El barrio donde más aumentaron los alquileres en un año es a la vez el más barato y rentable de la Ciudad de Bs. As.

La suba podría deberse a que es un barrio periférico donde la brecha entre unidades en venta y alquiler es más grande

Villa Lugano es el barrio porteño más barato para alquilar y a la vez donde más aumento se registró en un año (Foto Santiago Filipuzzi)

La oferta de alquileres continúa en caída y empuja los precios hacia arriba. Desde 2019 hasta ahora, la disponibilidad de unidades en el mercado disminuye un 20% y, junto a otros factores, lleva a que los valores no encuentren su techo. No necesariamente las zonas más caras tuvieron las subas más altas, sino todo lo contrario: el barrio porteño más económico para vivir es también el que registra el incremento interanual de precios más elevado.

De acuerdo al index que realiza mensualmente ZonaProp, un departamento de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) ya cuesta en promedio $ 43.350 por mes, un 3,3% por encima del mes anterior. Los alquileres acumulan una suba del 47,8% en 2021, levemente por encima de la inflación.

Del ranking de precios se desprende que Puerto Madero es el barrio más caro para vivir en la Ciudad, con un valor de $ 95,706 por mes. Le siguen Núñez ($ 51.797) y Palermo ($ 51.782). En la zona media de precios se encuentran Villa Devoto ($ 47.322), Caballito ($ 45.174), Villa Luro ($ 43.972), Monte Castro ($ 42.742) y San Telmo ($ 40.579). En tanto, los lugares más económicos son Barracas ($ 37.931), La Boca ($ 36.626) y Villa Lugano ($ 30.737).

Este último barrio, que se mantiene como el más barato de la ciudad para alquilar, es también el que registra la mayor suba interanual de precio (72,5%). En noviembre de 2020, una unidad se pagaba en promedio $ 17.822 ($ 12.915 menos que ahora). En el primer mes del año, el precio promedio que exigía un propietario rondaba los $ 18.893, valor que ascendía a $ 25.705 en junio.

Para las inmobiliarias, hay un dato que podría llegar a explicar por qué los precios aumentan más en las zonas periféricas que en las más caras de la ciudad: la brecha entre la cantidad de departamentos en alquiler y venta que hay por barrio. Según datos de ZonaProp, la proporción de avisos está desequilibrada. La diferencia se acentúa aún más en barrios “periféricos” del Noroeste y corredor Noroeste, como Saavedra, Villa del Parque y Coghlan y disminuye en las zonas más caras de CABA como Puerto Madero, Recoleta y Barrio Norte.

Mientras que las zonas más caras comparten como característica la gran presencia de edificios, en otros lugares residenciales aún predomina un espíritu barrial que deriva en que haya menor cantidad de emprendimientos y, por ende, una oferta de alquileres más baja. El dato podría resultar interesante para inversores, ya que a su vez Villa Lugano es el barrio que arroja la mejor rentabilidad en CABA (4,3%).

Departamentos en venta que fueron retasados a la baja

Por otro lado, el index de ZonaProp arroja un dato que mantiene en vilo al mercado inmobiliario: el precio del 32% de los departamentos en CABA fueron retasados por un valor menor al que tenían en los últimos seis meses. En el 2017, esta cifra era solo de un 18%, pero desde finales de 2018, viene creciendo. El descuento promedio realizado es del 8,1%.

Las bajas en el precio de venta varían en los distintos barrios. Nueva Pompeya y Agronomía son los que registran el mayor descenso interanual, con un 16,2% y 13,5%. En el otro extremo, los barrios lindantes a la General Paz en el oeste y el sur de la Ciudad presentan las menores disminuciones de precio.

El precio promedio de una propiedad en CABA se ubica en los US$ 2366/m². Por ejemplo, el departamento medio de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$ 123.185, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$ 175.373. El rango de precios encuentra su valor máximo en Puerto Madero, con US$ 5552/m² . Le siguen Palermo, con US$ 3053/m² y Belgrano con US$ 2937/m². En la otra punta, el valor mínimo está en Villa Lugano con US$ 1143/m².

Por Delfina Casali

Fuente: DIARIO LA NACION — PROPIEDADES (30–11–2021)

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