publicada en el Boletín Oficial el 30–6–2020)

TITULO I

Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

A. BRAÑA PROPIEDADES

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Teléfono móvil 4418–2674

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C. P. I. Alejandro BRAÑA

Matrícula Nº 199
Colegio de Corredores de la Ciudad de Bs. As. (CUCICBA)

Matrícula Nº 689
Colegio Corredores Pdo. La Matanza Pcia. Bs. As. (CMCPLM)

Matrícula Nº 198
Inspección General de Justicia de la Nación (IGJ)

Integrante de la Red Inmobiliaria CABAPROP
Red Exclusiva de Corredores Inmobiliarios Matriculados del Colegio Profesional Inmobiliario CABA (CPI — CUCICBA)

Integrante Sistema Inmobiliario SOM — Club de Inmobiliarias S.A.
Servicio de Ofertas Múltiples de la República Argentina

Miembro de 777 REAL ESTATE — RED INMOBILIARIA

Socio Sistema Inmobiliario LUGANOPROP — LUGANOVIVE
Inmobiliarias de Villa Lugano Interconectadas

Socio Nº 4579
Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y RED NACIONAL CIA

Socio Nº 90 Sistema Inmobiliario CECIN
Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Bs. As.

Integrante Sistema Inmobiliario A.P.I.
Asociación Profesionales Inmobiliarios de la República Argentina

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